董小姐 | 聊聊迪拜樓市與地產人出海

這個春節，有多少朋友打算去迪拜玩？

董小姐第一次對迪拜感興趣，是1月8日JUMP大會第六季舉辦的那一天。

當時，現場觀眾中有一位來自迪拜的房企高管。他說，董小姐，你真的真的應該去迪拜看一看，那兒的樓市很適合你。

數天之后，董小姐了解到一個驚訝的消息。

有一位國內大型房企的區域營銷總，離職后去了迪拜，做了一名當地房企的銷售員。炸裂的是——過去一年，他在迪拜做銷售的收入高達八位數。

我的第一反應其實是，不敢相信。這兩件事一疊加，董小姐對迪拜的興趣更濃厚了。

你們知道，之前，我做過不少樓市稿。從香港到成都，從杭州到上海：

這段時間，也做了不少調研，就一個目的，作為中東的金融中心、阿聯酋人口最多的城市——真實的迪拜樓市究竟什么樣？

董小姐與四位迪拜地產從業者聊了聊，他們的身份如下：

迪拜最大私營開發商DAMAC（達馬克地產）的集團高管；

對迪拜有投資計劃的資金方代表；

在迪拜深耕12年的當地房企營銷負責人；

對迪拜多有研究的中國房企中層管理者。

在此過程中，我也收獲了一份海外的地產職位空缺表。

在迪拜，大家不約而同地表現出了對中國市場及中國地產人的濃烈興趣。

我們聊的內容很多、很龐雜，董小姐把口徑統一，以一個人的自述體發出，給大家分享一個此刻真實的迪拜樓市2026。

對迪拜或出海感興趣的國內地產從業者，如果你對地產還有愛，不要錯過董小姐的這篇文章。

市場曲線

迪拜樓市的崛起史，最早要追溯到2002年。

那一年，迪拜正式向外國人開放購房權，外國人拿護照就可以買房，理論上迪拜的房子可以賣給全世界。

這個里程碑政策，直接助推了迪拜房地產的國際化進程，之后幾年，市場一路單邊上揚。

但是轉折點來了。2008年全球金融危機爆發，迪拜樓市遭遇重創，進入谷底。

那場金融危機，對迪拜的沖擊非常大。當時，我們看到，好多豪車都拋在迪拜的馬路邊，無人認領，車主都跑了。開發商也卷錢跑了，給這個城市留下了無數的爛尾樓。

2008年之前的迪拜，就像一個四五歲的小baby，它的很多法律法規都不健全，尤其是房地產領域。那時候，誰都能來這里做地產開發，賺了錢你就拿走，當地政府很少做干預。

危機之后，迪拜痛定思痛。08年之后，迪拜開始出臺一系列政策，規范推動房地產的發展。

這些樓市政策一直堅持到現在，幾乎沒有太大的更改。

伴隨著這些政策，僅僅兩年多后，迪拜樓市開始復蘇，2012年—2014年，幾乎再次進入一個瘋漲階段。那時候的房價，可以說，一個星期一個價。

不過，這一波樓市上漲行情到2015年，伴隨全球石油價格下跌，又逐漸恢復了理性。到2020年全球疫情時，迪拜樓市也隨之受到了新的沖擊。

疫情之后，迪拜市場再一次復蘇，拉出了一條上升曲線。這跟政府的態度有很大關系。當地政府非常明確，要靠房地產把迪拜這座城市拉升起來。

樓市特征

在迪拜，賣房動作很極致。

中國的開發商賣期房，在迪拜，我們賣的是圖紙。這個地方還一片沙漠呢，我們拿著電子樓書就可以開賣。經常連基坑都沒挖，房子已經先賣完了。這就是迪拜的主流模式。

賣期房從來不是問題，因為很多政策把控嚴格。

迪拜規定，所有的房地產項目資金要進入政府監管賬戶，資金接受迪拜土地局監管，它的約束力非常強。

在迪拜買新房，所有的合同都是當地土地局出的，是一個制式合同，開發商和買家，在所有的大條款上都不允許修改。包括二手房交易，租賃合同也都是土地局出的。

因此，迪拜市場這么大，沒有出現太多的合同糾紛，即使有糾紛，處理機制也已經相對完善。這些過去幾年逐漸出臺的政策，保護了迪拜的樓市。

你會發現，當國際事務紛爭紛紛擾擾的時候，迪拜的態度是中立的，它很現實，從不摻和矛盾紛爭，對很多事都很開放包容，只看自己掙錢多少。

它包容到什么程度呢？你在迪拜餐廳吃飯，甚至都可以用數字貨幣支付。

我們開玩笑說，迪拜酋長也可以叫作迪拜的CEO，他是用做生意的思維在管理這個城市。整個迪拜對有錢人都極其友好，非常喜歡做有錢人的生意。

2025年，迪拜的房地產總成交額到了6868 億迪拉姆，相當于1.297萬億人民幣，同比增加了30.9%；成交量達到215741筆，同比增加18.7%；平均成交單價在1660 迪拉姆（3136元）/平方英尺，同比增加8.3%。

