千呼萬喚，陜西最接近公募REITs的首單項(xiàng)目出現(xiàn)了。

2月13日，西安經(jīng)發(fā)創(chuàng)新工業(yè)園持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃在上海證券交易所成功發(fā)行，發(fā)行主體為西安經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡稱“經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)”），發(fā)行規(guī)模1.41億元，正式開創(chuàng)陜西首單、西北地區(qū)國有企業(yè)首單機(jī)構(gòu)間REITs之紀(jì)錄。

別看規(guī)模不大，細(xì)解之下我們發(fā)現(xiàn)西安經(jīng)開區(qū)的野心遠(yuǎn)不止于此，并且已于近期啟動了相關(guān)國有企業(yè)深化提升工作。

01

創(chuàng)新路徑：搭臺是為“唱大戲”

在了解陜西首單產(chǎn)品之前，先來認(rèn)識一下機(jī)構(gòu)間REITs是什么。

機(jī)構(gòu)間REITs即持有型不動產(chǎn)ABS，業(yè)內(nèi)也稱私募REITs，其本質(zhì)載體是ABS，但創(chuàng)新以“私募+權(quán)益”為核心屬性，是在傳統(tǒng)資產(chǎn)證券化框架基礎(chǔ)上吸收公募REITs制度優(yōu)勢形成的創(chuàng)新產(chǎn)品。通俗來講是機(jī)構(gòu)投資者（目前階段）湊錢買好地段不動產(chǎn)，通過打包后的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品來收租收息，這種資產(chǎn)盤活新路徑國內(nèi)在2025年底剛剛開始活躍。

創(chuàng)新機(jī)構(gòu)間REITs很大程度上的意義是為了健全多層次REITs市場，目前市場層次從高到低依次為：公募REITs->機(jī)構(gòu)間REITs->類REITs->Pre-REITs/地產(chǎn)基金，需要明確的是，機(jī)構(gòu)間REITs為“股”，而類REITs為“債”。

那么，經(jīng)開區(qū)此次發(fā)行的陜西首單產(chǎn)品情況如何呢？我們發(fā)現(xiàn)了幾點(diǎn)重大意義。

此次產(chǎn)品最大的特點(diǎn)當(dāng)數(shù)先一步打開“證券化窗口”，即通過小規(guī)模資產(chǎn)建立可擴(kuò)容的證券化資管平臺，模式走通后陸續(xù)裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“小步快跑”模式。

熟悉資產(chǎn)證券化的讀者或許都知道，公募REITs首發(fā)規(guī)模要求達(dá)10億元（租賃住房和養(yǎng)老設(shè)施為8億元），而機(jī)構(gòu)間REITs則沒有明確要求。

這里機(jī)構(gòu)間reits的優(yōu)勢就得到了凸顯，其主要好處在于完成資產(chǎn)上市平臺搭建，不僅沒有間歇期規(guī)定，且若產(chǎn)品成功發(fā)行后，再裝資產(chǎn)可簡化平臺資質(zhì)審核，大幅縮短申報(bào)周期。

值得注意的是，得益于多層次REITs市場制度，當(dāng)機(jī)構(gòu)間REITs規(guī)模達(dá)到10億元并經(jīng)歷市場檢驗(yàn)后，產(chǎn)品能夠直接銜接至公募REITs。

02

鏈?zhǔn)絼?chuàng)新：“房東”角色走向“管家”

西安經(jīng)開區(qū)率先拿出的資產(chǎn)質(zhì)量如何呢？

此次機(jī)構(gòu)間REITs底層資產(chǎn)為西安經(jīng)發(fā)創(chuàng)新工業(yè)園，地理位置與陜汽集團(tuán)隔路相望，于2008年正式運(yùn)營的該園區(qū)占地約200畝，總建筑面積約8萬平方米，現(xiàn)已建成16棟標(biāo)準(zhǔn)廠房及配套設(shè)施，目前入池廠房為10棟，建面3.5萬平方米。從產(chǎn)業(yè)方向來看，園區(qū)以機(jī)械加工制造產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，是“陜西省裝備制造產(chǎn)業(yè)園孵化基地”和“經(jīng)開區(qū)首家企業(yè)加速器”。

數(shù)據(jù)最能說明園區(qū)成色，據(jù)了解，西安經(jīng)發(fā)創(chuàng)新工業(yè)園2025年平均出租率達(dá)80%，2026年有望突破90%。更重要的是，這家成立近20年的“老園區(qū)”中的大量入駐企業(yè)亦已成為“老朋友”，其中不少企業(yè)租賃期超過10年。

進(jìn)一步了解入園企業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)其身上“產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新”的特征很重。

如配套龍頭。在緊貼陜汽集團(tuán)的地理定位下，園區(qū)目前30%的入駐面積都是陜汽配套商，其他的則深度綁定中集專用車、有色院等區(qū)域龍頭企業(yè)，市場牽引之下企業(yè)聚集顯著。如創(chuàng)新強(qiáng)烈。園區(qū)不僅民企集中，且多向科技靠攏，如西安金欣粉末冶金公司、西安新三鳴汽車零部件公司、西安遠(yuǎn)航真空釬焊公司、陜西德仕汽車部件公司均是高新技術(shù)企業(yè)。

顯而易見，西安經(jīng)發(fā)創(chuàng)新工業(yè)園絕對是塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但熟悉西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的朋友也能看出，其肯定算不上西安經(jīng)開區(qū)的“白菜心”產(chǎn)業(yè)園，顯然后續(xù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入的空間廣闊。

