自同策研究院啟動(dòng)《2025年中國持有類資產(chǎn)優(yōu)秀案例研究工作》，征集全國各地優(yōu)秀的持有型資產(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)類別包括但不限于特色長租公寓、商業(yè)功能含改造項(xiàng)目、辦公功能含改造項(xiàng)目、康養(yǎng)功能含改造項(xiàng)目及其他特色類如產(chǎn)業(yè)園、倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目等。本期發(fā)布第一期長租公寓特色資產(chǎn)測(cè)評(píng)報(bào)告：北京昌發(fā)展旗下的回家理想鄉(xiāng)龍域中心社區(qū)。報(bào)告分為三部分：一、長租公寓測(cè)評(píng)體系；二、測(cè)評(píng)項(xiàng)目概況；三、項(xiàng)目測(cè)評(píng)，以下為部分內(nèi)容節(jié)選。

一、長租公寓測(cè)評(píng)體系

測(cè)評(píng)方法

“5+1”優(yōu)秀特色資產(chǎn)案例評(píng)選模型

優(yōu)秀特色長租公寓的測(cè)評(píng)依據(jù)為“5+1”評(píng)價(jià)模型，“5”包含產(chǎn)品力、運(yùn)營力、品牌力、服務(wù)力、可持續(xù)發(fā)展力五大類及21個(gè)細(xì)分指標(biāo)，“1”是指1個(gè)特色，包含特色產(chǎn)品、模式創(chuàng)新、政策制度改革及突破等，項(xiàng)目需符合在同期項(xiàng)目中具備開創(chuàng)性、引領(lǐng)性的要求。通過“5+1”評(píng)價(jià)模型過濾篩選出值得行業(yè)內(nèi)后期推廣的優(yōu)秀標(biāo)桿項(xiàng)目，為從業(yè)者輸出核心借鑒，為投資者與租戶提供參考依據(jù)。

測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)

采用計(jì)分制+組委會(huì)評(píng)選制綜合評(píng)選

五力測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)采用計(jì)分制，總分為5分，5大類指標(biāo)權(quán)重各占20%，21小類指標(biāo)分為5級(jí)計(jì)分，1分為起始分，5分為滿分，計(jì)算出項(xiàng)目平均分。特色測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)采用組委會(huì)評(píng)選機(jī)制，此項(xiàng)為附加分，權(quán)重占比20%，被評(píng)選上特色項(xiàng)目則計(jì)5分，不符合則不得分。項(xiàng)目最終得分=五力測(cè)評(píng)得分*100%+特色測(cè)評(píng)得分*20%。

二、測(cè)評(píng)項(xiàng)目概況

項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目位于北京昌平區(qū)回龍觀龍域中心創(chuàng)業(yè)生活示范區(qū)，2018年7月開業(yè)，地處昌平區(qū)與海淀區(qū)的交界處，是村集體聯(lián)合開發(fā)商業(yè)街配套集中式青年人才公寓項(xiàng)目，項(xiàng)目總面積6500平米，總套數(shù)144套，戶型面積20-50平米，租金4500-5800元/月，公共空間面積500平米，周邊配套商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑、交通完善。

項(xiàng)目背景：昌平區(qū)作為國家第二批雙創(chuàng)（小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新）示范區(qū)，“回+雙創(chuàng)”是昌平區(qū)重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，龍域中心則是“回+雙創(chuàng)”社區(qū)中首個(gè)集智慧辦公、大型體驗(yàn)商業(yè)、人才公寓、小型社區(qū)商業(yè)于一體的雙創(chuàng)服務(wù)綜合載體，總建筑面積約13.8萬平方米。龍域中心二期由萬科攜手昌發(fā)展聯(lián)合投資，昌發(fā)展為北京市昌平區(qū)國資委全資控股的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)，由于地塊為村集體用地流轉(zhuǎn)出來，雙方從村集體手中長租租賃，昌發(fā)展為了解決科技人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)過程中的職住失衡問題，將底商+辦公的樓宇部分改造為人才公寓，委托給回家理想鄉(xiāng)運(yùn)營。因此，回家脫胎于回+，是北京市昌平區(qū)回+雙創(chuàng)社區(qū)的內(nèi)涵延展，理想鄉(xiāng)(英譯Avalon)則代表著社區(qū)是國際人才理想居住之所，也是實(shí)現(xiàn)理想之鄉(xiāng)。目前回家理想鄉(xiāng)有極客從林、龍域中心、奇點(diǎn)中心、冠軍生物昌平生命谷產(chǎn)業(yè)基地四個(gè)項(xiàng)目共計(jì)1100余間。

