商業的“在地翻譯官”

撰文 | 汪靜

排版 | fufu 、浩然

圖片來源 | 京基百納商業

在深圳，不管是羅湖的精致、福田的潮流、水貝的產業脈搏還是南山的煙火氣，多元化和靈動的商業觸角，在每片土地生長出來的花火綻放獨美。

據贏商大數據，在深圳人氣購物中心榜單本地特色商業占據大半江山。其中KK ONE長期穩居前列，在最新公布的12月榜單中，更躋身大型購物中心類別TOP3。循此蹤跡可見，在過去的2025年，京基百納商業整體業績亦表現優異：銷售同比+6%，客流同比+10%。

京基百納商業并沒有追逐宏大的商業模型，而像種樹一樣，把自己“種”進每個商業的土壤里，與城市肌理融為一體。

Vol.1

在地化深耕戰略下

不同商業的逆襲升維

京基百納商業旗下項目不僅實現了客銷的穩健增長，更以鮮明的定位、創新的實踐，詮釋了商業體如何與城市脈搏同頻共振。

KK MALL：深圳的地標mall，

穩穩接住城市的時尚精致

以深圳地標商業標桿的身份，KK MALL在2025年展現了成熟項目的深厚底蘊，年銷售額同比+6%，客流同比+10%。項目通過持續舉辦作者/明星簽售、營造濃厚的時尚氛圍、聯動品牌打造獨家快閃與活動，以及穩步推進品牌煥新，全方位鞏固了其高端定位與市場吸引力。

KK ONE：在福田，

它以年輕力穩居“人氣榜單”

KK ONE則是京基百納商業在福田CBD商圈，以滿足年輕客群的喜好打造的潮流引力場。從年輕力出發，項目通過系統化的“粉絲經濟”運營，創新探索出“商業+公園+文化”的新消費場景，全年客流實現12%的同比增長，銷售額亦穩步增長10%，成為了購物中心月度人氣榜的“常青藤”。

KK TIME：在水貝商圈珠寶產業下

的商業黑馬

作為水貝片區目前唯一的大型購物中心，KK TIME精準捕捉到“中國黃金珠寶第一街”的產業底蘊與周邊家庭的生活需求，將自己打造成鏈接產業與生活的時尚樞紐。2025年銷售業績同比增長6%，客流增長8%，一躍成為深圳區域商業中的新晉“黑馬”。

南山京基百納廣場：在社區，

讓親子友好生長為一種溫暖的日常

在深圳南山，京基百納廣場專注成為周邊親子家庭信賴的“社區大客廳”。2025年，南山京基百納廣場全年品牌銷售實現雙位數增長的企業達27家，圍繞親子家庭需求，將“賽事”打造為核心內容引擎，密集落地了數十場專業與大眾賽事。

Vol.2

解碼心法

做商業的“在地翻譯官”

與城市共創價值

亮眼業績的背后，是京基百納商業站在城市高度，將空間與公共資源精準“翻譯”為可感知、可參與、可消費的獨特商業體驗，從而構建出極具差異化的“城市在地翻譯官”角色。

在地化品牌策略：

高流量與主題化煥新并舉

京基百納商業拒絕同質化填鋪，轉向以項目定位與片區需求為藍本，全系統引進新品牌197個，其中戰略合作品牌28個，優質亮點品牌38個，更是引進眾多高能級首店，通過“首店引領、主題煥新、業態互補”的模式營造具有獨特吸引力和社群歸屬感的消費場域。

其中高能級首店、特色店兼顧餐飲、零售、配套等多元平衡和協同煥新：

輕奢品牌LK BENNETT、FILA FUSION全新形象店、萊爾斯丹深圳首家旗艦店、COLE HAAN、ELLASSAY HOMME、ANNA ABIGAL、ANTA PALACE、初惟HATSUSIZU等區域首店的零售矩陣入駐，強化了項目時尚潮流定位；

太二鮮料川菜深圳首家新料川菜店、王和李海鮮大排檔、麻蒲碳烤肉深圳首店、哥二福田首店、丘阿婆干蒸菜全國首店等具有強地域特色和流量屬性的餐飲茶飲品牌引入，提升整體客流活力與消費頻次；

另有大疆、影石最新形象店、小米之家（3C＋車店）、史萊姆學院區域首家、乖奇熊深圳首店、瑞派派特堡寵物醫院最新形象店等多元化業態的補充，打造覆蓋全客層、滿足全時段需求的復合型消費平臺。

這背后不是單純的品牌更換，而是一次 “主題店式”煥新策略。如，KK MALL以“首店經濟+旗艦形象”雙重戰略為抓手，持續強化品質風向標的定位；KK ONE負一樓以“美妝+潮玩+特色輕餐+數碼”多重業態深度融合，構建“城市青年潮流能量場”；KK TIME依托珠寶產業背景，全新打造“黃金珠寶館”、“童趣樂園”、“數碼家電空間”，與“FOOD TIME美食街”構建出“產業賦能型生活樞紐”的完整生態；南山京基百納廣場以“美食+生活服務”雙輪驅動，打造美食社交區，實現精品社區商業的價值升維。

京基百納商業的運營能力直接賦能場內品牌，催生大量區域乃至城市銷售冠軍。2025年京基百納商業場內NITORI宜得利家居穩居華南第一，COLE HAAN、SIMPLEMILL樸坊、妍麗、VERO MODA以及曬道均榮登深圳第一，樂凱撒全年銷售額增長全品牌第一等。

