先想想，自己老家還有沒(méi)有房子

如果有

這趟回家記得抓緊賣(mài)了

落袋為安

這周是最后一個(gè)工作周了

馬上很多朋友就要從五湖四海回各自老家了

前陣子和老媽電話，她說(shuō)四年前最正確的一件事就是把老家的房子賣(mài)了

沒(méi)有一絲留戀

現(xiàn)在老家的房子價(jià)格已經(jīng)跌的不成樣子了

不知道各位在老家還有沒(méi)有多余的房子

我一直覺(jué)得每個(gè)人在老家的房子留一套給爸媽自住的房子就可以了

其他的所有房子不論多少錢(qián)現(xiàn)在都應(yīng)該立刻拋掉

雖然都是一些主觀判斷，但是一些趨勢(shì)發(fā)展已經(jīng)越來(lái)越明顯了

如果你也這么感覺(jué)，剛好老家的房子特別多，那么這趟過(guò)年回家記得找中介趕緊掛牌

01

對(duì)于很多縣城的人口結(jié)構(gòu)其實(shí)存在幾個(gè)特性

第一人口總量少

第二人口結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，細(xì)分年齡層基數(shù)比較薄，也沒(méi)有太多新增

第三年輕人的外流

第四老齡化的趨勢(shì)也開(kāi)始明顯了

這四點(diǎn)的共性已經(jīng)是共識(shí)

但是對(duì)于房地產(chǎn)而言就會(huì)導(dǎo)致幾個(gè)情況

首先，整個(gè)需求結(jié)構(gòu)也會(huì)比較單一，剛需不足也會(huì)導(dǎo)致改善的上限不足

我們都知道，需求是需要流動(dòng)的

這也是為什么金字塔結(jié)構(gòu)的需求比較穩(wěn)定的原因，這是支撐房?jī)r(jià)最穩(wěn)定的人口結(jié)構(gòu)

再加上整體總量較少就導(dǎo)致市場(chǎng)非常容易波動(dòng)

除此之外，還有一個(gè)變量就是：租賃市場(chǎng)的極度不活躍

因?yàn)闆](méi)有龐大的產(chǎn)業(yè)引擎，所以也不存在系統(tǒng)性的產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入

所以很多的縣城其實(shí)沒(méi)有租賃市場(chǎng)的

或者說(shuō)有租賃市場(chǎng)但是整體的價(jià)值是非常低的

這也間接導(dǎo)致了富裕一族放棄了多套房產(chǎn)的持有計(jì)劃

所以單位家庭的人均房產(chǎn)保有量也不高

這也是確實(shí)在很多縣城的房產(chǎn)就是擊鼓傳花

越往后需求越少，那么你的房子的接盤(pán)人也就越少

到后面其實(shí)就是價(jià)格的游戲，縣城的房?jī)r(jià)沒(méi)什么大奧秘，沒(méi)什么政策也不用什么判斷，一切都在供求關(guān)系里

02

當(dāng)然，破壞房?jī)r(jià)的還存在另一個(gè)因素

就是產(chǎn)品同質(zhì)化的嚴(yán)重

大部分縣城的居住產(chǎn)品分兩類(lèi)，有圍墻的社區(qū)和沒(méi)圍墻的社區(qū)，

對(duì)于縣城土著而言，不存在沒(méi)有房子住的情況

但是對(duì)于他們的置換，本質(zhì)上存在的可供選擇項(xiàng)實(shí)在太少

所以很多有錢(qián)人不是不想換房，而是沒(méi)有看到中意的房子想要換房

這也是為什么我們經(jīng)常聽(tīng)到很多地方的省會(huì)有虹吸效應(yīng)

本質(zhì)上就是他們?cè)谔峁┮粋€(gè)強(qiáng)勢(shì)城市里最好的房子

這給縣城土著的誘惑要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于在老家換一套更好的房子

另外，過(guò)去幾年你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多家庭因?yàn)椴疬w因?yàn)榕锔谋患行缘姆值胶枚嗵追孔?/p>

當(dāng)時(shí)都以一個(gè)較高估價(jià)被分流到很多家庭內(nèi)部

這些在當(dāng)時(shí)被稱(chēng)為城市的品質(zhì)住宅如今也在經(jīng)歷同質(zhì)化周期

這個(gè)因素也在沖擊著脆弱的市場(chǎng)

