今年，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)將有三大懸念。

首先是政策懸念。

今年一開(kāi)年，中央核心刊物《求是》雜志，就發(fā)布了重磅評(píng)論員文章——《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》，為今年房地產(chǎn)行業(yè)的政策取向釋放了重要信號(hào)。這篇文章的重要性和相關(guān)分析，網(wǎng)絡(luò)上已經(jīng)很多，在此不再贅述。其實(shí)不看內(nèi)容分析，僅僅看標(biāo)題就知道接下來(lái)政策層面的核心訴求是什么了。

過(guò)去幾年，國(guó)家和地方政府刺激房地產(chǎn)的政策出了不少，可是并未能遏制市場(chǎng)下滑，關(guān)鍵就在于這些政策并未從根本上改變市場(chǎng)預(yù)期。而《求是》雜志的評(píng)論員文章明確提出，今年房地產(chǎn)政策將終結(jié)“試探性調(diào)控”，不搞“添油戰(zhàn)術(shù)”，從而穩(wěn)定并改善預(yù)期。這意味著今年很可能會(huì)有一步到位的大力度政策出臺(tái)，地方上也會(huì)有相應(yīng)跟進(jìn)。

前不久，昆明市召開(kāi)今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提出要在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“供給側(cè)和需求側(cè)同時(shí)發(fā)力”，其實(shí)需求側(cè)發(fā)力的最重要手段，就是通過(guò)強(qiáng)有力的政策信號(hào)，改變市場(chǎng)預(yù)期。

政策目標(biāo)有了，如何制訂政策、實(shí)施政策，懸念還很多。

其次是供應(yīng)量懸念。

從去年土地出讓規(guī)模看，今年昆明市場(chǎng)的新房供應(yīng)量肯定會(huì)高于去年，但到底高到什么程度，會(huì)不會(huì)遠(yuǎn)超市場(chǎng)需求，造成比較嚴(yán)重的供求失衡，卻有很大懸念。

去年昆明出讓的商品房開(kāi)發(fā)用地，絕大多數(shù)落入邦泰集團(tuán)和云南建投之手，邦泰的情況比較好預(yù)測(cè)，去年拿地今年無(wú)論如何都要投入開(kāi)發(fā)并上市銷售，不過(guò)邦泰去年在昆明拿地雖然不少，卻有超過(guò)一半在呈貢，西山、五華、盤龍和滇池度假區(qū)所拿土地加起來(lái)也才148畝，即便全都開(kāi)發(fā)，對(duì)主城四區(qū)的供應(yīng)總量影響也不是很大。

真正具有決定性的變量是云南建投。建投去年拿了580畝土地，規(guī)模不小，且全部在主城四區(qū)，本來(lái)同行還曾猜測(cè)建投未必會(huì)在今年全部啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，可是前些天建投同時(shí)有6個(gè)地塊開(kāi)工，信號(hào)已再明顯不過(guò)。而最新的消息是，今年建投要投入市場(chǎng)的項(xiàng)目多達(dá)9個(gè)。

建投這么多項(xiàng)目一起涌向市場(chǎng)，供應(yīng)量之大可想而知，不過(guò)懸念依然存在，因?yàn)榻ㄍ兜倪@些地塊雖然都開(kāi)工了，會(huì)不會(huì)一起上市銷售卻不好說(shuō)；即便一起上市銷售，先拿出多少來(lái)賣也要看建投的策略，總之變數(shù)還很多。

另一個(gè)變數(shù)是昆明今年還會(huì)繼續(xù)賣地，再就是如果今年政策刺激力度很大，會(huì)加速一些停滯項(xiàng)目重新復(fù)活的進(jìn)度，比如俊發(fā)手上一大堆土地，如果能恢復(fù)開(kāi)發(fā)的話體量不亞于建投。

第三個(gè)是房?jī)r(jià)懸念。

穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期首先就要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，本來(lái)去年隨著好房子政策的推行，昆明新房市場(chǎng)的活躍度上升，房?jī)r(jià)有觸底的跡象，可是如果供應(yīng)急劇放量，再疊加二手房、配售型保障房等因素，今年房?jī)r(jià)走勢(shì)就變得很不明朗。

今年大批新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是新規(guī)產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)，不少舊規(guī)項(xiàng)目已經(jīng)放出風(fēng)來(lái)，如果上半年去化困難，就會(huì)大幅度降價(jià)。新規(guī)項(xiàng)目雖然面對(duì)舊規(guī)項(xiàng)目有優(yōu)勢(shì)，可是如果放盤太多，價(jià)格也不一定能穩(wěn)得住。