這里面，迪拜新房和二手房交易占比大概在2：1。

迪拜的面積相當于深圳的兩倍多，人口400萬，不到深圳的四分之一。但是，房地產成交額接近1.3萬億元，還是比較驚人的。

迪拜的房屋租金回報率，這么多年一直維持在6%—10%的高位。不過，這里的物業費也很高，一平米差不多要二三十元。

雖然迪拜給人感覺正在拼命地蓋房子，整個房地產市場如火如荼，但是，住房供應依然趕不上需求——2025年這一年，迪拜人口相比24年，新增了約23萬人。

其實，只有身處迪拜的人，才會知道內部的真實水溫。

2025年開始，迪拜的房價逐漸從過去數年全線上漲的階段，變成局部上漲。

相比2020年的市場低谷期，在23、24年，你會發現，迪拜不管哪兒都蹭蹭在漲，上漲一倍的地方有很多。但到了去年，一些地方漲到一定程度，速度就開始變慢了。

現在，迪拜的核心板塊就是市中心、商務港、海邊，比如中央別墅區，這是當地非常火爆的地區。再往后排是迪拜南城，它代表著未來。

因為那里有世界上最大的機場馬克圖姆國際機場，未來規劃有一兩百萬人口要居住在那兒。

當然，目前，迪拜南城很大一片地方還只是一片沙漠。

從長期來看，迪拜樓市依然是在很明顯的規模增長區間里。

重點是，我們每個人要看看在這波長牛市里，能不能有自己的一個位置。

誰在入場？

迪拜90%的房子賣給了外國人。它跟早年的深圳很像，基本都是外來人口，本地人口占比很少。迪拜本地的原住民至今才30萬人。

這兒的房產都是永久產權，對國際買家來說，迪拉姆與美元掛鉤，匯率波動小。一旦買房投資，就能申請阿聯酋黃金簽證，拿到長期居留權。

以前，大部分來迪拜的人要么是為了工作，要么是旅游度假。大家更喜歡買迪拜的公寓，別墅的供給量很少。

但是2021年之后，尤其是2023、2024這兩年，不少歐美人拖家帶口把家搬來迪拜了。他們在本國的綜合稅率比較高，看中迪拜是個低稅率城市，居民沒有個人所得稅，企業稅率低。

歐洲群體里，英國人最多，到今天大概有24萬英國人居住在迪拜。

歐洲家庭大多都喜歡到迪拜買別墅。其次是印度人、中國人、沙特人、俄羅斯人、巴基斯坦人、加意法人、埃及人等等。

25年，中國買家在迪拜房產市場的排名，也排到了第四位。華人的購買力很猛。從全球看，東亞人是最愛買房子的。這一點完全超過了歐美人，甚至東南亞人也沒東亞人那么愛買房。

為了戰爭避險，一些俄羅斯人、烏克蘭人、伊朗人現在也搬來迪拜定居。你會發現，俄羅斯人和烏克蘭人在迪拜很友好的相處在一起。迪拜果然是世界的「和平飯店」。

從2025年開始，迪拜樓市出現了一個苗頭，未來它可能會加速由普通的住宅市場向豪宅市場轉變。

以前，除了世界第一高樓附近，迪拜幾乎沒有什么太好的豪宅。但現在不一樣了。

因為，入場的人開始變了。

從23、24年開始，迪拜全球家族辦公室每年都在增長，到25年中，已經有1000家家族辦公室進駐到迪拜。

來迪拜的中國群體也不一樣了。

前幾年，很多溫州小老板到迪拜來買房，現在這些人基本不見了。

一些早年在中國做房地產發家的老板，如今常駐迪拜，他們中有人手握迪拜一百多套房。

國內一些知名的商學院從25年開始也頻繁到迪拜來，內部討論表達了想要在迪拜建分院的意愿。

高凈值人群的進駐，可能會進一步改變迪拜樓市的成交結構。

大玩家和橋梁

在這片土地上，也活躍著不少本土開發商。

其中最大的私營開發商是Damac Properties，達馬克地產，2002年就成立了，業務觸角主要在阿聯酋、沙特阿拉伯、英國、美國等地。

2025年，達馬克公司的銷售額是360億迪拉姆，相當于676.8億人民幣，在迪拜的市場占有率相當高。

因為市場地位就擺在這里，達馬克地產正在成為很多外國發展商進入迪拜樓市的橋梁，它們都傾向于跟頭部房企合作，方便更快速地了解本地市場。

這兩年在迪拜，我深度接觸過非常多的國內大型房企代表團。他們來迪拜的第一站，基本都會來我這里拜訪。

比如一家大型地產央企，我發現，他們對在中東做項目有一定意愿，而且想做大項目，希望在中東持續深耕一個正向增長的市場，也希望未來的開發，能綁定一個當地較好的合作伙伴。

