廣東
香港住宅均價已經到了每平方米11.27萬元，環比漲了0.7%。
放在全國樓市都在跌的大環境里，這0.7%顯得特別扎眼——北京上海深圳還在往下走，香港卻已經連續漲了半年。
先說說香港憑什么能漲。其實答案不復雜，就三條：政策、租金、人。
政策這塊，香港是真下得去手。2024年初，人家一次性把所有限購限售全取消了。買家印花稅、新住宅印花稅、額外印花稅，統統拿掉。以前非永久居民買房要交30%的稅，現在最高4.25%。
這是什么概念？一套3000萬的房子，光稅就省下七八百萬。嗅覺最靈的那撥人立馬就動了——2025年，內地買家在香港砸了1380億港元買房，創了歷史新高。
再看租金回報率。這是個硬指標，國際上成熟的樓市有個通行邏輯：租金回報率得跑贏房貸利率。
香港去年下半年做到了。一邊是美國降息，香港跟著把房貸利率壓下來；另一邊是經濟回暖，租金開始往上走。分子漲、分母跌，回報率自然就上來了。
反觀內地，以上海為例，2025年租金跌了2.5%，房價也跌，結果就是回報率卡在那兒上不去。
最關鍵的還是人。香港這兩年搞了個“高才通”，到去年底收了57萬份申請，批了40萬，實際來了26萬人。這批人不是普通打工人，大多是內地中產，帶著家底來的。有人來就要租房、就要買房，這是實打實的需求。
對比內地，人口拐點已經過了，出生人口從2016年高峰到現在差不多腰斬，京滬人口疫情后甚至開始減少——沒了人，房價的底靠什么托？
說到這兒，很多人會問：那深圳呢？香港這么火，會不會把深圳帶起來？
我的判斷是：會受影響，但不會簡單復制。
受影響是因為深港已經越來越“一體化”了。周末去深圳核心商圈轉轉，超過30-40%人流量來自港人。
前海那邊動作更快，今年又出了21條實招，從規則銜接到民生融通，事無巨細。繁榮的香港，確實能給深圳帶來產業協同和人口紅利。
但要說深圳房價會像香港那樣蹭蹭漲，不太現實。
最根本的區別在于，兩座城市的底層邏輯不一樣。
香港承載的是“國際資產配置平臺”的角色，它的房價波動跟全球資本、美元利率高度相關。買香港房子的人，很多是在做資產配置，看中的是金融屬性。
而深圳的房子，背后是硬核的科技產業和源源不斷的創新人口。買深圳房子的人，更多是為了工作、生活、孩子上學，是真實的需求。
這兩股力量，決定了深圳房價的走勢會更“實在”，也更分化。
看數據就知道了。2026年1月，深圳新房價格環比降了0.4%，二手房降了0.6%，雖然還在降，但降幅已經在收窄。
市場的真實熱度呢？今年第二周，深圳二手房的成交量環比增長了43%，看房量也回到了2025年3月以來的高位。
這說明什么？底部區域已經出來了，剛需在進場，但遠沒到火爆的程度。
說到底，房價能不能穩，要看租金回報率這個硬指標。
以前中國房子的租金回報率也很低，但那時租金漲得快，大家愿意給溢價——就像炒股，成長股可以給高市盈率。
但現在不一樣了，租金不跌就算不錯，房子已經從“成長股”變成了“藍籌股”，估值邏輯得按國際成熟市場來算。
香港的租金回報率已經跑贏房貸利率，所以它觸底反彈了。內地的回報率還在1.8%左右晃悠，離2%的合理線還有距離。
所以深圳不會瘋漲，但那些核心地段、有產業支撐、有真實需求的地方，會慢慢穩住，甚至溫和回升。像過去那種閉著眼睛買、哪兒都漲的日子，一去不返了。
深港雙城，一個扮演“國際資產避風港”，一個扮演“全國創新發動機”。
兩座城市的樓市，各走各的邏輯，各講各的故事。
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