當(dāng)然，我們也對各園區(qū)未來出租率不斷向好抱有強(qiáng)烈信心。

一是西安經(jīng)開區(qū)本身發(fā)展動能強(qiáng)勁。眾所周知，經(jīng)開區(qū)不僅是西安工業(yè)重鎮(zhèn)，且可以說是陜西“鏈?zhǔn)桨l(fā)展”的典范，當(dāng)前圍繞汽車制造、新材料、電子信息、油氣產(chǎn)業(yè)已然形成產(chǎn)業(yè)聚集，龍頭引領(lǐng)之下市場主體自然會“用腳投票”。

二是業(yè)主單位運(yùn)營能力得到確認(rèn)。即資產(chǎn)所有者不僅僅是房東角色，而是以深度參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方式成為“統(tǒng)籌組織者”，當(dāng)前運(yùn)營工作已然兌現(xiàn)在以下多方面。

在設(shè)施配套方面，以最“接地氣”的方式滿足企業(yè)日常需求，面對產(chǎn)業(yè)園區(qū)，西安經(jīng)開區(qū)在園區(qū)內(nèi)建設(shè)有辦公、公寓、餐廳以及少量商業(yè)，面對寫字樓，則設(shè)置了共享會議室以及低于市場價(jià)的線上物資采購平臺。在銀企對接方面，為解決企業(yè)需求及銀行產(chǎn)品不匹配問題，園區(qū)運(yùn)營方在定期組織銀企交流會的同時(shí)，鼓勵(lì)銀行為工業(yè)企業(yè)定制化金融產(chǎn)品；在員工導(dǎo)入方面，向企業(yè)需求開展校企合作，從學(xué)生入學(xué)起實(shí)施針對性培養(yǎng)，精準(zhǔn)契合企業(yè)用工需求。

03

平臺整合啟幕：資產(chǎn)盤活章法顯露

綜合多方信息，我們發(fā)現(xiàn)西安經(jīng)開區(qū)國有資產(chǎn)證券化的“大方案”或許還在后面。

最新的大動作在于，2026年1月13日與1月4日，此次機(jī)構(gòu)間REITs發(fā)行方經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)與西安經(jīng)開金融控股有限公司剛剛完成重大股權(quán)變動，大股東由此前的西安經(jīng)發(fā)控股集團(tuán)變更至西安經(jīng)開產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展公司，后者目前持有兩家公司51%股權(quán)。

這意味著西安經(jīng)開區(qū)下屬“最大園區(qū)建設(shè)主體”將與“唯一金融主體”實(shí)現(xiàn)整合，以市場化整合國有資產(chǎn)、資金與資源，在推動資產(chǎn)證券化的同時(shí)拓寬多元融資渠道，最終推動國有資本向“城市開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)投資與金融服務(wù)”并重轉(zhuǎn)型。對其效能，我們不禁形成兩大猜測：

一是更大范圍的“資產(chǎn)騰挪”成為可能。

在后續(xù)資產(chǎn)不斷裝入資管平臺的路徑規(guī)劃下，我們判斷未來西安經(jīng)開區(qū)下屬所有國有產(chǎn)業(yè)園區(qū)均將進(jìn)入當(dāng)前的經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)。

事實(shí)上，僅在經(jīng)開產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)口徑下的“儲備資產(chǎn)”就達(dá)170萬平方米，占到西安經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)“總盤子”的超8成，統(tǒng)一管理之下，剩余資產(chǎn)陸續(xù)納入顯然更為高效。如此一來，不論是存量資產(chǎn)還是未來增量，都有望加快進(jìn)入證券化排隊(duì)序列。

二是機(jī)制上打通“以投代引”主體壁壘。

企業(yè)整合背后更深度的目的無疑是業(yè)務(wù)賦能，而這恰好契合了《公平競爭審查條例》與《國辦1號文》要求下開發(fā)區(qū)招商的“關(guān)鍵環(huán)節(jié)”。結(jié)合西安經(jīng)開區(qū)當(dāng)下系列安排來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與金融力量深度互動的可能性十分豐富。

如持續(xù)造鏈豐富集群。眾所周知，西安經(jīng)開區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)桨l(fā)展模式已然強(qiáng)韌，其實(shí)在有色院、延長石油與龍騰半導(dǎo)體等龍頭引領(lǐng)下，區(qū)域還在主動推動更多產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。如經(jīng)開金控近期就已攜手龍頭企業(yè)成立了規(guī)模100億元的新材料產(chǎn)業(yè)基金與規(guī)模50億元的半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展基金。資產(chǎn)整合后，“鏈主+基金+基地”的產(chǎn)業(yè)模式將進(jìn)一步放大。

如跨區(qū)協(xié)同培育科創(chuàng)。當(dāng)前跡象是，西安經(jīng)開區(qū)與西安科教強(qiáng)區(qū)碑林區(qū)于2025年12月舉行座談，目標(biāo)直指“碑林研發(fā)、孵化+經(jīng)開制造、應(yīng)用”模式。在我們看來，對于培育需要股權(quán)投資支持的科轉(zhuǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與金融資本的融合亦將加速科創(chuàng)主體落地。

在更大視野下，面對近期全國“三資三化”戰(zhàn)略提速，陜西省委、省政府在2023年印發(fā)的《陜西省高質(zhì)量項(xiàng)目推進(jìn)年行動方案》中明確提到力爭發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目3至5個(gè)，新增儲備REITs項(xiàng)目8個(gè)以上，盤活存量資產(chǎn)200億元以上的要求，我們在西安經(jīng)開區(qū)已然看到最具章法的戰(zhàn)略鋪排，對于其資產(chǎn)盤活未來動向，我們將持續(xù)保持關(guān)注。