2025年上海這十大新房，太難賣了！

上海難賣的新房有很多，如何才能評選出最難賣的十個？

為此我們按區域和網簽率劃分，即內環內、內中環、中外環和外環外，找出一個區域內認購率最低、網簽率最低的新房。

為什么這些新房最難賣？

內環內：譽靜安、靜安璽悅

上海內環內最難賣的新房是北靜安西藏北路板塊的譽靜安、靜安璽悅。

據了解，譽靜安開盤近一個月只賣出幾套房，是內環內銷售最慘淡的新房。

這個項目在小區很小的情況下還分為兩個地塊，社區感更加不足了。

兩個地塊分別定位大戶型高端改善和小戶型年輕剛需，內部搞出了一個差異，客群直接分流了。

而且沒有獨立會所，靠近高架有割裂和噪聲影響，周邊城市界面很“閘北”。

首開13萬價格有些高，不好賣后現在降到了12萬，口碑已經受影響。

靜安璽悅也不好賣，2024-2025年三次開盤認購率都非常低，分別是57%、23.2%、60.6%；

查詢網簽率發現，推出的691套房只賣了330套，去化僅47.76%不到一半，很難賣：

項目部分樓棟緊鄰南北高架，也是有噪音影響和汽車尾氣污染。

項目宣稱采用了三玻兩腔玻璃降噪，但只要開窗就有明顯噪聲，后期居住體驗不是很好。

周邊以老小區為主，生活配套成熟但城市界面參差不齊，缺乏次新氛圍。

產品設計有短板，小戶型如98㎡的兩房南北不通透、主臥還是暗衛；

大戶型如165m2客廳朝西存在西曬問題，清晨起床第一件事就是面對高架、呼吸汽車尾氣。

這種設計不論是對剛需還是改善客群來說，品質和舒適度都達不到他們的要求，自然難賣了。

靜安璽悅95m2、165m2戶型

西藏北路板塊近年出的新房太多，互相競爭，市場客群已被其它更有力的競品搶收完了。

越秀靜安悅、保利永興里都是板塊此前熱銷的新盤，提前消化了購買力。

譽靜安、靜安璽悅產品力和品牌優勢都不明顯，去化不佳。

靜安區各板塊詳細分析、置業難題

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內中環：越秀招商·和樾長寧、翎翠濱江

越秀招商·和樾長寧、翎翠濱江是上海內中環最難賣的兩個新房。

越秀招商·和樾長寧挺有意思，2025年6月29日首開48套房88組認購，認購率183.3%；

2025年9月27日二次開盤22套房33組認購，認購率150%，兩次認購都是爆火，看樣子很好賣。

結果查詢網簽數據發現，兩次推出的共70套房僅賣了32套，去化僅約45.71%：

這是一個四代住宅，定價較高與區域二手房成交價不匹配，負倒掛效應下很影響銷售。

項目均價約12.88萬元/㎡，遠高于同板塊9萬元/m2成交價的天山河畔花園、10萬元/m2的仁恒河濱花園和新天地河濱花園。

有些改善買家會沖著性價比更高、品質也不錯的二手次新房，不一定愿意為高品質溢價買單。

并且和樾長寧靠近中環高架和周邊的公交停車場，存在一定噪音影響，也帶來了割裂。

小區地塊太小了，只有約1.1萬平方米，綠化與活動空間有限，對追求舒適度的買家來說吸引力不高。

項目戶型設計也是不太合理，空間利用不怎么到位。

比如為了片面追求陽臺設計，120㎡三房次臥空間都非常小，陽臺還不如不要；

143㎡戶型因LDKB一體化設計犧牲了臥室面積，且主臥套房采光不佳，影響居住舒適度。

本身和樾長寧定位四代高品質住宅，但因開發商越秀在上海的部分項目之前出現過裝修減配、虛假宣傳等問題，引發過業主維權。

也可能是受開發商越秀的口碑影響和信任危機，部分業主擔心項目宣稱的所謂“超高品質”交付標準無法全部兌現或縮水，不敢下手買。

上海賣12-13萬元/m2新房的地方有很多，如北外灘、楊浦濱江、前灘、前灘南等。

有些板塊憑借江景資源、高端配套、XQ和環境綠化等優勢，分流了和樾長寧的客群需求。

翎翠濱江也是上海非常難賣的新房，這個項目同樣很奇葩。

該2025年3月27日首開只推出26套房，吸引了107.7%的認購率成功制造了一輪爆火；

結果二期兩個月后開盤236套房僅有115組認購，認購率48.7%，直接涼了。

查詢網簽發現，首開的26套房不但沒有賣完，總共推出的262套房僅賣出65套，去化才24.8%：