03

當(dāng)然，更重要的是

改善不僅僅是針對(duì)產(chǎn)品，縣城的地段升級(jí)放緩也在延誤不少的地段改善的用戶(hù)

縣城的城鎮(zhèn)化其實(shí)已經(jīng)結(jié)束了

2019年前后應(yīng)該是很多縣城最后一輪擴(kuò)張

不少地方完成了區(qū)域的擴(kuò)大，我們經(jīng)常看到吾悅廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)之類(lèi)的商超在縣城的近郊落點(diǎn)，然后城市行政機(jī)構(gòu)的搬遷

其實(shí)這就是那一輪明顯的城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)

按照一個(gè)城市的發(fā)展，下一輪的發(fā)展應(yīng)該是城市更新以及舊城升級(jí)

也就是很多人眼里的拆遷

說(shuō)實(shí)話不少地方其實(shí)也是這么變化的

但是根據(jù)我的肉眼觀察，通過(guò)核心區(qū)域的拆遷帶來(lái)城市升級(jí)這個(gè)目的并沒(méi)有明顯變化

我老家是浙江的一個(gè)小縣城，三年前老家最核心的一個(gè)區(qū)域之前一個(gè)老菜場(chǎng)拆遷了

隨后規(guī)劃了一條步行街，做餐飲做娛樂(lè)

包括什么星巴克啊霸王茶姬啊都進(jìn)去了

說(shuō)實(shí)話剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候還挺熱鬧的，大家感覺(jué)挺新鮮去逛逛

前陣子我再去發(fā)現(xiàn)整個(gè)步行街已經(jīng)蕭條的不行

空置率超過(guò)50%以上

大家還是比較習(xí)慣以前的那種生活模式

一些常規(guī)思維里一線城市的郊區(qū)運(yùn)作模版轉(zhuǎn)移到縣城的核心區(qū)域本質(zhì)上并不適用

這背后說(shuō)明了一個(gè)事實(shí)

對(duì)于縣城而言，如果說(shuō)城鎮(zhèn)化通過(guò)行政區(qū)域的搬遷以及集中性商業(yè)的擇址而完成

那么對(duì)于舊城升級(jí)本質(zhì)上很難通過(guò)規(guī)劃發(fā)生顯著變化

主要的邏輯就在于，縣城的居住密度并不夠

縣城的下一輪發(fā)展很多長(zhǎng)出來(lái)的，而不是規(guī)劃創(chuàng)造出來(lái)的

也因?yàn)檫@一輪的城市發(fā)展的動(dòng)力不足，導(dǎo)致下一輪和房地產(chǎn)最重要的因素并不如預(yù)期中的發(fā)生

很多人說(shuō)房地產(chǎn)從剛需進(jìn)入到改善

這個(gè)改善不僅僅是產(chǎn)品社區(qū)的改善，也有對(duì)于地段變化的改善

當(dāng)?shù)囟巫兓粔蛎黠@，城市升級(jí)現(xiàn)象不夠突出

那么改善需求也不太容易激活

換句話來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型在縣城也不太會(huì)出現(xiàn)，那關(guān)于價(jià)格上漲的因素少了最重要的一個(gè)支撐

04

最后一個(gè)元素：縣城不存在暴富一族

為什么一線的房?jī)r(jià)比較堅(jiān)挺

一個(gè)很重要的一點(diǎn)就是一線城市能夠吸引到全國(guó)的有錢(qián)人

特別是新貴們

如果突然因?yàn)闀r(shí)代紅利或者產(chǎn)業(yè)崛起的暴富一族，第一選擇就是在熱點(diǎn)城市買(mǎi)房

但是縣城有著反過(guò)來(lái)的宿命

就是一旦崛起了一些有錢(qián)人，那么他們的選擇就是離開(kāi)縣城

這很殘忍，但這也是現(xiàn)實(shí)

這也就決定了大部分縣城有著差不多的供求邏輯

在需求側(cè)，整體根基的薄弱

以及不同階段的購(gòu)買(mǎi)力都不夠強(qiáng)勁，每一段都存在一定程度的分流

另外在供給側(cè)

