URI城市租住年終復盤|下行周期里，酒店業誰在賺錢，誰在出局

2025年，中國酒店業在繁榮與承壓的矛盾交響中，劃下了一道深刻的分水嶺。出行人群基數在上漲，但消費意愿卻顯著疲軟；市場上分“蛋糕”的玩家持續增多，而行業整體“蛋糕”并未同步做大；一邊是縣域市場火爆、AI技術普及，另一邊是高端資產甩賣、同質化內卷。行業如同在冰與火中前行，這種復雜的局面，很難用一個詞概括。

本期，我們以十大關鍵詞為脈絡，系統復盤2025年行業整體圖景，結合權威數據展望未來走向，旨在為相關決策與戰略布局提供參考。

01

兩極分化

2025年，“冷熱不均”成為酒店業最鮮明的年度基調。出行人群基數雖在增長，但消費意愿疲軟，疊加民宿、露營等替代業態的分流，傳統酒店競爭壓力空前。

供需失衡是根本困境。全國酒店供給量逐年增長，但消費端的疲軟，使得市場演變為“蛋糕不增、玩家增多”的零和博弈格局。

02

價值重估

2025年，酒店資產交易市場異常活躍，但這并非繁榮的象征，而是資本在壓力下的被動出清與價值重估。

一方面，受現金流壓力與重資產模式回本緩慢影響，大批高端酒店資產被迫轉手。另一方面，地方國資與跨界資本成為主要的“抄底者”。國資的深度介入，標志著行業競爭正從純粹市場化，邁向“專業運營+多元賦能”的生態新格局。

03

資產金融化

2025年末，資本市場為酒店業帶來了一股確定性暖流。12月31日，中國證監會正式印發《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》，明確將酒店業態納入商業不動產REITs的優先推進范圍。這一關鍵擴容從根本上重塑了酒店資產的屬性與邏輯——曾經的“重資產包袱”得以轉化為公開市場可定價、可交易的“現金流產品”。

這不僅為持有方開辟了市場化退出通道，更構建起強大的價值發現機制，卓越的運營能力將在證券化過程中獲得資本充分認可。

04

內生增長

頭部酒店集團戰略重心顯著轉變：從追求門店數量高速擴張，轉向注重盈利能力和資產質量的內涵式發展。

數據顯示，幾大頭部集團在2025年前三季度的新開店速度和凈增門店數均出現放緩。華住CEO金輝明確表示，“現階段，我們更強調開的每家店都是賺錢的，某種程度上，品質比對規模的追求執念更重要”。

頭部集團將更多資源投向產品結構調整、存量酒店煥新以及在細分市場（如商務極簡、在地文化）的挖掘上。

這標志著中國酒店業正步入一個更為成熟、追求長期健康發展的新階段。

05

智效革命

2025年已成為行業全面擁抱AI的“應用元年”，共識已經達成。AI不再僅僅是炫酷的營銷噱頭，而是正在成為降本增效的核心生產力。

一方面，AI工具大幅降低了酒店投資和運營的技術準入門檻。另一方面，AI正在深刻重塑運營邏輯與服務體驗。技術正在推動酒店業從“功能型服務”向“智慧型體驗”的根本性跨越。

06

渠道博弈

2025年酒店預訂渠道的競爭已超越單純流量之爭，進入以資源掌控與生態閉環構建為核心的新階段。

URI觀察發現，傳統OTA平臺（如攜程、美團）雖然仍保持強勢地位，但抖音、京東、高德等憑借平臺流量和獨特場景優勢的新勢力正加速布局，渠道間的混戰與沖突愈發頻繁。

一個標志性事件是，2025年4月，同程旅行宣布以24.97億元全資收購萬達酒店管理公司，一舉將萬達旗下九大高端品牌、近600家酒店納入麾下。這一“蛇吞象”的交易，本質上是OTA平臺為了控制更多上游供應鏈、增加自身“貨源”和護城河的深度舉措。

與此同時，承受巨大經營壓力的一線門店與傳統OTA的關系變得微妙而緊張。盡管高度依賴其流量，但高昂的傭金與激烈的價格戰也讓酒店不堪重負。

可以預見，渠道格局的重塑與話語權的博弈將是未來數年的持續主題。

07

長短融合

面對市場增量放緩的壓力，酒店業開始打破傳統客源邊界，長短住融合成為挖掘潛力的重要路徑。

這種雙向滲透正推動產品設計、定價策略與運營體系的深刻變革，模糊了傳統住宿業態的邊界。行業共識是，構建能動態適應不同住宿時長需求的混合產品模式，將是提升資產回報與競爭力的重要方向。

08

存量搏殺

在新增土地和項目稀缺的背景下，“存量煥新”從可選項變成了酒店集團保持增長的核心機遇。這片藍海市場窗口期很短，已成為國際集團、本土巨頭和區域品牌競相爭奪的新競技場。

不同背景的玩家策略各異：國際酒店集團多通過推出“軟品牌”模式，以較低標準吸納高端存量項目；頭部本土集團則系統性地投入品牌和人員，進行規模化改造；而區域酒店集團憑借更靈活的簽約方案和對本地市場的理解，在吸引中小型存量酒店投資人方面展現出獨特優勢。

未來，在酒店投資人圈層中，可能會形成一個獨立于普通消費者認知之外的“存量煥新品牌排行榜”，各集團將通過打造王牌改造產品來占領投資人心智。

09

差異化破局

行業的困頓期，往往也是創新繁榮期。2025年，從一線單體酒店到大型酒店集團，都在試錯中創新，試圖在紅海中找到差異化的破局微光。

一線營銷層面，“五星酒店擺地攤”成為年度最具標志性的事件。這既是消化庫存、獲取現金流的求生之舉，也是打破刻板印象、貼近本地社區的品牌實踐。集團戰略層面，創新則更為多元，這些創新或許成功率不一，但為行業僵局注入了寶貴的活力。

此外，URI發現，2025年活得相對滋潤的，都是精準卡位的玩家。行業共識：與其討好所有人，不如深愛一群人。

10

韌性價值

2025年的酒店業在困境中展現出強大的韌性，無論是通過科技賦能、存量改造還是模式創新，業者從未停止探索破局之路。這種努力正在逐步轉化為審慎的市場信心。據URI調研發現，酒店業者對2026年經營毛利潤（GOP）承壓的預期比例，已從2025年的59%收窄至46%，市場情緒正呈現企穩跡象。

尤其是在奢華酒店與生活方式酒店領域，從業者對未來收入的預期相對更為積極。URI認為，盡管整體市場仍面臨逆風，但在高質量、高體驗、高差異化的賽道上，曙光已然顯現。

2025年的酒店業，沒有統一的答案。有人在拋售資產離場，有人在逆勢抄底；有人在科技上all in，有人回歸服務本質；有人收縮自保，有人跨界擴張。

但一個共識正在形成：酒店業的舊時代已經結束——那個靠地段、星級、標準化服務就能賺錢的時代，一去不復返。新時代的生存法則，是精準定位、極致運營、生態融合。

當五星酒店開始擺攤賣包子，不是行業墮落，而是認知升級——酒店的本質，不是掛著星星的建筑，而是滿足特定人群需求的商業空間。誰能重新定義這個空間的價值，誰就能在下一個周期領跑。

2025年，酒店業在“精分”中重構。2026年，重構后的新物種即將登場。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:紫樺

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