天街向新

撰文 | 蘇珊 雨晴

主編 | 陳巧明

頭圖來源 | 龍湖商業

伴隨行業從高速擴張轉向精細化運營，購物中心的核心價值正從空間租賃轉向內容創造。存量時代的競爭，不再僅關乎體量，更在于如何通過持續創新，在項目的全生命周期內保持活力。

行業求變，龍湖何為？答案不是單點突破，而是一場覆蓋空間產品、區域布局、用戶體驗與公司戰略的系統性“向新”。核心洞察在于，商業的本質正在發生根本性遷移——從促成交易的“場”，進化為承載情緒、激發共鳴、構建社群的“場”。

這不僅是運營策略的升級，更是對商業空間的社會價值與人文價值的重新定義。

Vol.1

深度運營進化論

從“交易場”到“情緒場”的

商業價值轉化

2025年，從天街廟會、醒春季、天街歡搶節、天街歡樂季等IP活動，到婦女節、高考、蘇超、川超等重要節點，都有龍湖商業對節慶、熱點的敏銳捕捉與創意融入。

這既是龍湖商業展示運營實力的亮眼“成績單”，也是項目通過場景化、內容化、數字化運營實現商業價值轉化的典型范例。

01

場景化運營:

從“數量”到“質量”的突破

原創IP的塑造，源于龍湖商業對消費情緒與市場趨勢的深刻洞察。基于原創IP，龍湖天街以場景美學滲透城市脈絡，讓商業空間成為季節更迭的載體。

2025年春節，重慶時代天街以“天街廟會”為核心，通過燈會、祈福等沉浸式場景，復刻傳統年味。打造的“龍門陣”與“故宮同款紅墻”，更登上總臺元宵晚會。

去年3月櫻花季，十城聯動的“醒春季”以櫻花、綠植與市集喚醒城市活力。成都西宸天街將櫻花主題延伸至茶店子地鐵站，將消費路徑轉化為充滿驚喜的體驗前奏，實現場景的無界融合。

去年年末的圣誕季，全國十余座天街通過特色布景與人工飄雪，讓天街成為城市圣誕氛圍的營造中心與記憶錨點。

此外，龍湖將原創營銷IP與銷售節點深度綁定，助力實現雙倍的節日氛圍。2025年中的天街歡搶節、年末的龍湖天街歡樂季已連續舉辦8年，以折扣促銷聯動龍湖商業全國近百座購物中心，持續傳遞節日氛圍。

這些兼具全國聯動與地方特色的活動，不僅帶來營業額與客流的顯著增長，更塑造了“過節就在天街”的集體記憶。

02

內容化運營:

沉浸式故事場，鎖定家庭客群長期價值

龍湖商業從空間運營到內容運營，以更具溫度的沉浸式內容與體驗，回應家庭型消費者的深層需求。

重慶公園天街，“秋成樂園”在2025年正式迭代為3.0版本的沉浸式農場故事場。龍湖商業在商場里打造了渝北首個復合式家庭游樂園：從旋轉木馬到農場風車，從蟲洞探險到夏日親水，重慶公園天街以“都市農場”概念為親子家庭提供全齡段互動體驗。

這背后，是龍湖商業對“場景內容化”的深刻理解：家庭客群最需要的是什么？——當親子互動能有效解放家長時，這個空間就自然成為家庭休閑消費的首選地。通過打造“孩子開心、家長省心”的親子目的地，從而鎖定家庭客群的長期價值。

03

數字化運營:

數字化觸點與會員服務融合

2025年，龍湖正以數字化觸點開辟新的經營模式，實現線上線下一體化的體驗閉環。

一方面，龍湖積極嘗試APP直播、互動大屏等形式開辟新的經營模式，持續刷新消費者體驗。一塊戶外大屏，讓龍湖頻頻出圈：成都濱江天街三八節戶外大屏的創意文案、川超賽事期間的互動“拼梗”熱潮，均成為現象級社交話題，讓線下空間成為線上流量的發源地。

另一方面，龍湖通過數字化提升服務效率：支付寶“碰一碰”、龍湖APP功能整合、充電寶便民網絡、V5+會員權益深化……尤其是龍湖的“數智化底牌”——“龍湖商業數智化管理平臺”，助力龍湖實現了線上會員月活突破750萬、會員銷售占比超50%的亮眼成效，真正將數據資產轉化為復購與客單價的提升。