抱持類似這樣想法的國內大型房企，數量并不少。有家TOP10房企主動來中東考察過很多次，前段時間，有位大型地產民企的老板也來迪拜考察了。

一家頭部民企來這兒也是我安排的，他們的代建板塊想在中東輸出設計、供應鏈等能力，后來他們在沙特也接了一個輕資產項目。

一家產業互聯網公司去年也來過。這家公司有段時間在內部探討出海的可能性，比如，有沒可能做一個中東乃至沙特的本土化房產交易平臺，幫助他們賣房子。但是，后來這事不了了之了。

對中國開發商來說，迪拜意味著一個新的市場機會。

國央企這幾年出海到中東是有很大可能性的，相比之下，大部分民營房企可能還處于觀望期。

在國內，一些房企要去維持原有的體量，不是特別容易，需要向外尋找高增長的新興市場。

中國房企如果在迪拜開發項目，往全世界銷售資產，理論上可能帶來一年幾百億的新增收入。

迪拜的加分項在于，它既是中東的迪拜，也是全球的迪拜。這里全球的銷售渠道是打開的，能夠鏈接全球各個國家的有錢人。

并且，中東很多地產項目的毛利潤率很高，高達50%以上。

在迪拜，如果拿一塊位置相對一般的地，樓板價大約在6000元人民幣/平米，但項目售價最終可能高達3—4萬元/平米。

如果拿迪拜市中心的地，地價會超過1萬元/平米，但基本能賣到9萬元/平米。

同一個地段的項目，地價差不多，可能因為產品定位的差異，導致價格有一倍之差。

迪拜的地價便宜，土地成本相比售價，一般占比不到20%。這也是為什么全球很多資本、地產基金愿意涌進來做地產開發的原因。

2022年之前，迪拜的中國開發商只有一家。從22年到現在，中國開發商陸陸續續過來了至少20家。

其中，有不少公司的項目都賣的很好。前兩天，我跟一個從中國過來的公司股東在一起，他非常興奮。最近他們在迪拜開了一個項目，當天開盤率80%以上。

他說，我在國內很長時間沒有這樣的體驗了。

財富效應

有一句話叫，在迪拜，可以把中國房地產重做一遍。

在迪拜從業十幾年，你會發現這個市場好像每天都很瘋狂。

2024年達馬克島開盤，十小時賣了200億人民幣，它成了24年全球銷售最快的島嶼項目。

結果到25年，達馬克自己又刷新了這個記錄。有個項目開盤，五個小時賣了220億人民幣。

項目一開盤就秒光，這種故事非常沖擊一個人的認知，相當于5個小時干出來一個國內小房企一年的銷售額。

但在迪拜，這太常見了。

除了需求旺盛，這和買房操作的靈活度大也有很大關系。

上一次，一個著名的商學院企業家考察團來了，有成員說，來到迪拜，感覺空氣里都是錢的味道。

很多資金都在涌入新房。一個新房項目，一個經紀人往往能賣幾十套，他們就簡單復制，吃透一個產品信息，直接推客戶就行了。

在迪拜，房企團隊中有人過去一年賺了五六千萬元，一些95后小姑娘也能有千萬級的收入。他們一方面靠賣房拿傭金，另一方面就是自己投資房產。在迪拜買房，支付房款達到40%即可轉售。有一批中國來的95后，在迪拜手握30多套房，也很稀松平常。

在迪拜，很多人都這么做，你仿佛看到了很多年前的國內炒房團。

暢銷產品

董小姐，我帶你看看迪拜城市開發的樣子。

沿著海岸線，你看到海邊那些房子了嗎？這條海岸線從南到北，排滿了人工填的海島，這些年，這里的房價幾乎翻了30倍。

遠處是波斯灣人工島的七星級酒店，剛剛過去的2026年元旦，它一晚上的普通房房價是17萬—20萬。因為它會放新年煙花，每年迪拜都這樣跨年，大家趨之若鶩，在這里狂歡，非常瘋狂。

