上海
上篇核心觀點core idea
▲政策趨勢：從規范市場行為的短期治理，已系統性升級為以多元化供給主導市場結構的長效機制
▲保障房體系：以公租房保基本、保租房廣覆蓋、配售型房穩預期為特征的多渠道保障住房體系
▲“十四五”目標完成：保租房籌集目標完成89%，入市8.3萬套，占比40%，實際滲透率3.3%；年度增量穩定，公租房供應放緩，保租房入市加速
▲市場量價：集中式公寓規模穩步高增長，搶占市場份額，分散式房源空置房源增長，以價換量，個人房源可供租賃規模保持高位
▲企業格局：市場參與主體多元化發展，房企系主要參與，寧巢公寓2.23萬套領跑
2025
杭州住房租賃整體市場
01、政策趨勢
從規范市場行為的短期治理，已系統性升級為以多元化供給主導市場結構的長效機制
2020年至今出臺租賃相關政策超40條，其中監管政策出臺頻次高，規范市場，強調健康平穩發展；目前處在體系深化完善期，2024年推出的 配售型保障房及“封閉管理、保本微利”制度，為工薪階層和新市民提供了“可負擔、可擁有”的產權路徑。此舉將分流一部分出于購房焦慮的過渡性租賃需求，并使部分長期租賃需求固化在保障體系內，有利于減少租賃市場的波動性。
02、保障房體系
以公租房保基本、保租房廣覆蓋、配售型房穩預期為特征的多渠道保障住房體系
杭州明確將藍領公寓、人才專項租賃住房等既有房源整合納入“保障性租賃住房”范疇進行管理；保障性租賃住房并非單一產品，而是涵蓋了滿足從“一張床”（如藍領公寓多人間）到“一間房”、“一套房”的多樣化需求。特別是藍領公寓（含“騎手之家”） 和面向特定產業工人的專項公租房，體現了對產業工人和新就業形態勞動者的精準保障。
03、“十四五”目標完成
租房籌集目標完成89%，入市8.3萬套，占比40%，實際滲透率3.3%年度增量穩定，公租房供應放緩，保租房入市加速
截止2025年，杭州累計籌集保障性租賃住房29.3萬套，目標完成率89%。杭州租賃市場實際入市公租房6.51萬套，集中式公寓入市量20.6萬套，其中保租房入市量8.3萬套；保租房占比40%，實際滲透率為3.3%。
從近三年增量來看，公租房和保租房規模持續增長，但公租房供應放緩，保租房入市加速。
04、整體市場
集中式公寓規模穩步高增長，搶占市場份額，分散式房源空置房源增長，以價換量，個人房源可供租賃規模保持高位
城市租賃需求旺盛，年度總量波動上漲，從2021年48.8萬套增長至60.1萬套。從各年給類房源供給來看，集中式規模隨著保租房的大量入市，穩步高速增長，到2025年達到20.6萬套，個人房源可供租賃規模在2022年市場進入下行周期，業主以租待售，消化部分房源，可供租賃房源下降，近年市場化規模上漲，分流個人房源，規模上調；分散式可供租賃規模隨著集中式市場認可度和規模的同步提升，疊加個人房源低價分流，分散式空置房源大幅上漲，推動2025年可供租賃房源激增；
從租金來看，集中式租金波動下滑，個人房源降幅收窄，分散式房源面對集中式品質分流和個人房源低價分流，以價換量，租金大幅下滑。
05、企業格局
市場參與主體多元化發展，房企系主要參與，寧巢公寓2.23萬套領跑
截止2025年，杭州租賃行業在營規模前20強企業合計房間數達到10.7萬間，較2024年末提升約10000間，占據全杭州集中式公寓整體在營規模約52%；其中寧巢公寓開業規模約2.23萬間，占比TOP20整體規模20.7%，其次為龍湖冠寓1.2萬間、魔方1.2萬間分別位列第二第三，TOP3開業規模集中度約41%；
從TOP20開業規模企業類型來看，房企系占比超半數，其次為資管系29.3%，國企系占比17.3%。
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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點
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