體驗的本質，是與用戶建立可持續的情感鏈接。龍湖商業做到的，不光是經營“坪效”，更是經營“人心”。

Vol.2

項目改造煥新

存量時代的“逆生長”樣本

存量時代，“老項目”遍地可見：據贏商大數據，截至2026年1月14日，全國存量購物中心已超過7900座，總體量超6億平方米。其中，超3500座購物中心開業時間已超8年，超1400座開業時間超過12年。

這意味著，購物中心存量改造不再是“可選項”，而是關乎生存的“必修項”。

2003年，龍湖商業的開山之作，龍湖重慶北城天街驚艷亮相，開業即成為“初代頂流”，帶動觀音橋商圈升級為城市級商圈。

行至今日，龍湖商業約有20%的購物中心開業8年以上，且多為位于高線城市、市級商圈的核心優質資產，存量改造迫在眉睫。

近年來，龍湖商業正以“一城一策、一店一策”的精細化改造邏輯，推動成熟項目實現資產價值與體驗價值的雙重躍升。

01

重慶北城天街:

城市地標的全面進化

2025年，最引人注目的便是重慶北城天街的改造。這座已開業22年的城市商業地標，歷時600余天的分階段改造，通過“邊開邊改”的模式，完成了一場從內到外的系統性煥新。

內部空間重構：老結構與新功能的完美平衡

龍湖重慶北城天街在改造中將原本的大空間重構為“內街+商鋪”模式，優化內部動線，打造出通透的內街與靈活適配的品牌商鋪。在提升動線通透感的同時，通過鋪位切割提升租金效率。

項目的通透感還來自于拆除局部屋頂樓板后引入的自然光，結合降板設計營造多層次綠化空間，使中庭充滿陽光與綠意，最終構建出獨特的“高街花園”場景。

重新定義空間功能：藝術感與實用性的統一

項目入口通過玻璃盒子、退臺設計及多首層規劃，提升視覺吸引力與客流效率。下沉廣場經景觀化改造，從交通節點轉變為兼具通行與休憩功能的友好空間。

基于原有的星座、中心、榕樹三大廣場，重新定義功能定位，分別承載快閃活動、品質生活與休閑社交功能。

外立面效果蛻變：歷史與現代的碰撞融合

重慶北城天街對東、西、北立面均進行了系統更新，采用玻璃與石材幕墻組合，在保留原有建筑歷史韻味的基礎上，注入了簡約時尚的現代氣息。同時還通過加裝裸眼3D巨幕等手段，強化了項目的城市視覺焦點地位。

品牌煥新：從“引入品牌”轉向“定義生態”

2025年，重慶北城天街對品牌進行了戰略性升級。在業態布局上，重慶北城天街從追求品牌覆蓋面的“廣譜性”，轉向深耕業態深度與體驗獨特性的“專業性”，重點強化運動戶外、香氛美妝、時尚女裝、品質餐飲四大護城河。

此外，本次升級還構建強大的“旗艦店+城市首店”品牌梯隊。Vivienne Westwood、Aesop、alexander wang、LANC?ME、HARMAY等紛紛入駐，以創新的品牌組合實現“老項目”的“逆生長”。

調改后的重慶北城天街，S+A級優質品牌占比近半，品牌級次遠高于觀音橋商圈及全市平均水平。

除了老地標的全面改造，目前處于運營平穩期的蘇州獅山天街和北京長楹天街等項目同樣未雨綢繆，在去年開啟了新一輪調改。

02

蘇州獅山天街:從“山下”

到“山谷”的空間敘事閉環

蘇州獅山天街作為新區獅山商圈的商業標桿，在開業8年間已經歷多次主動調改。

繼2024年打造半室外“山下”街區后，2025年獅山天街將原高樓層冰場改造為立體開放的“山谷”街區：項目通過拆除屋面、引入天光、增設環廊與綠植，營造移步易景的沉浸式體驗，為消費者打造一座可漫步、可社交、可探索的“城市綠谷”。

