物業(yè)服務不僅是事關群眾利益的“關鍵小事”，更是關乎基層社會治理的“民生大事”。良好的物業(yè)管理能提升居民生活品質，增強居民對社區(qū)的歸屬感和滿意度，為基層治理奠定群眾基礎。

老舊小區(qū)一直是城市基層治理的重點難題之一。老舊小區(qū)往往意味著：基礎設施老化、居民結構復雜、歷史遺留問題多、改造實施難度大、物業(yè)管理困難等。老舊小區(qū)管理的難點和特點使得基層治理面臨更多的挑戰(zhàn)，需要基層政府和社區(qū)組織投入更多的精力和資源來解決。例如，基礎設施老化需要基層政府協(xié)調相關部門進行改造，居民結構復雜需要基層組織加強社區(qū)服務和管理，物業(yè)管理困難需要多方協(xié)同推進，或尋求服務模式創(chuàng)新，以提升基層治理的服務水平。

本次我們重點想探討的就是保利物業(yè)在上海楊浦區(qū)創(chuàng)新實踐——團購解決方案。該方案是在黨建引領和多方協(xié)同的治理框架下，通過標準化產品、集約化調度、數字化平臺和柔性溝通，對連片老舊小區(qū)實現(xiàn)統(tǒng)一、靈活、高效且可見可感的綜合物業(yè)服務。這一模式快速化解了老舊小區(qū)的治理困境，提供了具備市場效應的且“低成本、高品質、可持續(xù)”的長效治理方案。

“黨建引領+多方協(xié)同”靶向破解老舊小區(qū)難題

上海市楊浦區(qū)定海路街道75.76%的小區(qū)是 2000 年前建成的，其中 31 個小區(qū)長期依賴托管物業(yè)或街道進行托底管理，因小區(qū)規(guī)模小、管理成本高、市場化覆蓋難等原因，長期深陷服務缺位、成本失衡、治理低效的三重困境——0.18元/平方米·月的低廉物業(yè)費，連基礎的保潔、秩序維護都難以覆蓋，而居民對物業(yè)費漲價的低接受度，托底企業(yè)長期陷入“低價虧損、漲價難推”的惡性循環(huán)。

為破解這一基層治理難題，定海路街道創(chuàng)新推出“團購物業(yè)”模式，以黨建引領和多方協(xié)同為支撐，進行資源整合、機制創(chuàng)新、民主協(xié)商，成功推動物業(yè)服務從“兜底型”向“規(guī)范型”升級，走出一條“非財政托底”的老舊小區(qū)治理新路徑，也為同類小區(qū)治理提供了可復制的全新路徑。

“團購物業(yè)”模式的成功落地，核心在于構建了“政府引導、街道統(tǒng)籌、物業(yè)執(zhí)行”的多方協(xié)同機制，將黨建引領貫穿治理全過程，形成破解難題的強大合力。

首先，街道層面主動扛起統(tǒng)籌責任，選取12 個位置相近、問題典型的小區(qū)作為試點，首創(chuàng)“團購物業(yè)”模式，破解治理困局。

2025年6月，街道召開專題會議，全面啟動“團購物業(yè)”工作。組建攻堅專班，針對12個試點小區(qū)推行“一小區(qū)一策略”精準宣傳。召開了20余場居民座談會，面對面為居民算清“三本賬”——“服務對比賬、成本效益賬、長遠利益賬”，有效化解居民對物業(yè)費調整的顧慮，最終推動試點小區(qū)業(yè)主大會平均參與率達92.65%，同意率超77.94%，為模式落地達成了廣泛共識。

丨“三本賬”讓居民看清服務價值

同時，街道在房管局的指導下，將12個分散小區(qū)整合為11.2萬平方米的“物業(yè)服務綜合體”，變“分散零單”為“規(guī)模訂單”，以“一本標書管全域”的招標模式，成功吸引保利物業(yè)等5家優(yōu)質企業(yè)競標，激活了市場競爭活力。

作為中標企業(yè)，保利物業(yè)深度踐行“紅色物業(yè)”理念，將黨建引領融入服務全流程，落位“六位一體”治理體系中的“物業(yè)執(zhí)行”核心角色。通過與街道、居民區(qū)黨組織、業(yè)委會的緊密協(xié)同，建立常態(tài)化溝通機制，主動對接居民需求，將黨組織的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉化為服務效能，破解了傳統(tǒng)物業(yè)與多方主體協(xié)同失衡的治理難題，為模式落地提供了堅實的專業(yè)支撐。

