“回家只能爬樓梯，門(mén)禁卡刷不開(kāi)單元門(mén)，就因?yàn)榍妨藥讉€(gè)月物業(yè)費(fèi)？”相信不少業(yè)主都聽(tīng)過(guò)類似的糟心事。近日最高人民法院發(fā)布的一起典型案例，給所有物業(yè)公司和業(yè)主劃清了紅線：欠交物業(yè)費(fèi)不能成為物業(yè)限制業(yè)主使用電梯、門(mén)禁的理由，這種“硬核催收”其實(shí)是違法行為！

案情并不復(fù)雜：張某是某小區(qū)業(yè)主，因未及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司直接停用了他的電梯及門(mén)禁權(quán)限。多次交涉無(wú)果后，張某將物業(yè)公司告上法庭，要求恢復(fù)使用功能。法院審理后明確支持了張某的訴求，而物業(yè)公司在訴訟過(guò)程中也主動(dòng)恢復(fù)了門(mén)禁系統(tǒng)的使用。

很多業(yè)主和物業(yè)都存在一個(gè)誤區(qū)：“業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)在先，物業(yè)限制使用在后，理所應(yīng)當(dāng)？”但法律早已給出明確答案，這兩個(gè)關(guān)鍵規(guī)定一定要?jiǎng)澲攸c(diǎn)：

《民法典》第九百四十四條第三款：明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)”。雖然法條沒(méi)直接列舉“禁止使用電梯、門(mén)禁”，但法院在判決中明確，電梯、門(mén)禁是業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要組成部分，屬于業(yè)主正常生活必需的設(shè)施，限制其使用本質(zhì)上與“停水停電”屬于同一性質(zhì)的不當(dāng)行為，超出了合理催收的邊界。

合法催收的正確姿勢(shì)：最高法在案例解讀中強(qiáng)調(diào)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)費(fèi)，但即便業(yè)主違約，物業(yè)服務(wù)人也必須通過(guò)合理合法的方式維權(quán)。正確的催收流程應(yīng)該是：先催告業(yè)主在合理期限內(nèi)繳費(fèi)，若業(yè)主仍不支付，物業(yè)可以通過(guò)人民調(diào)解、提起訴訟或申請(qǐng)仲裁等方式追討，而不是采取影響業(yè)主正常生活的極端手段。

為什么法律要禁止這種“以暴制暴”的催收方式？最高法給出的解釋很實(shí)在：物業(yè)服務(wù)人以限制門(mén)禁、電梯使用的方式催收，本質(zhì)上是用債權(quán)（物業(yè)費(fèi)）不當(dāng)限制了業(yè)主的物權(quán)（建筑物區(qū)分所有權(quán)），不僅沒(méi)有法律依據(jù)，還會(huì)讓原本的繳費(fèi)糾紛升級(jí)為更大的矛盾——業(yè)主無(wú)法正常生活維權(quán)，物業(yè)可能面臨敗訴、賠償?shù)确韶?zé)任，最終兩敗俱傷。

對(duì)于業(yè)主而言，也要明確：欠交物業(yè)費(fèi)并非有理。如果對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿，不能直接以拒交物業(yè)費(fèi)對(duì)抗，正確的做法是保留物業(yè)服務(wù)不到位的證據(jù)，通過(guò)協(xié)商、投訴或訴訟等方式要求物業(yè)整改；無(wú)正當(dāng)理由拖欠物業(yè)費(fèi)，也可能面臨敗訴、支付違約金等后果。

這起典型案例的發(fā)布，不僅給物業(yè)公司敲響了警鐘——催收可以，但不能越界違法；也給業(yè)主提了個(gè)醒——繳費(fèi)是義務(wù)，維權(quán)要理性。物業(yè)服務(wù)合同的本質(zhì)是雙方的合意，物業(yè)提供合格服務(wù)，業(yè)主按時(shí)繳納費(fèi)用，才能形成良性循環(huán)。

如果再遇到“欠物業(yè)費(fèi)被禁電梯”“門(mén)禁被停”等情況，業(yè)主可以明確告知物業(yè)其行為違法，要求立即恢復(fù)使用；若協(xié)商無(wú)果，可向住建部門(mén)投訴或直接向法院起訴，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。而物業(yè)公司也該摒棄“極端催收”的思維，用合法合規(guī)的方式維護(hù)自身權(quán)益，才能真正構(gòu)建和諧的小區(qū)環(huán)境～