URI城市租住年終總榜｜宜居中國·2025公寓品牌健康指數TOP100

2025年《住房租賃條例》正式頒布施行，作為我國住房租賃領域首部行政法規，標志著市場邁入法治化、規范化新階段，政策層面對行業的監管力度全面升級，合規經營成為企業不可逾越的底線。隨著十四五的收官之年，中國住房租賃市場從規模擴張階段轉向高質量發展階段，行業健康度已成為衡量品牌可持續發展能力的關鍵標尺。

回顧過往的一年，2025年成為全國的租賃市場經歷負面輿情集中爆發的陣痛年，多家企業深陷官司糾紛、供應商維權事件頻發、企業實際控制人被限高，甚有巨頭企業也出現大規模閉店潮，市場亟需一套客觀、權威的評價體系錨定發展方向。

基于此，URI城市租住學會依托多年深耕行業的研究經驗，對全國公寓品牌展開持續性監測與深度調研，最終遴選100家品牌納入評估范圍，重磅發布《宜居中國·2025年度中國公寓品牌健康指數TOP100》榜。

本榜作為行業首個公開發布的權威健康度測評成果，URI在指標設定環節緊扣《條例》中關于運營規范、資金監管、居住安全、權益保障等核心要求，從運營、財務、產品、服務、合規五大維度構建起全面且可量化的健康度評價體系，不僅為行業樹立了清晰的健康發展標準，更為消費者、投資者及政策制定者提供了極具參考價值的決策依據。

經歷前幾年的市場波動與洗牌后，2025年的公寓行業呈現出明顯的結構性變化：國企背景品牌迅速崛起并占據主導地位，專業化運營能力成為核心競爭力，合規經營從“底線要求”升格為“發展基石”...本榜單所揭示的，正是這一轉型過程中各品牌的適應能力與發展潛力，為行業在政策嚴監管、市場求規范的雙重導向下提供了明確的發展參照。

01.指數測評

科學方法論評估體系設立

URI需要強調的是，本榜單首創構建的“健康指數”測評體系，突破傳統單一維度評價模式，創新采用“負面清單減分+正向響應加分”的動態平衡機制，具體邏輯如下：

01

數據采集的四大權威渠道

1. 司法與合規數據庫：依托啟信寶、企查查等權威平臺，采集企業涉訴案件、被執行人記錄、行政處罰、股權凍結等關鍵風險信號。

2. 消費者投訴平臺：系統抓取黑貓投訴、12315平臺、信訪系統等公開投訴數據，統計投訴量、投訴類型及解決進度。

3. 輿情監測系統：全網監測主流媒體、社交媒體、行業論壇的負面輿情，精準評估品牌聲譽風險。

4. 企業公開信息：整合上市公司財報、企業社會責任報告、官方披露的運營數據等核心內容。

02

“加減分”平衡機制的核心創新

1. 減分項（風險識別）

? 司法訴訟案件（按案由、標的額分級減分）

? 被執行人、限制高消費、失信被執行人記錄（重大減分項）

? 監管行政處罰、安全責任事故（按照次數及處罰金額標的）

? 月度投訴量超行業警戒線（投訴率＞0.5%）

? 重大負面輿情事件（媒體曝光、群體性投訴）

2. 加分項（響應能力）

? 5分鐘響應機制：客訴5分鐘內首次響應，加0.5分/例

? 24小時解決率：投訴24小時內達成解決方案，加1分/例

? 主動改進披露：公開披露系統性問題改進措施，加2-5分

? 客戶滿意度回升：投訴后客戶滿意度評價達4.5星以上，加0.3分/例

URI特別說明：存在以下任一情形的“紅色預警”品牌，均被排除在評選范圍外：

1) 被列為失信被執行人；

2) 涉及重大安全責任事故且未妥善處理；

3) 連續三個月投訴解決率低于30%；

4) 發生大規模群體性維權事件且企業實控人失聯；

5）員工集體性訴訟拖欠薪資。

02.榜單洞察

企業健康格局全景透析

2025年，中國長租公寓行業在深度調整后邁入以“健康度”為核心的高質量發展新階段。本次《宜居中國·2025年度中國公寓品牌健康指數TOP100》榜單，通過對全國365個品牌的系統性評估，勾勒出行業三大結構性特征：

03.國企壓艙

健康發展的基石

國有企業在本次榜單中展現壓倒性優勢——79家上榜、包攬前10名中的9席，這既是政策導向的體現，更是其“系統性健康管理能力”的必然結果。

國有企業的“雙重使命”實踐

領先國企品牌精準平衡政策性保障與市場化運營雙重使命：

? 政策執行深度：前30名國企品牌100%參與保障性租賃住房建設，平均提供30%房源作為保租房，在實現社會效益的同時筑牢穩定現金流基礎。

? 市場化創新高度：浦發有家（TOP 5）首創“五位一體”生態模式，高效響應上海人才政策，租戶滿意度達96.7%；招商伊敦公寓（TOP 6）引入酒店式管理體系，單房運營成本較行業平均降低10%。

