北京
文/深圳進深 嚴明會
明天（6月11日）上午十點，位于南山前海的山樾灣安居房。
將進行公證搖號以敲定最終選房順序。
項目最新認購終審結果已公布，共計551 戶家庭通過資格終審。
這一次，山樾灣的去化到底能到多少？
其本批次配售房源，位于1棟A至F座和2棟A至G座。
共1984套房源，其中2套作為樣板房暫不銷售，本次配售1982套。
包括兩房戶型1344套，建筑面積約70㎡；三房戶型638套，建筑面積約90㎡。
配售均價42640元/㎡。
之所以受到廣泛關注，原因之一是項目作為安居房，總價255萬起就能上車南山。
相比片區(qū)普通商品房，門檻極大地降低了。
另一方面，也因為項目即便頂著低門檻光環(huán)，仍太難賣了。
整個山樾灣，是一個大型安居型商品房社區(qū)，由漢京集團打造。
位于南山區(qū)前海路0005號，地處前海媽灣片區(qū)小南山北麓，坐擁前海自貿(mào)區(qū)與蛇口太子灣雙核交匯處。
項目建筑面積達58萬㎡，總住房合計4900套。
并規(guī)劃有約5萬㎡園林空間、8大活動區(qū)、1.9萬㎡公建配套、9500㎡商業(yè)。
就是這樣一個盤，在兩年多時間里面，開盤十余次，去化并不理想。
有多次開盤配售，去化率甚至不足5%。
所以項目房源，只能被反反復復拿出來賣。
因此山樾灣還有了深圳樓市“回鍋肉”的稱號。
而且因為去化不理想，山樾灣還曾進行了多次申請條件的調(diào)整，對申購條件進行放寬。
但效果似乎始終不是很明顯。
其實，作為安居型商品房，山樾灣有著諸多優(yōu)勢的。包括：
1）首先在區(qū)位上，山樾灣位于南山前海，與蛇口太子灣一山之隔，與前海媽灣一路即達，擁有優(yōu)質(zhì)的城市配套和山海資源；
匯聚地鐵5號線、15號線（在建）等多條軌道交通，可快速接駁南山科技園、寶安中心、福田CBD。
2）價格上，約4.26萬/㎡的均價，僅為周邊商品房價格的40%-50%。周邊前海住宅新盤價格達9-10萬/㎡，價差優(yōu)勢顯著。
前面也說了，低門檻上車南山前海，這也是山樾灣最受到關注的點。
3）教育上，小區(qū)配套南山機關幼兒園及前海創(chuàng)新教育集團九年一貫制山樾灣學校，教育資源較為優(yōu)質(zhì)。
只不過，缺點也不少：
1）山樾灣雖然位于南山前海，但處于興海大道西側，遠離前海核心成熟地帶。
周邊物流園密集，有高架橋、碼頭，貨柜車來往頻繁，且整個片區(qū)處于大規(guī)模建設期，安全、噪音、粉塵污染等問題突出。
2）通勤上，最靠近項目的15號線要到2028年開通，距離已開通地鐵5號線荔灣站約1.5km，步行距離較長。
3）作為安居房，政策要求購房者十年內(nèi)不得上市交易，購房者短期不得流通，需做好長期持有的準備。
4）另外在產(chǎn)品上，山樾灣容積率達6.3，部分樓棟采用3梯8戶、5梯12戶乃至6梯14戶的設計；
1:0.85的車位比，低于市場普遍水平，高密度規(guī)劃對居住舒適度產(chǎn)生明顯影響。
特別是深圳近兩年新國標、新規(guī)產(chǎn)品頻出的背景下，普通新房市場容積率大大下降；
舒適度、使用率更高，而價格經(jīng)歷一段時間調(diào)整也有所下調(diào)。購房者的選擇更多了。
這些方面都對山樾灣的去化，產(chǎn)生很大程度影響。
對于項目的不足，有網(wǎng)友的評論很直接：
“主要是單身只能買個70平小房子，十年不能交易，爸媽住哪，未來家庭成員增加睡客廳嗎？而且那梯戶比和密度，早上出門晚上回家，都得加半小時在走路和等電梯上。”
隨著深圳市場低密、高使用率的新國標、新規(guī)盤越來越多，價格越來越卷，山樾灣如果在性價比方面也拼不過的話，去化或還會更難。
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