開工第二天

上海宣布了新一輪的樓市調控政策

如果單純從政策本身來看，這個時間點有點出乎意料

比我想象中的要早一點

昨天可能你看到了一些喧囂

今天各位看一些本質

如果你把這一次納入整個上海樓市的發展軌跡

你就會看到一張完整清晰的趨勢藍圖

作為一個成年人

談論政策，我希望大家明確幾個前提

第一，政策制定方有著比我們常規有的多的多的大數據

每一次政策的制定都是基于一次沙盤推演

我們去看推演的結果

也需要去看為什么要這樣推演

第二，關于一些顧慮和擔憂

其實我們知道，政策制定方更知道

但是在知道這些顧慮的背景下依然這么來做

這倒是又因為什么

所以需要去看為什么這個時候用這個形式進行調控

先貼一下政策整理內容

不過這點不重要，更多的希望大家理解調控

本質上需要理解每一次調控本質上是為了夯實整個產業鏈的結構完整

所以

有三件事至關重要

01、完成外地購買力對于上海需求的填補

很明顯這一次所有的放松限購沒有一條是針對戶籍的

都是給外地客戶的

1、外地人的買房社保條件從3年變成1年，也就是整個上海針對外地人的社保門檻變成了1年

2、外地人社保滿3年買房資質等同于上海戶籍的標準

3、沒有社保的，其實可以根據居住證，只要你居住證滿5年也可以買一套

門檻放到非常低的標準

并且沒有地域的限制，可以買上海任何的地方

但是有一個問題就是

到底吸引外地需求是希望更好的激活剛需還是激活什么

我個人的理解

本質上更好的夯實改善甚至塔尖需求的補足

因為之前外環外本來限購門檻就是1年

這次更多的針對市中心

為什么要這么調

這其實也是上海過去一年市場數據的真實反饋

全上海的新房認籌數據中

310的比例在連續下滑

2021年左右還有45%的比例，但是在2025年已經下滑到37%了

市中心的比例雖然310的占比會高一點

但是不過也只有40%而已

上海有大量的新上海人和非戶籍家庭買房的比例在提升

換句話來說

外地購買力已經是支撐整個上海樓市的重要力量

這一次放松本質上就是看到了這樣的趨勢

希望通過引入外地購買力夯實上海需求

而且這一次用于居住證5年也可以買房也可以看到這樣的態度

可能很多人的第一反應是那些靈活就業的服務人員

但其實還有一部分人

就是一些集團高管的外派人員

他雖然在上海工作，但是他們的社保不在上海

這部分客群本質上也會被激活

02、用公積金最大程度的激活老破小

另外這一次的滬七條

應該算是我有史以來見過對公積金規范的最為完善的一次政策宣布

反正就是各種支持各種放松

這確實是二手房市場非常隱匿的一個問題

之前買房其實公積金使用范圍各種受限

很多時候明明賬戶上有錢

但是最后都不能用

這一次不論是公積金的認房不認貸也好，還是各種上限的提升也好

本質上受影響最大的就是買老破小的這一類客群

理論上公積金可以使用的上限達到324萬

換句話來說你有點繼續弄個首付，在上海買個老破小基本上完全沒有壓力了

但是關鍵問題是

為什么這么在乎老破小的流動性

這背后就在于

上海的老破小是上海整個資產流動性最初始的環節也是最重要的環節

只有老破小流動起來，整個上海改善和豪宅的需求才會真正激活出來

說到這里你就可以理解年初為什么會有租賃市場收購老破小的政策（上海居然下場收購二手房，這背后…）

這背后也是這么一個訴求

這件事有用嗎

這件事絕對有用

從2025年的第四季度開始到現在，上海已經保持2萬套的成交很長一段時間了

但是每個月的2萬套

這里面500萬以下總價占據75%

200萬以下的房子占據了44%

可以看出最近這一年有多少老破小因為價格降到位激活出了足量的需求

這次結合公積金政策，會把這個身位的需求夯實充分

從而保證二手房市場持續性的活躍

03，政策第一次有了主觀態度的變化

這次政策有了很多細節的優化

比如說以前未成年子女因為上了爸媽產證之后，之后他們成年自己買房等于二套這種灰色地帶

現在不關注他們未成年之前的產證痕跡

包括成年子女以前是首套，現在變成唯一住宅都免征房產稅

包括公積金以前認房又認貸變成了現在的認房不認貸