? 8支保障房REITs表現突出：從整體格局來看，8支產品中7支處于“引領級”梯隊，僅華夏北京保障房REIT與其他產品存在差距，這反映出國內保障房REITs整體運營質量和健康度處于較高水平；從頭部表現來看，排名前4的國泰君安城投寬庭、中金廈門安居、匯添富上海地產城方、華夏基金華潤有巢健康指數均在97.5以上，彼此差距微小，且多集中在核心城市，區域與品牌優勢十分明顯；從尾部表現來看，健康指數表現最好的城投寬庭（97.84）與華夏北京保障房REIT（80.22）健康指數相差17.62分，凸顯出企業在運營能力、資產質量等方面的顯著分化，而北京作為核心城市，其REITs表現差強人意，這與其公租房特性強相關（入住率門檻、租金收繳能力、運營管理效率等具體指標）。

04.標桿案例

優秀企業的健康實踐

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極致響應：城投寬庭的“315”服務承諾

得分亮點：服務健康維度滿分（15分），投訴解決率99.3%

城投寬庭（冠軍TOP1，97.84分）打造行業領先的快速響應體系：

? 3分鐘派單：租戶報修后，系統自動派單至最近維修人員

? 1小時到場：緊急維修承諾技術人員1小時內上門

? 5天閉環：投訴從解決、回訪到改進措施落地，全流程不超5個工作日

科技支撐：投入超3000萬元自主研發“智慧租住大腦”，實現設備預測性維護，2025年維修響應時間同比縮短40%。城投寬庭的科技支撐以BIM、物聯網、大數據技術為核心，構建了全鏈路數字化運營體系：前端通過APP、公眾號等平臺實現預約看房、全景選房、合同簽約、繳費報修等20余種業務在線辦理，搭配智能梯控、全天候監控的三重安防體系保障居住安全；后端依托整合BIM模型、經營、運維、資產、IOT五大模塊的綜合物管平臺，可快速定位設備故障、實時監測設施狀態、管控資產全生命周期成本，同時通過挖掘用戶數據精準匹配社區服務與增值活動；更以建設運營一體化的數字化管理模式貫穿設計、施工、運維全周期，結合光伏能源應用、雨水回收系統等綠色技術，既實現了運營降本增效與服務標準化，也大幅提升了租戶居住體驗。

02

數字化健康管理:華潤·有巢的"數字孿生"系統

得分亮點：運營健康維度29.1分（滿分30），出租率連續12個月＞97%

華潤有巢（第4位，97.53分）數字化轉型成效顯著：

? 實時健康儀表盤：總部可實時監控全國項目127項運營指標

? 智能定價系統：基于17個因子動態調整租金，溢價率達5.8%

? 能耗精細管理：通過IoT設備監控每戶能耗，單房水電成本下降18%

03

民企突圍：前30位中的雙雄格局

爾家商業憑借財務健康與ESG實踐深度融合的責任型運營模式脫穎而出，樹立起民企踐行社會責任的行業標桿。在財務層面，其依托市場化運營效率與規模化管理能力，實現了業務增長與盈利水平的動態平衡；而將 ESG 理念深度嵌入業務全鏈條的舉措，更是成為其健康指數提升的關鍵助力。在ESG實踐上，爾家商業的公益行動成效顯著且形成體系化布局，2025年落地超10 場“溫度踐行” 活動，涵蓋 “夢想小屋” 困境家庭改造、“一起 GO” 公益慰問等內容，覆蓋超 500 名社區居民；同時創新設立 “爾暖錫城文化引領與產業創新支持基金”，精準資助本土文化創新項目，實現企業價值與城市價值的同頻共振。此外，作為無錫保障性租賃住房專業委員會主任單位，爾家商業還牽頭推進行業標準制定，在城市更新領域尤其是存量資產盤活與保障性租賃住房運營方面展現出強勁的專業實力；2026 年 1 月 15 日，在無錫市城市更新促進會第一屆第二次會員大會上，公司董事長張二干先生被正式聘為促進會副會長，這一任命既是對其個人行業經驗與領導力的認可，更是對爾家商業專業實力與社會價值的高度肯定。

得分亮點：在健康指數前30梯隊引領企業中，漫柏集團（第12位，96.68分） 與爾家商業（第25位，93.31分） 是僅有的兩家民企代表，打破了國企主導的頭部格局。二者憑借差異化的核心優勢躋身前列，成為民企在保障房運營領域的標桿范本，其表現既印證了市場化運營的靈活效能，也為行業呈現了“重運營、強價值”的發展路徑。

