文/秦聞月

01

今天是正月十二，春節(jié)后的首個(gè)熱詞，想必是它——「滬七條」。

具體不再贅述，核心內(nèi)容如下：

自2月26日起，非滬籍外環(huán)內(nèi)購房社保年限由3年降至1年，滿3年外環(huán)內(nèi)可購2套；持居住證滿5年可全市購房，并限購1套；公積金首套最高額度提至240萬，疊加多子女或綠建最高達(dá)324萬，并落實(shí)「認(rèn)房不認(rèn)貸」。

坦白說，關(guān)于「滬七條」，我近日幾乎翻遍了各大媒體、大V的報(bào)道。

除了上海某一線地產(chǎn)大V盧老師那篇《頂級(jí)陽謀》的文章看得比較專業(yè)以外，其它基本上沒有看到幾篇真知灼見的好文，比如某科、某宅。

由此，我得出一個(gè)觀點(diǎn)：

單就地產(chǎn)自媒體而言，地產(chǎn)延展/策劃出身的媒體人，要遠(yuǎn)比那些報(bào)社、電視臺(tái)等媒體出身的逼王、逼姐們有料、有貨。

由此，我又得出了一個(gè)觀點(diǎn)：

三十多年來，中國樓市養(yǎng)了太多華而不實(shí)、夸夸其談、誤人子弟的逼王、逼姐們了。這也是中國樓市的一大「惡習(xí)」。

好了，我們繼續(xù)回到盧老師這篇10萬+爆款文章。

這是上海樓市的頂級(jí)陽謀？

陽謀固然沒錯(cuò)，但 「頂級(jí)」真的好嗎？

是不是有些言過其實(shí)了？

當(dāng)然，這都是自媒體寫作的語言藝術(shù)，我相信盧老師也知 道 「頂級(jí)」其實(shí) 談不上，但是「頂級(jí)+陽謀」聽起來就很爽文，所以干脆就一爽到底去球了。

但是，萬一「滬七條」沒有效果怎么辦？

接下 來，上海是不是還要繼續(xù)出調(diào)控政策？沒毛病吧？

屆時(shí)，盧老師是不是要繼續(xù)跟進(jìn)分析解讀？都已經(jīng)「頂級(jí)+陽謀」了，那到時(shí)候用什么更「牛偉」的詞？

塔尖級(jí)陽謀？穹頂級(jí)陽謀？……

我都開始為盧老師捉急了。

仔細(xì)拜讀了盧老師這篇文章，我認(rèn)為：

單就文章而言，是頂級(jí)的；單就「滬七條」的威力，卻不是頂級(jí)的。

因?yàn)椋f實(shí)話啊，盧老師只是站在上海樓市自身的縱向維度來解讀「滬七條」，卻沒有站在橫向維度，比如新一二線城市的維度，抑或三四線城市的維度，來對(duì)標(biāo)「滬七條」。

我特別關(guān)注了文章評(píng)論區(qū)的留言，我發(fā)現(xiàn)上海的有產(chǎn)者顯得格外興奮，外地的吃瓜群眾也顯得相當(dāng)狂熱，比如底下就有個(gè)很會(huì)賣弄風(fēng)騷的家伙 前倨后恭地慕強(qiáng) 道：

盧老板還是「老道」，這是滬7條后見到的最穿透底層邏輯直擊本質(zhì)的解讀，沒有之一！

這句硬邦邦的蜜語，差點(diǎn)讓我生理性石更了。

所以猶豫再三，我決定寫一篇水平僅次于盧老師的文章，主題正如你所見：

「滬七條」背后：上海這一輪，到底要「虹吸」誰？

首先說，肯定不是我這個(gè)「鄉(xiāng)吾寧」。

02

「滬七條」威力

不如香港「撤辣」

開節(jié)明義：

我個(gè)人認(rèn)為，「滬七條」威力而言，大概率不如兩年前（2024年2月28日）香港「撤辣」政策的更猛。

事實(shí)證明，香港「撤辣」救市政策很成功，成功地把內(nèi)地的中產(chǎn)、富豪們「虹吸」到香江了。

下圖，大家可以充分感知：

由圖可見：

僅是2025年，內(nèi)地客戶就花了1410億買下了香港1.4萬套住宅。

換句話說，2024~2025兩年時(shí)間，內(nèi)地客戶買了三四千億香港住宅，這才最終推動(dòng)了香港房?jī)r(jià)連漲8個(gè)月，租金指數(shù)連漲12個(gè)月，創(chuàng)歷史新高。