這些修正在我眼里是什么意思

本質上是一次把過去一些強勢政策制定完之后的一些盲區和誤傷地帶進行一次系統性的修正

不知道各位有感覺沒有

以前樓市的政策，哪怕是激活市場需求

大多的措辭的言下之意叫：放松

就是還是覺得以前我限制你，現在我放松一點給你窗口期

這雖然沒有錯

但是在身位姿態上還是比較強勢和主觀的

而這一次的口吻大多數的言下之意叫：鼓勵

希望你買房，支持你買房

相比較過去而言，有了更多平等和感同身受

為什么口吻很重要

身段決定姿態

口吻的調整意味著很多的注意力就會變化

我相信未來會對過去20年樓市上揚期，下所有政策進行一次系統性的復盤和整理

讓想買房的人可以更絲滑的買房

杜絕任何不合理的誤傷和影響

全力支持合理需求的正常釋放

04、上海未來所有調控的陽謀是什么

其實很多人會覺得

怎么上海的調控邏輯和其他城市的不太一樣

很多城市還都是比較清晰簡單的一次性放松

怎么每次上海調控都是各種細則各種前提

理解起來很難，而且感覺力度也沒其他地方要大

這其實一直以來都是上海運營的基本邏輯

不論是買房政策還是落戶政策，一直是這樣的

雖然細則每次都很多，但是有一個大前提叫做：通過調控，完成整體的供需關系匹配

這句話什么意思

其實不僅僅是上海樓市

大部分城市都一樣

在樓市上升期的20年，雖然去化踴躍

但是狂歡之后留下的是巨大的供需不匹配

——比如在市場火熱的時候，大量出讓郊區地塊，從而讓核心區的供應量極度稀缺從而導致嚴重的供不應求

——比如為了增加套數供應頒布7090政策從而導致市面上的二手房同質化嚴重

類似這樣的供求失衡的情況其實很多

但是等到樓市不好的時候

大部分城市本質上沒有認真審視過這些結構性問題

然后選擇最簡單粗暴的直接放松的模式

這也導致了越放松越沒人買

但是上海整個調控除了今天你看到的這個政策，結合這一年以及各種其他表象

可以總結為幾點

1、所有的新增都是有效供應

所以你看到這么多城市核心區域的地塊伴隨著城市更新開始進入市場

你看到每塊地對于戶型面積的配比越來越少

包括未來對于一手房的操作越來越市場化

這些都是為了創造有效供應

讓每一次的新增都能激活需求

2、直面二手房的本質問題就是流動性問題

其他城市最大的問題就是所有城市都只把注意力放在一手房和土地上

沒有直面二手房的問題

二手房的問題從來就不是房價問題

而是流動性問題

只有二手房流動起來才能讓資金流動起來才能更好的反哺到一手房和土地市場

現在我們看到的各種細則，就是為了激活二手房

從而完成整個樓市的蓄水池

這也是我認為上海樓市健康的根本

如果說過去兩年整個上海樓市的調控方向不論是積分制還是放松限購調整

我認為主要的原則就是把需求合理分配

而這一次在過去需求分配完成之后，完成整個蓄水池的儲備量

這也是我希望所有二線城市可以認真來研究上海樓市的調控邏輯

雖然每次政策都很細很煩

像做閱讀理解一樣

但是你始終能夠看到這個城市在解決問題以及創造機會

這種事不是單點做

不是短期做

而要一直做才有效

如今我們要面對的每一個城市，都是在經歷20年狂熱之后的各種疑難雜癥

這從來不是一蹴而就的事情

這需要定力

更需要持之以恒直面問題的態度和決心

05、所以回到最后

當然你說樓市完全沒有問題了嗎

當然不是

我們還需要面對個體收入的問題，還需要面對人口新增下滑的問題，還要面對經濟轉型升級各種問題

房地產一直是社會所有現象的濃縮和總結

所以也從來沒有什么輕而易舉

但是我為什么對短期內的現狀看好

包括最近我們的文章可以說很少有這么系統清晰的表態了

上海樓市的安全墊到底在哪里

樓市明年到底會不會回暖

包括我自己也在這個周期來臨之前換到更好的資產

當我開始買房了，沒想到…

這一切的一切，本質上還是對于這個城市解決問題態度的信任

今年的樓市一定會不錯的

市場最難的時候已經過去

雖然問題永遠存在

但是只要直面問題，終究市場會兌現他該有的價值

好了，市場的喧囂會過去，我說的觀點也只停留在當下此刻

希望每個人都能夠構建對于這個市場屬于你們自己的世界觀

然后做出對于自己有利的判斷