丨“物業(yè)一體化管理”前期宣傳與組織工作

標準化、透明化服務筑基，以“質價相符”為未來長效托底

近年來物業(yè)行業(yè)極力推動“質價相符”，通過服務標準量化、物業(yè)服務信息透明化、鼓勵提高業(yè)主參與度等方式，試圖尋找經營和品質的平衡點，以實現(xiàn)長期主義。但是在老舊小區(qū)項目中，這些問題都更加難以解決，“低價物業(yè)費撐不起優(yōu)質服務，漲價又難以推進”的結構性矛盾，讓多數物業(yè)企業(yè)對老舊小區(qū)望而卻步。

定海路街道首創(chuàng)的“團購物業(yè)”模式，通過菜單式服務、透明化定價，徹底打破了傳統(tǒng)物業(yè)“服務模糊、定價隨意”的弊端，為物業(yè)服務長效運營提供了保障。結合保利物業(yè)標準化服務、透明化管理、集約化運營，讓老舊小項目在合理定價區(qū)間內實現(xiàn)服務品質升級，證明了老舊小項目的物業(yè)服務可以實現(xiàn)“成本可承擔、服務可標準、運營可持續(xù)”。

在服務標準化方面，12個小區(qū)統(tǒng)一采取了“四保三優(yōu)”服務標準，即保清潔、保秩序、保維修、保綠化，優(yōu)便民服務、優(yōu)安全保障、優(yōu)文化建設，并且將服務內容細化為可量化、可考核的具體指標，形成“菜單式”服務清單，讓居民清晰知曉所繳費用對應的服務內容。

12月1日入駐后，保利物業(yè)快速進入服務狀態(tài)，嚴格按照該標準落地服務，從日常保潔頻次到設施維修響應時效，從秩序巡邏密度到綠化養(yǎng)護周期，均做到有章可循、有據可查，讓服務不再“隱形”。

在定價透明化方面，推行“團購模式”之初，街道就引入了第三方機構對試點小區(qū)進行物業(yè)服務價格評估，并出具評估報告，最終經過民主協(xié)商，將物業(yè)費調整至 0.6 元（無固定門衛(wèi)）或 0.8 元/平方米?月。這一定價既充分考慮了居民的承受能力，又能覆蓋物業(yè)企業(yè)的運營成本，實現(xiàn)“質價相符”的平衡。

同時，通過居民座談會、公示欄等渠道，向居民全面公示成本構成、定價依據，讓居民明白“每一分錢都花在實處”，從根源上化解了居民對漲價的抵觸情緒，為物業(yè)服務長效運營奠定了信任基礎。

在協(xié)同機制上，保利物業(yè)積極搭建與居民、業(yè)委會及街道的溝通橋梁，每周一常態(tài)化參與街道組織的“團購物業(yè)”工作協(xié)調會，將民主協(xié)商理念融入日常服務。在會議中，保利物業(yè)不僅對基礎服務進展進行詳細匯報總結，還對階段性發(fā)掘的共性、個性問題進行統(tǒng)一協(xié)商解決，持續(xù)調整服務細節(jié)，讓保利物業(yè)的“標準化基礎服務”逐漸適配項目，以滿足更多個性化需求。

這些都是“團購模式”未來持續(xù)生長的基礎。

實效服務落地，贏得居民信任

物業(yè)服務的核心是“實效”，讓居民切實感受到變化，才能真正贏得信任。保利物業(yè)自12月1日入駐以來，聚焦“四保三優(yōu)”服務標準，從人員配置、基礎服務、設施改造等方面精準發(fā)力，用進駐后的成效刷新了小區(qū)面貌。

“隨處可見隨意晾曬、綠化叢中白色垃圾較多，無主垃圾也是隨意擺放……”這是保利物業(yè)入場前的12個老舊小區(qū)的常態(tài)，保安保潔依賴65-78歲高齡志愿者，維修響應滯后超過3天，公共區(qū)域垃圾堆積、設施癱瘓成常態(tài)等，都是物業(yè)服務難以突破的困境。

但是，保利物業(yè)上海公司首月就通過高強度整合行動，快速讓12個小區(qū)實現(xiàn)從“失管”到“精管”的煥新躍升。

在環(huán)境管理上，入場一周內保利物業(yè)就對整個園區(qū)11.2萬平方米進行了深度開荒保潔，完成了建筑垃圾清運、公共區(qū)域大面清潔等基礎環(huán)境煥新服務，清運了25車歷史積存垃圾，重塑社區(qū)第一印象。