那么，內(nèi)地土豪是傻子嗎？

當(dāng)然不是，香港的購房邏輯，有一個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的指標(biāo)——租售比。

目前租售比普遍在3%到3.5%，而按揭利率則是2%出頭。

所以，即便買了房出租，租金也可以覆蓋月供，甚至略有盈余，但上海呢？

目前，上海核心區(qū)租售比大致1.5%-2.5% 之間，高端豪宅板塊的租售比更低，約1%-1.5%。

目前上海的按揭利率是在3%~3.45%，公積金貸款利率在2.6%~3.075%。換句話說，租金基本難覆蓋月供，租售比回報(bào)率相對(duì)較低。

對(duì)內(nèi)地有錢人來說，香港的購房邏輯，遠(yuǎn)非一個(gè)租售比就可以輕易定義，它還有更多價(jià)值與意義。這里不便贅述。

上海的購房邏輯，也遠(yuǎn)不止于租售比這么簡(jiǎn)單。她在內(nèi)地人心中的地位，其實(shí)早已超越了單一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的衡量范疇。

但是，有一點(diǎn)可以很明確地說：

過去幾年，上海有不少中產(chǎn)、土 豪去 「香港」這樣的城市置業(yè)買房，用一句特別傷感的話來概括，就是：

「肥」了香江，「瘦」了黃浦江。

03

「滬七條」太遲

敏感度跑輸杭州

說實(shí)話，「滬七條」除了力度上還有些保守外，還有一個(gè)很心塞的事實(shí)就是，上海的政策敏感度跑輸杭州。

用個(gè)時(shí)髦的詞語就是，上海的鈍感力太強(qiáng)了。

都說上海人精明，浙江人腦子活，但是我感覺腦子活的人，要比精明的人更能抓住時(shí)機(jī)，更能創(chuàng)造更大的價(jià)值。

當(dāng)然，上海身為內(nèi)地四大一線城市，很多政策的制定身不由己，導(dǎo)致產(chǎn)生了很多滯后性，貽誤了很多重要的「良機(jī)」，比如說像杭州。

杭州的嗅覺一想很靈敏，敏感度極強(qiáng)，在香港「撤辣」政策出臺(tái)后不到3個(gè)月，就再2024年5月9日正式出臺(tái)了《全面取消住房限購》的樓市新政。

既然香港都這樣了？我杭州還裝什么裝？

當(dāng)時(shí)，《錢江晚報(bào)》給出了一句精辟點(diǎn)評(píng)：

打出了最大的一張牌。

當(dāng)時(shí)，一個(gè)杭州大佬開玩笑地說，以后杭州市可以改叫「杭州省」了，因?yàn)槿憬娜硕家獊砗贾葙I房。

其實(shí)，何止浙江？

杭州全面取消限購后，江西、河南、安徽、江蘇等很多省份的人都來杭州置業(yè)買房了，杭州甚至被稱為「河南第二省會(huì)」。

據(jù)我了解，當(dāng)時(shí)杭州很多新樓盤搖號(hào)名單里，身份證開頭前四位 「3301」的原住民客戶只占了20~30%，比例很低很低……

我們現(xiàn)在再來回憶一下杭州5.09樓市新政核心內(nèi)容：

自2024年5月9日起，杭州全面取消住房限購，不再審核購房資格，無論戶籍、社保、婚姻狀況如何，均可自由購買住房，且無套數(shù)限制。

那么，5.09新政之后，杭州樓市表現(xiàn)如何？（以二手房市場(chǎng)為例，下同）

為了方便理解，我用AI做了一個(gè)表格與大家分享。

五月新政出臺(tái)后，杭州五月當(dāng)月二手房成交其實(shí)并不理想，只有區(qū)區(qū)7716套，比政策出臺(tái)前的四月9421套還少1705套（可能備案的原因）。

