江寧百家湖mini地塊,再次降價(jià)尋找新買(mǎi)家。
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銳評(píng)君在阿里法拍網(wǎng)上看到,江寧百家湖一幅宅地正在拍賣(mài),面積約7096.57㎡,起拍價(jià)約1.4647億元。
資料顯示,地塊由南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司所有,是百家湖老盤(pán)百家湖西花園小區(qū)內(nèi)的東南角地塊。
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值得注意的是,該幅地塊曾多次現(xiàn)身法拍網(wǎng)。但結(jié)果大家都知道了,即便起拍價(jià)由最初的2.354億降至如今的1.4647億,仍然無(wú)人接手。
01
說(shuō)起百家湖西花園,熟悉的江寧改善買(mǎi)家并不少。
百家湖西花園分為倫敦城和巴黎城兩個(gè)小區(qū),其中倫敦城于2006年建成交付,由10幢12至18層高層建筑組成。而該幅地塊,正位于百家湖西花園的東南角,原來(lái)是項(xiàng)目售樓處。
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具體來(lái)看,被拍賣(mài)地塊土地面積為7096.57㎡,容積率為1.924,登記用途為城鎮(zhèn)住宅用地(混合),總地價(jià)約2.6156億元,如今起拍價(jià)降至1.4647億,相當(dāng)于5.6折起拍。
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2020年5月底,百家湖西花園倫敦園曾對(duì)此地塊進(jìn)行過(guò)規(guī)劃調(diào)整,由原規(guī)劃16層調(diào)整為21層,建筑用途由公寓、商業(yè)調(diào)整為住宅、商業(yè)、快件服務(wù)用房及停車(chē)樓。
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2020年規(guī)劃調(diào)整效果圖
彼時(shí)項(xiàng)目也以“骨灰級(jí)老盤(pán)重啟”的噱頭吸引了一波關(guān)注度,但因開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)等問(wèn)題,該幅地塊遲遲沒(méi)有開(kāi)建、售賣(mài)。
照片顯示,現(xiàn)狀為地上停車(chē)場(chǎng):
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去年初,該幅地塊就多次現(xiàn)身法拍網(wǎng):
3月,以2.354億總價(jià)起拍,0人報(bào)名,流拍;
4月,降價(jià)至1.8832億起拍,最終中止拍賣(mài);
12月,起拍總價(jià)再降,為1.8309億,仍以流拍告終;
今年1月,起拍總價(jià)1.4647億,因無(wú)人報(bào)名而流拍;
如今,該幅地塊又以1.4647億的總價(jià)變賣(mài),截至目前仍0人報(bào)名。
需要注意的是,網(wǎng)絡(luò)司法變賣(mài)期為60天,如有競(jìng)買(mǎi)人在60天內(nèi)變賣(mài)期中的任一時(shí)間出價(jià),則變賣(mài)自動(dòng)進(jìn)入到24小時(shí)競(jìng)價(jià)倒計(jì)時(shí)。
這意味著,需要競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名繳納標(biāo)的物變賣(mài)價(jià)全款金額作為變賣(mài)預(yù)繳款,對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的資金實(shí)力要求較高。
客觀來(lái)看,該幅地塊優(yōu)缺點(diǎn)都很明顯。
先看優(yōu)點(diǎn),位置優(yōu)勢(shì)明顯,居住氛圍成熟。
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該幅被拍賣(mài)的地塊,緊鄰地鐵3號(hào)線天元西路地鐵站,臨近百家湖,距離景楓中心、江寧金鷹等不遠(yuǎn),周邊有天元西路、利源中路等便捷路網(wǎng)系統(tǒng),生活配套極為成熟。
再看缺點(diǎn)。
一方面,是地塊本身太mini,面積僅約7096.57㎡,將在一定程度上限制項(xiàng)目規(guī)劃。尤其是會(huì)所/泛會(huì)所、園林景觀等公區(qū),可發(fā)揮的空間極為有限。
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一方面,是土地年限縮水,資料顯示使用期限為2001年6月9日零時(shí)起至2071年6月8日零時(shí)止,也就是說(shuō)這塊地產(chǎn)權(quán)縮水近25年。
02
南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司,是利源集團(tuán)旗下公司,曾在江寧百家湖開(kāi)發(fā)建設(shè)多個(gè)老牌住宅小區(qū)。
利源集團(tuán)創(chuàng)辦于1993年,旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相繼在百家湖建造了百家湖花園、百家湖印象威尼斯、百家湖國(guó)際花園等多個(gè)樓盤(pán)。
2007年的中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值評(píng)估發(fā)布會(huì)上,利源集團(tuán)曾以3.35億元高居南京地區(qū)榜首,也曾是本土房企中的佼佼者。
然而公司在2013年宣布全面退出房地產(chǎn)行業(yè),轉(zhuǎn)向藝術(shù)投資。2022年,在創(chuàng)始人嚴(yán)陸根病逝后,公司債務(wù)問(wèn)題集中爆發(fā)。
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天眼查顯示,截止到目前,南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司身份為被告的案件數(shù)量為628件,案件金額19.49億元。
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此外,同屬于利源集團(tuán)旗下的南京百家湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,身份為被告的案件數(shù)量為109件、金額高達(dá)13.94億元。
近年來(lái),利源集團(tuán)也在不斷處理資產(chǎn)以償還債務(wù)。
除了百家湖西花園這幅未開(kāi)發(fā)的地塊,百家湖西花園倫敦城、東花園威尼斯別墅等多處房產(chǎn)也曾現(xiàn)身法拍網(wǎng),不過(guò)多以流拍告終。
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從本土知名房企到如今的債臺(tái)高筑,利源集團(tuán)令人唏噓。
在當(dāng)前理性的南京樓市,即便這幅迷你地塊能成功尋得接盤(pán)方,未來(lái)入市后所面臨的挑戰(zhàn)也依然嚴(yán)峻。
核心競(jìng)爭(zhēng)壓力在于:近兩年,江寧核心地段供應(yīng)多幅優(yōu)質(zhì)低密地塊,擴(kuò)大改善客群的選擇范圍。
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例如,百家湖板塊有萬(wàn)流江寧與嘉宏G71等待上市;三山板塊,有容積率僅1.05的朗翌G50。隨著這些素質(zhì)優(yōu)秀的項(xiàng)目陸續(xù)登場(chǎng),江寧改善買(mǎi)家的選擇將愈發(fā)充裕。
以萬(wàn)流江寧為例,作為江寧首個(gè)科技系統(tǒng)四代宅,其容積率僅1.7,規(guī)劃7棟16-17層小高層。涵蓋建面約143-230㎡的主力戶型,憑借北向全明入戶、超6米挑空墅廳、六恒科技系統(tǒng)等核心賣(mài)點(diǎn)狠狠出圈。
整體而言,當(dāng)下買(mǎi)房人看重地段,更看重產(chǎn)品。這幅產(chǎn)權(quán)縮水、面積受限的mini地塊,即便占據(jù)核心位置,未來(lái)入市后也實(shí)難脫穎而出。
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