從北京第二CBD到“空城”？是誰“掏空”了望京

望京，正經歷一場劇烈的陣痛。

阿里巴巴北京總部近2萬員工在遷離，隨后陌陌等公司接連搬走，地標望京SOHO空置率一度高達43%，日租金從巔峰期每平米約15元暴跌75%以上。

望京這個曾經繁華無量的北京第二CBD，開始上演空城計。

望京到底發生了什么？

01 撤離潮起：互聯網大廠的集體退場

曾幾何時，望京是互聯網創業者的“應許之地”。從早期的觸控科技、百合網，到鼎盛時期的阿里巴巴、美團、陌陌、58同城，這里見證了移動互聯網黃金十年。

阿里巴巴北京總部的進駐，更是將望京推向了“第二CBD”的巔峰。

▲阿里巴巴新總部大樓，已經搬離望京

然而，轉折在2024年變得清晰可見。

阿里巴巴北京總部約1.9萬名員工遷至五環外的新園區，隨后陌陌科技也從望京SOHO搬離。

這并非孤例，熊貓直播、美麗說、A站、映客等昔日活躍的公司早已陸續離去。

龍頭企業的撤離，直接導致數萬高收入崗位轉移，動搖了區域的人才根基和市場信心。

02 市場失溫：寫字樓空置率攀升與租金跳水

企業撤離的直接影響，迅速體現在商業地產的冰冷數據上。

望京區域寫字樓空置率已觸及警戒線，其中地標建筑望京SOHO的空置率據信一度觸及43%。

更嚴峻的是租金水平的斷崖式下跌。望京SOHO的日租金從高峰期每平方米約15元，跌至3-3.5元的區間，跌幅超過75%，部分乙級樓宇的租金甚至更低。

市場的供需失衡形成了惡性循環：空置率推低租金，低租金又難以覆蓋高端物業的運營成本，進一步影響樓宇品質與吸引力。

03 連鎖反應：商鋪空置與住宅價格回調

商業地產的寒意迅速向整個區域生態蔓延。望京SOHO底商、保利新薈城等商場出現大面積空置，知名零售品牌好特賣也在此開業不久后閉店離場，實體商業活力明顯減弱。

住宅市場也同步進入深度調整。望京二手房掛牌均價從2023年高點至今，跌幅超過20%，而且仍呈現下降趨勢：

國風北京一套120平米兩居室，從2021年的1120萬元跌至目前不到800萬元，跌幅超過30%。

融科橄欖城三期一套兩居室，從2021年的1109萬元跌至目前的700萬元，跌幅更狠。

望京金茂府一套三居室，從2023年的3185萬元跌至2024年的2200萬元，一年內就下跌約31%。

04 行業轉軌：TMT紅利消退與成本壓力

望京的困境，根源在于其高度依賴的TMT行業（科技、媒體、通信）進入了深刻調整期。

過去十年，移動互聯網爆發式增長，資本涌入，望京精準承接了這股浪潮，從“睡城”蛻變為“互聯網新星”。

然而，行業邏輯已變。

用戶增長紅利見頂，市場競爭從增量開拓轉向存量博弈，降本增效成為企業核心訴求。

在此背景下，高昂的核心區辦公與生活成本，成為企業優先優化的對象。

外遷至成本更低的郊區園區，從戰略選擇變為生存必須。

同時，資本趨于理性，支撐區域創業生態的風險投資減少，創新循環的動力隨之減弱。

05 格局之變：多中心戰略下的區域競爭

北京城市發展格局的演變，從外部稀釋了望京的集聚優勢。

在“多中心”發展戰略下，海淀憑借在人工智能、芯片等硬科技領域的深厚積累與政策支持，持續吸引著科技企業與人才。

即便在朝陽區內部，崔各莊、東壩等新興區域通過整體規劃、供應高品質新房，也分流了大量望京的改善型居住需求。

望京在區域競爭中的獨特性和吸引力，正面臨前所未有的挑戰。

06 硬傷顯現：規劃缺陷與治理短板

在產業紅利期被掩蓋的內生問題，在調整期被充分暴露。“歪樓”困局是其典型代表，具有雙重含義：

其一是規劃布局的“歪”。

望京內部路網呈獨特的斜向交叉格局，導致斷頭路多、交通流向復雜，先天埋下了嚴重擁堵的基因，通勤效率成為區域的一大短板。

其二是建筑形態與治理的“歪”。

早期如大西洋新城等小區樓頂違建泛濫，折射出城市精細化管理的滯后與缺失。

這種“失序感”，與區域試圖營造的高品質國際化形象背道而馳，削弱了其長期吸引力。

07 預期逆轉：市場信心的收縮循環

房地產市場高度依賴預期。龍頭企業撤離、租金房價下跌，共同塑造了市場的悲觀敘事，形成了 “價格下跌→信心喪失→拋售增加→價格進一步下跌” 的負向循環。

二手房掛牌量激增而成交量持續萎縮，是市場信心崩塌的直接表現。

這種普遍觀望和看空情緒，不僅抑制了房地產交易，也影響了消費與投資意愿，讓區域經濟活力承受全方位壓力。

走在今天的望京，往日的繁華印記仍在，但燈光暗淡的寫字樓與空置的商鋪，無言地訴說著變遷。

望京SOHO優美的曲線，在夕陽下投射出漫長的影子。

這里的故事遠未終結，但那個由特定產業浪潮托舉至巔峰的黃金時代，確已漸行漸遠。