香港住宅均價(jià)已經(jīng)到了每平方米11.27萬(wàn)元，環(huán)比漲了0.7%。

放在全國(guó)樓市都在跌的大環(huán)境里，這0.7%顯得特別扎眼——北京上海深圳還在往下走，香港卻已經(jīng)連續(xù)漲了半年。

先說(shuō)說(shuō)香港憑什么能漲。其實(shí)答案不復(fù)雜，就三條：政策、租金、人。

政策這塊，香港是真下得去手。2024年初，人家一次性把所有限購(gòu)限售全取消了。買(mǎi)家印花稅、新住宅印花稅、額外印花稅，統(tǒng)統(tǒng)拿掉。以前非永久居民買(mǎi)房要交30%的稅，現(xiàn)在最高4.25%。

這是什么概念？一套3000萬(wàn)的房子，光稅就省下七八百萬(wàn)。嗅覺(jué)最靈的那撥人立馬就動(dòng)了——2025年，內(nèi)地買(mǎi)家在香港砸了1380億港元買(mǎi)房，創(chuàng)了歷史新高。

再看租金回報(bào)率。這是個(gè)硬指標(biāo)，國(guó)際上成熟的樓市有個(gè)通行邏輯：租金回報(bào)率得跑贏房貸利率。

香港去年下半年做到了。一邊是美國(guó)降息，香港跟著把房貸利率壓下來(lái)；另一邊是經(jīng)濟(jì)回暖，租金開(kāi)始往上走。分子漲、分母跌，回報(bào)率自然就上來(lái)了。

反觀內(nèi)地，以上海為例，2025年租金跌了2.5%，房?jī)r(jià)也跌，結(jié)果就是回報(bào)率卡在那兒上不去。

最關(guān)鍵的還是人。香港這兩年搞了個(gè)“高才通”，到去年底收了57萬(wàn)份申請(qǐng)，批了40萬(wàn)，實(shí)際來(lái)了26萬(wàn)人。這批人不是普通打工人，大多是內(nèi)地中產(chǎn)，帶著家底來(lái)的。有人來(lái)就要租房、就要買(mǎi)房，這是實(shí)打?qū)嵉男枨蟆?/p>

對(duì)比內(nèi)地，人口拐點(diǎn)已經(jīng)過(guò)了，出生人口從2016年高峰到現(xiàn)在差不多腰斬，京滬人口疫情后甚至開(kāi)始減少——沒(méi)了人，房?jī)r(jià)的底靠什么托？

說(shuō)到這兒，很多人會(huì)問(wèn)：那深圳呢？香港這么火，會(huì)不會(huì)把深圳帶起來(lái)？

我的判斷是：會(huì)受影響，但不會(huì)簡(jiǎn)單復(fù)制。

受影響是因?yàn)樯罡垡呀?jīng)越來(lái)越“一體化”了。周末去深圳核心商圈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，超過(guò)30-40%人流量來(lái)自港人。

前海那邊動(dòng)作更快，今年又出了21條實(shí)招，從規(guī)則銜接到民生融通，事無(wú)巨細(xì)。繁榮的香港，確實(shí)能給深圳帶來(lái)產(chǎn)業(yè)協(xié)同和人口紅利。

但要說(shuō)深圳房?jī)r(jià)會(huì)像香港那樣蹭蹭漲，不太現(xiàn)實(shí)。

最根本的區(qū)別在于，兩座城市的底層邏輯不一樣。

香港承載的是“國(guó)際資產(chǎn)配置平臺(tái)”的角色，它的房?jī)r(jià)波動(dòng)跟全球資本、美元利率高度相關(guān)。買(mǎi)香港房子的人，很多是在做資產(chǎn)配置，看中的是金融屬性。

而深圳的房子，背后是硬核的科技產(chǎn)業(yè)和源源不斷的創(chuàng)新人口。買(mǎi)深圳房子的人，更多是為了工作、生活、孩子上學(xué)，是真實(shí)的需求。

這兩股力量，決定了深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)更“實(shí)在”，也更分化。

看數(shù)據(jù)就知道了。2026年1月，深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比降了0.4%，二手房降了0.6%，雖然還在降，但降幅已經(jīng)在收窄。

市場(chǎng)的真實(shí)熱度呢？今年第二周，深圳二手房的成交量環(huán)比增長(zhǎng)了43%，看房量也回到了2025年3月以來(lái)的高位。

這說(shuō)明什么？底部區(qū)域已經(jīng)出來(lái)了，剛需在進(jìn)場(chǎng)，但遠(yuǎn)沒(méi)到火爆的程度。

說(shuō)到底，房?jī)r(jià)能不能穩(wěn)，要看租金回報(bào)率這個(gè)硬指標(biāo)。

以前中國(guó)房子的租金回報(bào)率也很低，但那時(shí)租金漲得快，大家愿意給溢價(jià)——就像炒股，成長(zhǎng)股可以給高市盈率。

但現(xiàn)在不一樣了，租金不跌就算不錯(cuò)，房子已經(jīng)從“成長(zhǎng)股”變成了“藍(lán)籌股”，估值邏輯得按國(guó)際成熟市場(chǎng)來(lái)算。

香港的租金回報(bào)率已經(jīng)跑贏房貸利率，所以它觸底反彈了。內(nèi)地的回報(bào)率還在1.8%左右晃悠，離2%的合理線還有距離。

所以深圳不會(huì)瘋漲，但那些核心地段、有產(chǎn)業(yè)支撐、有真實(shí)需求的地方，會(huì)慢慢穩(wěn)住，甚至溫和回升。像過(guò)去那種閉著眼睛買(mǎi)、哪兒都漲的日子，一去不返了。

深港雙城，一個(gè)扮演“國(guó)際資產(chǎn)避風(fēng)港”，一個(gè)扮演“全國(guó)創(chuàng)新發(fā)動(dòng)機(jī)”。

兩座城市的樓市，各走各的邏輯，各講各的故事。