同時進行盲點專項攻堅，針對樓道小廣告、黑灰墻面、雜物堆積等歷史問題，開展首輪深度清理，為后續(xù)標準化保潔掃清障礙。并啟動“樓棟煥新”計劃預告，將環(huán)境整治轉化為長效服務承諾的起點。

丨保利物業(yè)入駐后開展深度開荒保潔工作

在秩序重建上，動態(tài)管控破解共享單車亂象。通過每日秩序巡查，規(guī)整與清理違規(guī)停放的共享單車，規(guī)整違規(guī)停放單車280+輛，同步建立門崗攔截機制，從源頭解決問題。此外，保利物業(yè)還計劃在項目上啟動非機動車停放痛點調研，為后續(xù)非機動車管理提供數據基礎。通過高頻次、可視化的秩序管理，讓居民重回有序的生活環(huán)境。

在設施煥新上，承接查驗奠定長效運維基礎。按標準流程對12個小區(qū)的公共設施、設備機房、圖紙資料等進行全面的承接查驗與問題排查。并建立“街道－業(yè)委會－物業(yè)”三方協(xié)同整改機制，如涉及動用維修基金或專項籌款，也將以合規(guī)透明的流程，消除居民對“突擊式服務”的疑慮。

在安全保障上，系統(tǒng)性排查消防樓道玻璃破損缺失情況，對10處安全隱患問題建檔和制定維修整改方案。在維修響應上，前期通過張貼包含電話報修渠道的便民服務單，主動搭建和業(yè)主溝通的橋梁，讓業(yè)主切實感知到“即時響應”的服務決心。

依托其自身智能化和精細化管理能力，借助線上平臺搭建連片小區(qū)管理數據庫，整合房屋安全檢測、物業(yè)繳費、設施報修等功能，實現(xiàn)全流程智能化閉環(huán)管理。不僅提升了服務響應效率，更實現(xiàn)了對服務質量的精準管控，為老舊小區(qū)治理注入了現(xiàn)代化元素，破解了傳統(tǒng)治理“資源分散、監(jiān)管不足”的難題。

此外，保利物業(yè)還積極開展便民服務與社區(qū)文化活動，豐富居民精神文化生活，推動服務從“基礎保障”向“品質提升”跨越。一系列務實舉措，讓試點小區(qū)實現(xiàn)了“環(huán)境煥新、設施完好、服務貼心”的轉變，讓居民滿意度大幅提升，用實效印證了“團購物業(yè)”模式的可行性。

丨保利物業(yè)組織開展便民服務與社區(qū)文化活動

保利物業(yè)：以“多、快、好、省”夯實團購解決方案

上海定海路街道的“團購物業(yè)”模式，是從政府層面進行了住宅物業(yè)管理邊界的突破，印證了物業(yè)片區(qū)式管理符合市場化發(fā)展的趨勢。保利物業(yè)作為頭部物企之一，且具備央企品牌公信力，在區(qū)域的深耕和全域管理上一直具備良好基礎，這也為其在定海路的成功奠定堅實基礎。

以定海路的成功經驗為基礎，保利物業(yè)快速推出“團購物業(yè)解決方案”，并且具備“多、快、好、省”的鮮明特點。

• 資源多、選擇多：在服務供給上，建立“基礎標準+智選清單”服務體系，團購物業(yè)小區(qū)可共享保潔、維修、巡邏和增值服務生態(tài)資源，統(tǒng)一接入備品資源庫（類似京東大倉），資源總量擴大，居民可選的增值服務也變多了。

• 響應快、流轉快：在運營方式上，實施“網格化+專業(yè)化”的片區(qū)調度。依托保利物業(yè)全域服務優(yōu)勢，將服務區(qū)域細分為小微網格，配置臨近響應的物業(yè)網格員，輔以專業(yè)機動隊，按需接單處理零星訴求（如維修），實現(xiàn)服務在片區(qū)內高效流轉與靈活調度。

• 服務好、品質好：服務體驗上，保利物業(yè)秉承央企擔當，物業(yè)服務標準統(tǒng)一，通過“三級品質督導+雙中心（數字指揮中心、客戶響應中心）”實時監(jiān)控，確保執(zhí)行中及時糾偏。同時，持續(xù)發(fā)揮黨建引領作用，為老弱殘群體“送服務上門”，建立三方議事機制，讓民眾急難愁盼的問題得以就近解決。