在業態與品牌布局上，龍湖利用資源稟賦優勢，在獅山天街持續加碼首店經濟：“山谷街區”成功引入5家全國首店、1家華東首店以及4家蘇州首店，涵蓋時尚、餐飲、生活美學等多個領域，使傳統商業的客流冷區，變成了如今吸引人流“奔赴”的熱點區域。

03

北京長楹天街:硬件煥新，

持續注入現代感與舒適度

作為一個運營10年以上的項目，北京長楹天街通過持續性的硬件細節優化，保持“常逛常新”的體驗：

去年的改造中，全場燈光被科學地統一為3000-3500開爾文的標準色溫，這一基于專業照明設計的調整，顯著提升了空間的整體亮度和視覺清晰度，營造舒適的游逛氛圍。

事實上，北京長楹天街的硬件調改不是一蹴而就的，近年來都在穩步推進煥新：2023年完成衛生間與母嬰室改造；2024年將東區主中庭攔河及首層地面石材改為干凈淺色調，并對立柱、客梯廳等進行現代化升級......這些看似微小的改造，逐步重塑著空間氣質。

精細化改造邏輯，是龍湖商業主動管理能力的縮影，更是龍湖商業始終以用戶需求為核心錨點的體現。

Vol.3

新項目的版圖拓新

網格化布局如何賦能區域生長

過去十年，中國商業地產經歷了從“規模紅利”到“運營紅利”的深刻轉軌。商業，正全面進入 “精準布點、深度運營” 的時代。今天的競爭，已不再單純是數量與速度的較量，而是選址精度與運營深度的雙重博弈。

2025年新開業項目，是龍湖商業在戰略布局聚焦高能級城市，深化網格化深耕——

• 區域集中：項目高度集中于一二線核心城市（重慶、杭州、武漢、西安、濟南等）及重點城市群。

• 網格加密：在已進入城市持續落地新項目，如 重慶（江岸天街、龍興天街、長江時代）、武漢（濱江天街、新榮天街）、杭州（上城天街），體現“一城多址”的深耕策略。

• 填補空白：首次進駐鄭州、南寧、煙臺，逐步完善全國化布局。

01

武漢濱江天街:POD公園式商業，

1.3萬㎡曠野公園+浴霞之境

總體量超17萬方，作為龍湖集團最高標準“P1+”級旗艦產品，也是龍湖進駐武漢的第3個項目，武漢濱江天街承載著龍湖深化華中布局的戰略決心。

武漢濱江天街位于武昌濱江商務區“黃金十字軸”核芯，是武漢唯一一個3條地鐵上蓋的TOD樞紐項目，項目無縫接駁地鐵5號線、7號線與8號線，有效輻射城市超百萬高端商務客群。

同時，項目周邊環繞超6萬平方米的綠地系統，內部規劃約1.3萬平方米曠野公園，1500平方米的“水環大草坪”，30多株櫻花樹排成“櫻花大道”，營造出自然與商業無界融合的沉浸式體驗。

在品牌組合上，武漢濱江天街注重首店效應與體驗升級，引入超300家品牌，其中城市首店、旗艦店級別占比高達40%，構建了區域差異化競爭優勢。開業即成為武昌濱江板塊的品質生活新地標。

02

重慶江岸天街:

浮島中庭+南岸集市,

在地文化融合

2025年9月30日開業的龍湖重慶江岸天街，達成了出租率99%，開業率98%。位于南岸區南坪商圈核心區域，龍湖重慶江岸天街商業體量約15.7萬㎡，匯聚超300個品牌，是龍湖商業在重慶的旗艦項目之一，以高品質跨層立面、定制化“浮島中庭”、“光合高街”、“南岸集市”、“口袋公園”等功能主題區，為消費者提供新穎的游購體驗。

其中，重慶江岸天街的中庭以錯落垂直排列的方式，用6個“小盒子”堆起了一座浮島，頗有“洪崖洞”般的氣魄。每一個“小盒子”都是一扇生活視窗，展示著人與品牌、商品持續交互的風景，以及龍湖想表達的“南岸”氣質。