在地化營銷實踐：IP原創力垂直鏈接客群，構建品牌心智

值得關注的是，2025年，京基百納商業在創新營銷實踐以“自有IP資產沉淀+垂直圈層精準擊穿+城市共創深度聯動”的營銷創新體系，使跨界聯動從單點活動升級為可持續的內容生產與流量交換網絡。

首先，京基百納商業以體系的自主設計能力為核心支撐，創造了 “原創IP宇宙”，成功孵化了POP MONKEY、喜柿、鹿小鹿、鷺鷺等多個深入人心的自有IP，結合項目定位、客群特征與空間特質進行定制化落地，不僅實現了IP從線上到線下的場景轉化，更覆蓋節慶、主題、氛圍等多維場景表達，展現出立體化空間敘事能力。

從掀起全城潮流派對的「POP MONKEY蕉點特別企劃」，到營造出溫暖治愈的打卡空間的「LULU鷺鷺限定快閃店」，均體現了內容與場景深度融合的創新實踐。尤為值得稱道的是，鷺鷺IP衍生品首次嘗試通過快閃店形式實現商業化落地，目前已售出1500余份，驗證了原創IP的可持續運營價值。

更為深刻的是，京基百納商業始終以城市文化共建者的姿態，推動IP生態與城市肌理的深度融合。如KK ONE與深圳灣公園深度聯動，不僅以深圳灣公園蒼鷺為原型與觀鳥協會專業機構共同創作了“鷺鷺”IP，還創新推出輕量化服務接駁點，通過商場的免費停車權益和便民好物銜接公園客流，將公共流量高效轉化為商場客流；KK TIME夏季“深圳荷花賞”、“中秋游園會”與洪湖公園的在地化運營合作，進一步拓展了商業空間與城市生態空間的互動維度。

在與城市多元資源聯動方面，京基百納商業展現出操盤“城市級事件”的成熟能力。通過引入寶可夢華南獨家主題快閃，落地小奇跡深圳唯一快閃，策劃王心凌、汪蘇瀧、華晨宇等明星應援、國乙Only展等高人氣活動迅速引爆流量池；與政府及公共機構共同打造“深聲不息”音樂會、千人跆拳道大賽、水貝時尚之夜等具有廣泛影響力的公共文化事件；同時，主動構建專業賽事平臺，自主承辦或引入國際象棋、籃球、王者榮耀、這就是歌手等專業賽事，使其成為城市活力的重要策展場。

圍繞品牌運營，京基百納商業同步推行系統性提升計劃：一方面通過銷售激勵、資源傾斜、專屬補貼等政策助力品牌突破業績；另一方面，聯動場內書店、影院、潮玩、零售、餐飲等多元業態品牌，持續共創如作者簽售、城市主題跑、科學實驗秀、首展快閃等契合項目調性的標志性活動，推動品牌從“場內運營”向“內容共建者”深化轉型。

這些精彩紛呈的活動，遠非一場“自嗨”，同樣蘊含著京基百納商業與場內商戶深度協同的“共生共創”智慧，在線上實現了裂變式傳播，在線下則切實轉化為客流與銷售，成為驅動項目業績增長的第二曲線。

會員體系的“共享”與“權益”升級

2025年，京基百納商業的會員體系實現了“權益”和“共享”升級的關鍵跨越。“京基KK會”全面煥新，讓“積分當錢花”、“免費停車”和“超級會員周”等權益回饋激活消費；同時，聯合藝術策展人引入非遺手作沙龍，讓會員在琥珀鑲嵌、衍紙團扇、扎染手帕、琺瑯發飾等體驗活動中，完成從消費到文化認同與社交的連接。

更具突破的是，“京基KK會”會員體系于去年實現五大項目積分共享與權益通用，使會員身份成為京基百納商業網絡的“城市護照”自由穿梭。

截至目前，京基百納商業會員總量近500萬，會員銷售增長6%，會員銷售占比35%，這標志著京基百納商業使其“與城共生”的理念，在用戶層面得到了最生動的落地。

Vol.3

城市需要什么

京基百納商業就“種下”什么

在京基百納商業持續迭代商業空間的同時，“與城共生”始終是其堅守的運營內核：京基百納商業通過夏日“公益送清涼”關懷勞動者、響應“地球熄燈一小時”踐行環保、聯動開展“舊書翻新”推動知識循環等一系列行動，不斷延伸商業空間的城市服務功能，真正實現了商業與城市的同頻生長。

回顧2025年，京基百納商業解碼心得是以 “深度在地化運營” 向下扎根，借 “與城共創” 的營銷體系向陽伸展，將自己系統性地寫進城市發展的敘事之中。

面向2026年，京基百納商業繼續讓不同的種子在不同的土壤中綻放獨特光彩：針對城市級標桿項目，以持續的煥新與深化的服務保持活力，用高能級首店點亮區域的時尚星光；面對區域級項目，進一步深挖在地文化屬性，聯動政府資源，連接大型城市級文體盛事，讓商業體成為城市文化的會客廳；在社區型項目上，優化客群結構與經營效率，擴大客群輻射力，讓商場成為更溫暖、更便捷的社區生活中心。

每個項目都不是滿足于單純的商品交易場所，歸根結底是強化“與城共生”的在地化敘事運營。這一切的背后，是京基百納商業對深圳這座城市始終如一的深情，用商業的匠心，灌溉出一片與城市共榮共生的森林。

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