項(xiàng)目特色：回家理想鄉(xiāng)旨在滿足當(dāng)?shù)乜萍既瞬诺陌簿有枨螅堄蛑行纳鐓^(qū)項(xiàng)目依托昌發(fā)展整體產(chǎn)業(yè)綜合體的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，通過產(chǎn)業(yè)+商業(yè)+公寓的模式構(gòu)造7*24H生活居住圈，產(chǎn)城融合、職住平衡的經(jīng)營理念得以完整實(shí)現(xiàn)。目前社區(qū)內(nèi)居住的國際人才年齡結(jié)構(gòu)以23-35歲為主，科技公司任職占比70%，平均月收入在12k-25k區(qū)間。企業(yè)客戶是回家理想鄉(xiāng)租戶的重要來源，龍域中心項(xiàng)目的客戶主要是百度、小米等大廠職工，企業(yè)客戶占整體租戶的30%。

圖：龍域中心社區(qū)7*24小時(shí)生活圈

三、項(xiàng)目測(cè)評(píng)

1、產(chǎn)品力測(cè)評(píng)

4.25分

產(chǎn)品力測(cè)評(píng)結(jié)果如下：

1、生活便利性4分。項(xiàng)目生活便利強(qiáng)，周邊3條地鐵軌交線，同時(shí)鄰近醫(yī)院、商場(chǎng)、公園等生活配套；

2、裝修標(biāo)準(zhǔn)4分。項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000-2500元/平之間，改造成本略高于市場(chǎng)價(jià)，主要由于入市時(shí)間早，基于酒店標(biāo)準(zhǔn)改造，所以合規(guī)性成本投入較多；

3、家具家電品質(zhì)4分。家具家電品質(zhì)在25000-45000元/套，品質(zhì)較高，全屋配備先進(jìn)智能系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了公寓居住自動(dòng)化的居住體驗(yàn)，如智能燈光、空調(diào)、窗簾等，居住體驗(yàn)便捷；

4、公區(qū)空間占比5分。項(xiàng)目總面積不大，但公區(qū)面積占比達(dá)10%，尺度舒展，配備路演廳、休閑咖啡吧、健身房等生活空間豐富。

運(yùn)營力測(cè)評(píng)

3.8分

運(yùn)營力測(cè)評(píng)結(jié)果如下：

1、平均租金4分。項(xiàng)目運(yùn)營7年，已實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利，日均坪效在3.8-6元/平/天，項(xiàng)目周邊三公里內(nèi)無競(jìng)品(集中式），高于北京白領(lǐng)公寓日均坪效4.93元/平米（2025年第三季度）；

2、入住率3分。入住率全年平均在80%-95%之間，優(yōu)秀項(xiàng)目入住率穩(wěn)定在95%以上，入住率處于行業(yè)平均水平；

3、自獲客比例5分。自獲客比例為100%，高于行業(yè)平均水平；

4、續(xù)租率5分。項(xiàng)目續(xù)租率50%，續(xù)租率高于行業(yè)平均水平；

5、人房比2分。人房比為1:72，低于行業(yè)平均水平

品牌力測(cè)評(píng)

3.75分

品牌力測(cè)評(píng)結(jié)果如下：

1、品牌粉絲量2分。品牌粉絲量總數(shù)4000多，低于行業(yè)平均水平；

2、新媒體渠道及建設(shè)與推廣頻率3分。項(xiàng)目新媒體渠道全面鋪設(shè)包括小紅書、微信、小程序，推廣頻率較高，小紅書推廣頻率一周1-2次，微信平均一周1-2次，品牌營銷推廣社群活動(dòng)1個(gè)月一次

3、品牌輿情5分。黑貓投訴平臺(tái)上關(guān)于回家理想鄉(xiāng)的投訴記錄為0；

4、獲得獎(jiǎng)項(xiàng)5分。獲得政府單位、行業(yè)協(xié)會(huì)的獎(jiǎng)項(xiàng)超過10項(xiàng)，近期榮獲《新質(zhì)生產(chǎn)力創(chuàng)新案例集》、“ICCRA中國住房租賃品牌價(jià)值評(píng)估前30”和“中國住房租賃年度租賃式社區(qū)優(yōu)秀項(xiàng)目”等

服務(wù)力測(cè)評(píng)