LG層的“咖啡島”是M Stand，一層是形象獨特的POPMART，二層是風格嶄新的茶飲店“苗品記”，三層是融合自然造景的小米之家，最高處的兩間“浮島”則分別是兩家精致優雅的西餐廳。

地下的“南岸集市”是龍湖創新打造的“菜市場+集市”的特色空間，融合品質生鮮、重慶風味餐飲、下午茶及生活好物等多業態，打造了具有區域特色的城市標桿休閑購物空間。據贏商大數據獨家監測，開業三個多月，江岸天街在全重慶市241個項目中，客流排名第29位，在南坪商圈排名第2位。

龍湖商業2025年的開業清單，是一張清晰的戰略路線圖，其核心邏輯可概括為“輕重并舉，網格深耕，場景激活”。

一方面，龍湖通過 “重資產”自持項目（如武漢濱江天街、重慶江岸天街） 在核心城市的核心地段打造標桿，鞏固品牌高度與資產價值；另一方面，積極以 “輕資產”模式（如上海嘉園坊、鄭州美盛天街） 輸出管理與品牌，快速切入新區域、鎖定優質資源，實現低風險下的規模擴張與市場卡位。這種雙輪驅動模式，既保障了財務的穩健性與發展的靈活性，也使其能夠更敏捷地響應不同能級城市的多元化需求。

在重慶、武漢、杭州等優勢城市連續落子，是對成熟市場的縱深挖掘與客群再細分；而進入鄭州、南寧、煙臺等地，則是對潛力區域的戰略性填補，旨在提前占據未來增長極點。

每一座新天街的進駐，都不僅僅是增加一個購物場所，更是通過 “首店經濟”與“特色場景”的雙重引擎，重新定義區域商業的能級與氣質——引入城市稀缺品牌，彌補消費空白；打造如武漢濱江天街的“曠野公園”、重慶江岸天街的“南岸集市”等獨有場景，將商業空間轉化為承載在地文化、社交與休閑的公共生活樞紐。

Vol.4

持續創新

2026年，龍湖商業的下一步

進入2026年，龍湖商業的發展邏輯將進一步清晰：在守住財務安全底線的前提下，持續通過輕重并舉的模式深化網格化布局，并以產品與內容的系統創新能力，鞏固其行業引領地位。

從布局上看，核心城市深耕仍是主線——在重慶、杭州、長沙等已具優勢的市場進一步加密布局，強化區域控制力與品牌滲透率；同時，以輕資產模式進入新城市，顯示出其以更低成本、更靈活方式試探新市場、拓寬城市覆蓋的意圖。

因此，2026年的龍湖商業，在戰略上呈現出 “守住核心、審慎拓新” 的態勢，在模式上加速向 “輕重協同” 轉變，在產品上則更注重 “梯度化與適配性” ，整體勾勒出一幅更穩健、更精細、更面向長期運營的發展圖景。

前瞻的布局與創新的模式，必須建立在穩健的財務基礎之上。龍湖商業得以在2026年繼續保持穩健的開業節奏，并持續推進輕重并舉的拓展，其根本動力源于集團整體持續正向的經營性現金流與不斷優化的債務結構。

自2023年起，龍湖集團有息負債持續壓降。同時，公司始終保持健康的現金流表現：1. 常年維持經營性現金流為正（標準化報表口徑），連續兩年實現含資本性支出的經營性現金流為正；2. “三道紅線”指標長期維持綠檔。

度過了2025年債務償還高峰以后，龍湖2026年及以后每年需歸還的債務將大幅減少。以2026年為例，其需要償還的債務只有2025年的不到40%，2027年以及之后還會繼續大幅減少。

通過管理輸出與品牌賦能，龍湖商業在降低資本投入的同時，實現了管理紅利的釋放和全國化布局的進一步滲透，這本身即是其強大運營能力和財務自律的體現。財務的穩健與模式的靈活，共同構成了龍湖商業在周期中“向新”而不失“定力”的堅實底座。

天街，終將不止于街；向新，永不止于新。

龍湖商業“向新”的本質：不僅是物理更新，更是與城市、用戶、品牌共創生活方式的持續進化。展望2026年，在安全的財務底盤上，龍湖將以持續的產品創新與運營深耕，繼續引領中國商業空間向“人本化、場景化、生態化”演進。

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