同質(zhì)化以及過(guò)量化本質(zhì)上也成為了沒(méi)辦法愉悅的鴻溝

同時(shí)也伴隨著產(chǎn)業(yè)能級(jí)的不夠，沒(méi)辦法驅(qū)動(dòng)土地升級(jí)帶來(lái)供給側(cè)改革

所以在當(dāng)下也很難去創(chuàng)造點(diǎn)狀熱點(diǎn)個(gè)案

所以幾乎所有的縣城未來(lái)只有一種出路：義烏化

好的縣城都是長(zhǎng)出來(lái)的，而不是規(guī)劃出來(lái)了

這是無(wú)數(shù)個(gè)小縣城當(dāng)下必須要走的一條路，找到一個(gè)適合自己的模式，發(fā)展成一個(gè)特色小鎮(zhèn)特色縣城

然后以此構(gòu)建產(chǎn)業(yè)

從而在消費(fèi)、人口、產(chǎn)業(yè)各個(gè)維度打破以前的基本盤(pán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能被盤(pán)活

哪怕是類(lèi)似之前淄博也好榕江這好這樣哪怕是網(wǎng)紅流量也要抓住

本質(zhì)上雖然聽(tīng)上去像是追熱點(diǎn)，但也是很多縣城破宿命的唯一道路

義烏之所以房?jī)r(jià)穩(wěn)定，不是因?yàn)榫G城去做了開(kāi)發(fā)

而是因?yàn)檫@個(gè)地方是義烏，所以房?jī)r(jià)穩(wěn)定

05

那回到一個(gè)扎心的問(wèn)題，那么對(duì)于普通縣城，什么樣的房子是比較保值的

其實(shí)是有的

只不過(guò)樣本是非常非常少的

大概有幾個(gè)方向

第一：叫城市絕對(duì)中心的純別墅區(qū)

樣本量少你就會(huì)發(fā)現(xiàn)定義的類(lèi)目都是非常細(xì)小的垂直賽道

強(qiáng)勢(shì)地段加上低密度物業(yè)，這兩個(gè)資源的疊加的社區(qū)在很多縣城還是相對(duì)保值

不過(guò)要注意一定要純別墅

挺邪門(mén)的，我老家挺多混合社區(qū)，那些別墅就不行

最后都弄的像農(nóng)民房?jī)r(jià)格最后也上不去，有的也改成會(huì)所做夜總會(huì)了

第二：縣城最貴的那一個(gè)社區(qū)

為什么這句話聽(tīng)上去像是一句廢話

就是真的，一個(gè)縣城真的會(huì)有一個(gè)社區(qū)會(huì)很貴，但是就一個(gè)

哪怕邊上隔壁差不多的小區(qū)也賣(mài)不到價(jià)格

我家老家小區(qū)就是這么一個(gè)特點(diǎn)

最好的地段然后是2019年的次新房齡，然后物業(yè)是綠城的，整個(gè)社區(qū)會(huì)所啊綠化啊管理的都還不錯(cuò)，然后也是大戶(hù)型設(shè)計(jì)

這個(gè)小區(qū)的價(jià)格就會(huì)很突兀

本質(zhì)上就是一個(gè)圈層效應(yīng)，吸納了這個(gè)縣城最后僅有的一些老錢(qián)

因?yàn)槔襄X(qián)的數(shù)量不多，所以只能支撐這唯一的一個(gè)社區(qū)的房?jī)r(jià)

隔壁的小區(qū)哪怕我覺(jué)得品質(zhì)也沒(méi)差這么多，但是單價(jià)就有接近40%的落差

這種畫(huà)面或許也只有在縣城才會(huì)出現(xiàn)了

2015年到2020年這是很多縣城最大一輪也是最后一輪的房地產(chǎn)發(fā)展

在眾多的社區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，或許也就只有一兩個(gè)碩果僅存的社區(qū)能夠做到價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺了

06

所以對(duì)于縣城的房?jī)r(jià)建議，其實(shí)最后大概濃縮成一句話

如果自身不在老家生活，那么縣城就留一套給爸媽居住的房子就可以了

剩下的不論現(xiàn)在多少錢(qián)，都可以拋掉了

在老家一套可以一直住的房子加上手上一筆現(xiàn)金，這應(yīng)該是很多老人在老家生活最好的樣本了

Ps：你在老家有多少套房子，都怎么來(lái)的，準(zhǔn)不準(zhǔn)備拋掉，我們?cè)u(píng)論區(qū)聊聊