4.25分

服務(wù)力測(cè)評(píng)結(jié)果如下：

1、服務(wù)滿意度4分。服務(wù)滿意度打5分滿分的客戶占比90%以上，滿意度較高；

2、增值服務(wù)滲透率3分。增值服務(wù)滲透率為10%左右，主要為基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)，如公區(qū)保潔、網(wǎng)費(fèi)等，項(xiàng)目寵物友好，可以飼養(yǎng)貓不可以養(yǎng)狗，可以提供基礎(chǔ)的貓貓寄養(yǎng)、喂食服務(wù)，其次針對(duì)社區(qū)內(nèi)的青年人才提供一站式知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)「理想-智權(quán)A小站」，對(duì)于個(gè)人客戶申請(qǐng)會(huì)收取部分費(fèi)用；

3、維修響應(yīng)周期5分。維修響應(yīng)周期一般在十分鐘之內(nèi)，響應(yīng)及時(shí)；

4、智能化普及程度5分。公寓智能化普及程度較高，線上支付、智能家電、智能化公寓管理系統(tǒng)都配備

可持續(xù)發(fā)展力測(cè)評(píng)

4.25分

可持續(xù)發(fā)展力（ESG)測(cè)評(píng)結(jié)果如下：

1、環(huán)境保護(hù)4分。ESG踐行先鋒力量，環(huán)境保護(hù)采用垃圾分類、節(jié)能燈具、節(jié)水器具、室內(nèi)采用環(huán)保建材共四項(xiàng)，開展廢電池回收、招募菜地主理人等綠色健康生活方式；

2、黨建活動(dòng)4分。社會(huì)責(zé)任方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)季度開展黨建活動(dòng)，提升社區(qū)關(guān)懷；

3、社群活動(dòng)參與度5分。發(fā)展社群經(jīng)濟(jì)與共創(chuàng)空間，舉辦行業(yè)交流、知識(shí)共享課堂等活動(dòng)，根據(jù)租戶的偏好設(shè)置各類生活體驗(yàn)活動(dòng)，社群活動(dòng)參與度20%左右，高于行業(yè)平均水平；

4、法律訴訟4分。無司法訴訟，公司治理法律訴訟及失信信息0條，自身風(fēng)險(xiǎn)0條，關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)13條

特色測(cè)評(píng)

5分

項(xiàng)目在以下四個(gè)方面符合符合引領(lǐng)性、開創(chuàng)性要求：

1、響應(yīng)國家發(fā)展模式，積極探索城鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)制度改革。2017年兩部門出臺(tái)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知，龍域中心（2018年開業(yè)）是第一批響應(yīng)國家土地體制改革的項(xiàng)目，項(xiàng)目通過長期租賃村集體土地改造入市，作為城鎮(zhèn)功能性的補(bǔ)充；

2、低效用地重新盤整。將低效商辦樓宇改造成人才安居新空間，助力樓宇效率提升，由于”商改住”存在限制政策，項(xiàng)目完成土地轉(zhuǎn)性難、審批手續(xù)多、改造標(biāo)準(zhǔn)少等多方面困境的突破；

3、帶動(dòng)農(nóng)民就業(yè)，推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化。項(xiàng)目后期發(fā)展過程中返聘農(nóng)民工作，比如項(xiàng)目物業(yè)及萬科商場(chǎng)中部分保安、保潔工作，帶動(dòng)農(nóng)民就業(yè)，提高農(nóng)民收入；

4、符合十五五規(guī)劃“高質(zhì)量發(fā)展”要求。項(xiàng)目旨在服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)城融合，形成長租公寓新質(zhì)生產(chǎn)力，搭建人居育才”大舞臺(tái)”，通過組織各類產(chǎn)學(xué)研用大賽和人才技能評(píng)比等活動(dòng)，推動(dòng)區(qū)域-企業(yè)-人才-居住空間四維一體連接，將長租公寓從服務(wù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)資料，進(jìn)而推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)

總體測(cè)評(píng)分

5.06分

加上權(quán)重計(jì)算。項(xiàng)目五力得分4.06分，特色模式1分，總分5.06分。五力模型指標(biāo)上項(xiàng)目整體運(yùn)營良好，處于行業(yè)中上水平，特色模式上，項(xiàng)目在制度改革上突破、盤整低效樓宇提升效率、發(fā)展長租公寓新質(zhì)生產(chǎn)力、帶動(dòng)農(nóng)民再就業(yè)等方面，在一線城市中具有風(fēng)向標(biāo)的作用。因此，我們認(rèn)為回家理想鄉(xiāng)龍域中心社區(qū)符合持有類資產(chǎn)特色案例，對(duì)于其他城市具有借鑒意義，值得同行參考和后期推廣。

獲獎(jiǎng)證書

▲證書后臺(tái)獲取

—關(guān)注同策研究院視頻號(hào)—

—上海樓市年報(bào)—

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