• 費用省、心力省：結果兌現(xiàn)上，規(guī)模化團購使居民能以較低的物業(yè)費享受到高性價比的品質服務。通過建立“24h客服+陽光報告”機制，由物業(yè)統(tǒng)籌承接小區(qū)各類瑣事處置，搭建便捷服務通道，讓居民無需“多頭跑”，省力更省心。

| 保利物業(yè) 智選 服務系統(tǒng) 示意

行業(yè)價值：“團購物業(yè)解決方案”開啟老舊小區(qū)治理新篇章

專業(yè)化物業(yè)服務是老舊小區(qū)提升品質、保障安全、適應政策和滿足居民需求的必然選擇，也是推動城市更新和基層治理現(xiàn)代化的重要支撐。

定海路街道“團購物業(yè)”模式創(chuàng)新，以及保利物業(yè)“團購物業(yè)解決方案”的快速響應，不僅破解了上海這種超大型城市老舊小區(qū)的治理難題，更在服務升級、模式復制、行業(yè)及社會影響等方面展現(xiàn)出重要價值，為超大城市基層治理現(xiàn)代化貢獻了寶貴經驗。

物業(yè)服務品質全面升級：該方案將有效推動老舊小項目物業(yè)服務從“兜底型”向“規(guī)范型”轉型。通過標準化服務、專業(yè)化管理、動態(tài)化考核，讓試點片區(qū)實現(xiàn)了基礎服務全覆蓋、服務品質全方位提升，居民的幸福感與獲得感顯著增強，打破了“老舊小區(qū)難享優(yōu)質服務”的固有認知。

服務模式可復制性強：“團購物業(yè)解決方案”走出了一條“非財政托底”的老舊小區(qū)治理新路徑。其“黨建引領+三方協(xié)同+規(guī)模（片區(qū)）整合+透明服務”的核心邏輯，不僅適配定海路街道的“老、小、散”小區(qū)，更對全國同類小區(qū)具有重要參考意義。尤其是“片區(qū)式管理”理念，通過資源整合實現(xiàn)規(guī)模效應，既降低了物業(yè)運營成本，又提升了服務效率，為物業(yè)企業(yè)參與老舊小區(qū)服務提供了可借鑒的運營思路。

重塑了物業(yè)在基層治理中的價值定位：保利物業(yè)的實踐表明，物業(yè)企業(yè)不僅是服務提供者，更是基層治理的重要參與者與賦能者。通過融入“黨建引領”的治理框架，物業(yè)企業(yè)可以憑借專業(yè)能力激活治理效能，推動老舊小區(qū)治理從“被動應對”向“主動服務”轉型。再次印證了物業(yè)服務與基層治理的深度融合可以實現(xiàn)多方共贏——居民獲得優(yōu)質服務，政府破解治理難題，企業(yè)實現(xiàn)市場拓展。

小結

“團購模式”的創(chuàng)新實踐已經落地一月有余，獲得了眾多媒體的關注與報道，成為超大城市基層治理的典型案例。保利物業(yè)作為服務的踐行者，以黨建引領凝聚共識，憑借市場化運作破解“質價困局”，以協(xié)同思維激活治理效能，以專業(yè)服務重新定義了老舊小區(qū)的物業(yè)服務價值，并快速推出“多、快、好、省”的團購物業(yè)解決方案，通過服務創(chuàng)新與升級，成功將老舊小區(qū)轉變?yōu)樾袠I(yè)價值升級的重要場景，也彰顯了物業(yè)企業(yè)在助力實現(xiàn)“住有所居、居有所安”美好愿景、推動基層治理現(xiàn)代化方面的標桿意義與行業(yè)擔當。

在城市更新加速推進的背景下，我們也希望看到更多以保利物業(yè)為代表的物業(yè)企業(yè)，能夠深入挖掘老舊小區(qū)服務場景，通過模式創(chuàng)新、服務升級與技術賦能，破解其服務管理痛點，讓更多老舊小區(qū)居民享受到“住有所居、居有所安”的美好生活，為基層治理現(xiàn)代化注入更強勁的物業(yè)力量。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

經過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數據到客戶數據，實現(xiàn)了房地產大數據閉環(huán)。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋地產、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產領域。創(chuàng)新研發(fā)產品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數據營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據。