漫柏集團：高粘性運營構筑核心壁壘

漫柏以重度垂直的定位深耕 20-35 歲青年人才客群，產品適配度評分高達 9.8/10；依托高頻高質的社群運營構筑極強用戶粘性，月均舉辦 47 場社群活動，租戶參與度達 62%，續租率隨之提升至 68%，社群健康度表現優異；更憑借敏捷的產品迭代能力，2025 年完成3次產品升級，將租戶滿意度常年穩定在99%。與此同時，其租賃端數據表現亮眼，45%的續租率與近80%的續簽率遠超行業平均水平，這背后是 “人才社區生態系統” 的深度運營支撐 —— 通過 “1+12+N” 主題活動矩陣、免費職業技能培訓、人才夜校等增值服務，將單一居住空間升級為成長賦能平臺，單項目1:47的超配人房比服務人力更是筑牢粘性壁壘。在產品打造上，品牌秉持 “總成本領先” 的長期主義策略，前期高標投入，將后期綜合返修率控制在3%以下，既保障了居住品質，也通過減少運營擾動實現資產價值長期穩定。最終，98%以上的穩定出租率與2025 年新增 8273 套的規模增長，不僅印證了其 “高投入 - 高回報” 運營模型的可行性，更使其成為民企在保障房賽道規模化發展的典型標桿。

爾家商業：ESG與財務雙優的責任型運營

05.行業解構

規模體量與健康度的非線性關系

01

規模與健康度的非線性關系

URI城市租住數據分析表明：品牌規模與健康指數并非簡單正相關：

關鍵指標：在5-10 萬間的規模區間內，品牌健康度表現最為突出。這一規模梯度既能夠充分釋放規模效應，攤薄運營成本，又可保障管理顆粒度的精細化，同時實現現金流的穩健運轉。而當規模突破10 萬間后，企業管理復雜度呈指數級攀升，對數字化、智能化管理系統的適配性與成熟度提出更高要求，直接推高綜合運營成本，進而導致部分品牌的健康度指標出現回落。

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投訴類型匯總與行業進步

URI整理2025年總投訴數據，市場呈結構性變化：

? 傳統硬投訴下降：“押金退還”“維修不及時”類投訴同比減少37%

? 服務軟投訴上升：“服務不夠及時”“個性化需求不足”類訴求增加52%

? 響應速度提升：行業平均首次響應時間從2024年8.2小時縮短至3.5小時

? 解決機制創新：47%的品牌引入“先行賠付”機制，爭議解決周期縮短60%

04.未來展望

從“健康評級”到“健康共建”

基于榜單數據的趨勢研判，URI城市租住對行業未來三年健康發展提出以下預判：

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健康度管理的三個升級方向

? 從被動響應到主動預防：領先企業將搭建健康風險預警系統，在投訴發生前識別并化解潛在問題；

? 從單點健康到生態健康：評估范圍將從企業自身延伸至供應商、合作伙伴等全產業鏈；

? 從年度評估到實時監測：依托物聯網與AI技術，實現健康度實時可視化監測。

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給各類企業的健康度提升建議

對國有企業（79家上榜）

? 發揮數據優勢，牽頭制定行業健康度標準

? 開放數字化能力，賦能行業整體健康水平提升

? 立足保障基本居住需求，探索更高層次的居住健康標準

? 剝離母公司的債務危機的影響

對房企系品牌（9家上榜）

? 徹底完成從“開發思維”到“運營思維”的轉型

? 建立獨立于開發業務的健康度考核體系

? 探索租賃社區與銷售社區的協同健康發展模式

對市場化品牌（12家）

? 在細分領域打造不可替代的健康度優勢

? 與國企合作，深度融入國家租賃住房體系

? 實現敏捷創新與合規經營的深度融合

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行業基礎設施建設的四大倡議

? 建立行業健康數據共享平臺，在保護商業秘密前提下共享脫敏數據

? 開發標準化健康度評估工具，降低中小企業自我評估成本

? 設立健康度最佳實踐獎，每年評選并推廣創新案例

? 推動健康度與金融政策掛鉤，為高健康度品牌提供低成本融資渠道

結語

《宜居中國·2025年度中國公寓品牌健康指數TOP100》不僅是一份榜單，更是行業健康理念的深度普及。它清晰昭示：長租公寓行業下半場，核心競爭力已從規模與速度，轉向持續保持健康狀態的能力。

榜單呈現的“國企主導、分級顯著、響應加速”格局，為行業確立了全新發展范式。將健康度融入發展DNA的品牌，正收獲市場長期溢價——更高的租戶忠誠度、更低的融資成本、更強的風險抵御能力。

未來已來，健康為王。URI城市租住期待本榜單成為行業自我檢視的鏡鑒、消費者決策的參考、政策制定的依據，推動中國租賃住房行業穩步邁向健康發展之路，讓“安居樂業”成為每一位城市奮斗者的生活常態。