再對比晚一個月首開的中海云邸玖章北區，人家去化65.7%高出很多，可見翎翠濱江真的很難賣！

這個項目雖然名字包含濱江，但實際不在楊浦濱江規劃范圍內，處在周家嘴路以北。

由于太靠近周家嘴路主干道和北橫通道進出口，車流量巨大，存在割裂、噪音和灰塵等問題影響。

項目戶型設計有很大的缺陷，如邊戶為斜角不規則形狀，北向房間布局不合理，影響采光和使用體驗；

南次臥跟陽臺共用一個空間，沒有私密性：

公區的配套不行，沒會所、沒有架空層，現在哪家新房不把自己的會所亮出來？

開發商是北京城建，在上海的品牌知名度不比保利、招商、中海等，做產品差了點意思。

總之，這個項目對改善型客群的吸引力是不足的，糟點太多。

本身楊浦濱江新房競品很多，翎翠濱江沒啥競爭力，性價比也不行，自然難賣了。

長寧、楊浦置業答疑解惑

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中外環：陽明花園、金隅·公園東序、紫薇之星、聚豐雅居

上海中外環間最難賣的新房集中在浦東外高橋、普陀桃浦和寶山南大。

外高橋的陽明花園，桃浦的金隅·公園東序、紫薇之星，南大的聚豐雅居都很難賣。

陽明花園成了浦東北部外高橋最難賣的新房。

2025年5月陽明花園開盤63套現房驚現0認購，開發商不得不取消搖號，多家媒體報道了這個奇聞：

查詢網簽數據發現，陽明花園去化不到一半，2015年開盤的房源還沒賣完，大多已為現房：

這個項目定價是6.2萬元/m2，可惜是毛坯，沒啥性價比。

現在沒多少人愿意花心思去裝修，還要額外承擔成本，買過來不太劃算。

要知道，陽明花園2017年開發的二期現在二手房成交才4.8-5.2萬元/m2，比毛坯新房便宜很多。

再對比上游，6萬左右的價格可以在森蘭買到森蘭名佳、中冶尚城、新城碧翠等次新房。

陽明花園最早開盤可追溯到2008年，項目分期開發時間跨度非常長，產品設計跟市場脫節了。

部分戶型都是早前的古董設計，存在長條戶型、南北不通等、暗衛等問題，不太符合當前市場主流置業的需求。

陽明花園的部分在售戶型

陽明花園一期和三期曾被業主爆料出現沉降、墻體滲水等質量問題，開發商口碑和交付風險也影響了去化。

項目所在的浦東外高橋板塊發展比較受限，以工業、倉儲和外貿為主，近些年來產業在下滑，支持的地緣購買力不強。

同時外高橋不宜居，大車多、城市界面參差不齊，商業教育等配套有短板，置業吸引力不大。

金隅·公園東序、紫薇之星成了普陀桃浦最難賣的新房。

金隅·公園東序2025年10月25日開盤88套房42組認購，認購率47.7%看似還說得過去。

但是查詢網簽發現，88套房到現在只賣出去了3套，成了桃浦最難賣的新房項目之一：

紫薇之星2025年5月5日開盤406套房僅54組認購，認購率13.3%，這么低的認購銷售也不理想。

查詢網簽數據，該盤到現在只賣了79套房，去化19.46%，也成了桃浦最難賣的新房項目：

這兩個盤有不同和相同的難賣原因，先來看不同點。

金隅·公園東序從拿地到開盤耗時太長了，2023年底拿地，2025年10月才開盤。

這就就近2年時間過去了，遠遠超過上海新房平均6-9個月的開發周期。

2023年上海的新房市場還沒這么難，如果金隅·公園東序早點開盤不至于像今天這么難賣。

可以說，這個項目錯過了最佳的入市時機，屬于決策層失誤。

2年時間，桃浦的新房市場環境都變了，購房者的預期也轉弱了。

由于拿地價稍高，金隅·公園東序銷售均價8.46萬元/m2，比周邊項目要貴，性價比不占優勢。

再加上金隅是一個北方國企，在上海的品牌認可度不高，缺乏產品背書。

有業主爆料項目在開發過程中調整了規劃，導致配套商業和機動車庫面積減少，都造成了負面影響。

紫薇之星不好賣其中有一個原因是產品溢價太高了，8.54萬元/m2的售價在板塊最高。

紫薇之星產品力非常高，全石材外立面、梁志天設計，但同時也導致價格偏高。

桃浦的金隅·公園東序、紫薇之星等新房不好賣，都有一個共同點：受板塊開發節奏和不利因素影響。

桃浦是市區新房供應的大戶，開發初期正好處在上海新房市場由熱到冷的轉折點。

板塊新房供應體量超過6000套，在市場整體需求收縮的情況下，供需出現了矛盾。