迪拜當地開發商的住宅產品，可以簡單分成公寓和別墅。

這里的公寓有許多是超高端產品，比如全復式結構的高檔公寓，帶私家沙灘的超豪華公寓等；

而別墅產品也分成兩類。一類是面向中產階級的普通別墅，一些獨棟別墅也就六七百萬迪拉姆；聯排別墅兩三百萬迪拉姆就夠了，性價比很高，有的不到3萬元人民幣一平米。

另一類是超豪華別墅，有賣到1000多萬到3000多萬迪拉姆的。比如達馬克跟特朗普集團合作的Trump Villa，是比照美國比弗利山莊那種奢華級別來做的。

我們通常認為，迪拜的別墅產品整體都是稀缺的，高端別墅未來還有不小的價格上漲空間。

我出海十幾年了，這幾年感受尤其多。

我所在的公司達馬克地產，口號是要塑造迪拜全新的社區生活方式，在當地有很高的知名度。

這一路，我跟進了很多不同類型的項目。從海島度假型項目達馬克島，到地中海風情的水岸社區達馬克水晶湖，到河岸與水岸生活方式結合的達馬克Riverside，再到主打健康療愈的現代社區達馬克太陽城。

很久以前，我在國外工作，拿的是美元，如果從國外匯到國內賬戶，是不允許把這筆錢兌換成人民幣買房的。但是，現在其實默默放開了在國內買房的限制，我能感受到其中細微的變化。

如果是對于外國機構，那就幾乎沒有限制了，國內現在歡迎外資進場投資房地產。

中國的心態如此，國外也是這么想的。不管是阿聯酋，還是越南、馬來西亞、泰國，這些國家現在都在大力推動本國房產面向全球銷售，他們會認為，光靠本國人去支撐一個持續發展的房地產市場是比較難的。

人才缺口

中國地產人出海一直是個有趣的話題。

一些地產專業能力正在外溢。從營銷到設計，再到代建等等，從中東到東南亞，到處都有大家的身影。

現在，很多來迪拜干新房銷售和經紀人的，都是在國內干過房企營銷總、區域營銷總的。

人到不同的環境就得說不同的話，不要太在乎頭銜，一旦干得好了，能賺大錢。

在迪拜達馬克地產，有大量的市場和銷售崗位還在空缺中，我們希望找到更多的中國地產從業者。

尤其是銷售人員、經紀人員，一線團隊現在需要大量的銷售人才。

從中國來迪拜房企工作，特別是做房產銷售類崗位，有些條件最好具備。

第一，你要懂銷售，會銷售，如果之前做過家辦、金融，或有房地產從業經驗，會更受歡迎；

第二，你手中最好能有一批高凈值客戶，中國的高凈值人群是一個挺大的市場；

第三，英語要過關，能日常交流，因為公司系統都是英文。

在達馬克，一個勤奮的金牌銷售在2025年最高能賺上千萬人民幣。當然，白人圈子里很介意說這些。

跟國內的新房銷售工作模式不同，迪拜的房地產營銷相對更靈活。

我們不要求地產銷售、經紀人坐班，那種一直待在公司的都是沒成果的，真正的「單王」你平常是看不見的，根本哪兒都找不著人。因為需要TA自己出去跑客戶。

我們希望我們的銷售能天天帶客去看工地。我們拿了地后有一份電子樓書，銷售員就可以賣樓了。有時候根本不需要樣板間。

過去十幾年，我已經很少回中國。但是2026年，我打算經常回國跑一跑、看一看。

這一年，達馬克地產希望在中國建立一個新的銷售系統，主要是在中國推薦達馬克在迪拜、倫敦等地的房產，促成銷售。對迪拜諸多房企來說，中國是一個很大的購買力市場。

很多人認為，迪拜樓市最大的挑戰是無限續杯的供地模式。

對迪拜感興趣的資方，大多都會有一個顧慮，認為這里改造一個住宅供地的成本太低了，沙漠取之不竭。這會為他們的項目銷售帶來不確定性。其實，迪拜最大的地主是政府，但大量的土地已經在私人或公司手里。

迪拜有自己的可持續發展模式，這里有很多沙漠是自然保護區，它不允許開發，這已經有明文規定。

否則，迪拜為什么要在市中心蓋那么多七八十層的樓呢？就是因為它的土地供給也是受到管制的。

很多沙漠里的土地還是酋長的私人用地。酋長不太可能在未來二三十年里，把所有的土地都兌現掉，他沒有動力，酋長的土地是要傳承給孫輩的。

在迪拜，也有很多人相信，手中的土地會繼續升值。雖然迪拜樓市經歷了好幾輪周期的起伏，但現在，不少人對樓市還是持很樂觀、積極的態度。

這片土地上的故事，還有很多很多。

你對迪拜最好奇的是什么？

歡迎留言告訴董小姐。

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