歷史對桃浦遺留了不好的印象，化工廠、垃圾焚燒廠、垃圾站、雨水污水調蓄設施等。

更重要的是，桃浦智創城的商辦落地效果不好，產生的購買力不強，同時新房大多不靠地鐵，都造成了新房不好賣。

聚豐雅居成了寶山南大最難賣的新房。

項目2025年9月23日開盤113套房僅20組認購，認購率僅17.7%。

現在這113套房只賣了14套，去化12.39%：

這個項目開盤的時間節點比較尷尬，屬于上海實施“好房子新規”之前的舊規項目。

落地，對住宅品質提出更高要求，如得房率、陽臺面積等標準提升。

新規樓盤得房率和品質更高，在市場上吸引力更大。

但聚豐雅居屬于舊規樓盤，得房率只有76%-80%非常低，只有部分戶型是三陽臺設計，大多是1陽臺+多飄窗，產品亮點不足。

且社區規模較小，就規劃了2棟住宅，總套數113套，綠化也小，沒啥社區感。

南大板塊新房供應也是較多，其它項目產品力和社區設計更好，分流了部分購房需求。

外高橋、桃浦、南大板塊

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外環外：招商中旅·壹江臻邸、中建山水雅境、洋江唐頓公館

上海外環外的郊區有太多的新房不好賣，如臨港、金山、崇明等，其中不乏一些0認購項目，隨便找出幾個都能湊夠10個最難賣名額。

不過我并不想這么做，而是找出盡量貼近外環、可以吸引市區外溢和有一定代表性的近郊項目。

鑒于此，唐鎮的招商中旅·壹江臻邸、顧村的中建山水雅境、九亭的洋江唐頓公館分別入選。

唐鎮的招商中旅·壹江臻邸是2025年12月14日首開的，目前去化僅14.68%，遺憾沒有日光：

在以前唐鎮的新房幾乎都是日光的，招商中旅·壹江臻邸這樣的銷售業績確實不太理想。

也可能是跟開盤不久有關，網簽數據還沒跑起來。不過項目本身存在的一些問題影響了去化。

這個項目首先是因為戶型設計的原因，使得目標客群非常局限，買家不多。

其120-140m2的大戶型設計，偏向定位為高端改善型產品，總價基本上在千萬以上。

除非是在張江上班的高預算客群才買得起，這類客群數量相對有限，而且1000多萬的產品跟地段有些錯配。

要知道，一旁的保利天奕還設計了104m2的剛需三房戶型，面對的客群受眾更加寬廣些。

唐鎮的新房從7萬時代走到了8萬時代，新房價格延續漲價，性價比逐漸缺失。

招商中旅·壹江臻邸本身比TOD盤保利天奕距離地鐵站更遠，但售價卻稍貴一點，更不好賣了。

目前唐鎮板塊二手次新房成交價已經下探到了7-8萬/㎡區間，且未來還有部分限售解禁房源入市，對新房是一個沖擊。

仁恒東郊花園、綠城玉蘭花園、大名城紫金九號、浦發羅蘭翡麗等二手房性價比在提高。

有部分購房者擔心買入新房后很難保值，總總原因都讓招商中旅·壹江臻邸很難賣。

顧村的中建山水雅境2024年底到2025年底經過了4次開盤，前三期開盤目前去化僅36.4%：

第四期開盤近20天僅賣了1套房，很難賣：

這個新房不好賣，更多是在于交通、配套和上游房價的影響。

項目缺乏地鐵和商業支持，生活便利度不高。

4.8萬元/m2的新房價格已經可以買到上大板塊的二手房了，去市區通勤、生活更方便。

洋江唐頓公館成了九亭“最難賣”的新房。

這個項目一開始是捂盤不想賣，2022年首開我去看房時售樓部很不好找，讓預約后第二天才能看，開發商一副高高在上的樣子。

但2025年情況有變，開發商一次性拿420套房出來賣，而且據中介透露還愿意打7折。

可惜并不好賣，去化率非常低：

洋江唐頓公館代表了一類房子：那些曾經捂了很多年的老盤都開始拿出來甩賣了。

這類項目開發商拿地早、成本低，捂了多年才開盤本身賬面浮盈已經非常大。

但是繼續捂盤價格無法再漲，而且產品過時、市場環境變化要求開發商必須盡快變現，所以要打折出清了。

項目戶型設計同樣很古董，以大兩房95m2、大三房135m2為主，總價偏高。

不符合市場對九亭這個地段是主流三房的需求。

所在南九亭，靠近醫院（能級不高）雖說看病方便，但距離太近不是什么加分項。

而且南九亭上方是飛機航道，噪音影響明顯；南九亭環境、配套跟北九亭有差距。

上海還有很多難賣的新房，你怎么看待這些項目？