但是到了六月，二手房成交量開始脈沖式回暖，尤其是總價(jià)200萬內(nèi)的二手房成交占比攀升至44.7%。

杭州主城四區(qū)（上城 / 拱墅 / 西湖 / 濱江）的「老破小」成交占比攀升到53.8%，比如朝暉小區(qū)、古蕩新村、翠苑小區(qū)、采荷小區(qū)等等，市中心140萬以下「老破小」被外地人一掃而空。

不過，到了7、8、9月，杭州二手房成交數(shù)據(jù)又開始逐漸回落了，高性價(jià)比的「老破小」被掃空，疊加觀望情緒加重……

最后到了國慶后首日的10月9日，杭州市政府又憋不住了，又祭出了一個(gè)救市大招，史稱「杭五條」，具體而言：

1.降首付，最低首付15%；

2.優(yōu)化公積金貸款政策，最高額度提到130萬，購買綠色低碳建筑或「以舊換新」的

公積金客戶，貸款額度上浮20%，即公積金最高可貸156萬；

3.「雙限取消」，取消新房限價(jià)+土地限價(jià)；

4.取消社保排序；

5.購房補(bǔ)貼+房票安置。

到這里，有沒有感覺到「滬七條」就像「杭五條」適配版？

尤其是公積金貸款政策，上海是將原本公積金貸款額度由最高160萬提高至240萬，并疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），綜合疊加下來，公積金貸款額度最高可達(dá)324萬。

杭州則是原本100萬公積金貸款額度，綜合購買綠建樓盤、以舊換新、多子女家庭以及高層次人才家庭分別上浮20%/50%，公積金貸款額度最高可達(dá)196萬。

所以說，單論樓市新政的靈活度，上海在杭州面前，就是個(gè)弟弟，鈍感力實(shí)在太強(qiáng)了。

再回到杭州，繼續(xù)說「杭五條」。

「杭五條」出臺(tái)之后，杭州樓市再次被點(diǎn)燃，二手房成交再創(chuàng)新高，數(shù)據(jù)如下：

10月份：9120套；11月份：10429套（時(shí)隔 20 個(gè)月破萬）；12月份：9865套。

2024年，杭州全年二手房成交套數(shù)——93632套，首次超過了新房成交套數(shù)——63317套，環(huán)比漲幅18%。

不過，到了2025年，杭州二手房成交數(shù)據(jù)開始回落。

然而，老天爺好像很偏愛杭州似的，2025 年春節(jié)期間，「杭州六小龍」 突然走紅出圈了，再一次點(diǎn)燃了樓市情緒。

所以春節(jié)后3月份，杭州二手房成交量迅速飆升至12413 套，僅次于 2017 年 4 月的 12666 套，創(chuàng)下近 8 年來新高。

如今來看，5.09全面取消限購+「杭五條」就是杭州樓市調(diào)控「政策底」。

所以，整個(gè)2025年杭州樓市都基本沒有祭出什么大招，主要都是圍繞這個(gè)「政策底」不斷打補(bǔ)丁，比如：

出臺(tái)各種購房補(bǔ)貼政策，如動(dòng)輒50萬/100萬的高層次購房補(bǔ)貼，以及琳瑯滿目的購房券、消費(fèi)券……

因而，即便沒有大動(dòng)作，2025年杭州也賣了不少地——92宗宅地，出讓總金額高達(dá)1420.8億，僅次于上海（1427.23億）、北京（1427.4億）。

要知道，杭州畢竟只是新一線城市啊！

1. 04

2. 故意留了一手

3. 最后回到文初：

1. 上海這一輪，到底要「虹吸」誰？
   

3. 毫無疑問，首先是環(huán)滬的這些城市，比如：
   

5. 蘇州、杭州、寧波、南通、無錫、常州、溫州、嘉興等新一二線城市，尤其是上一輪沒被「香港」、杭州 「虹吸」的城市。

包括杭州在內(nèi)的浙江絕大多數(shù)城市，上海不用去想了，已經(jīng)基本被杭州「吃干抹凈」了，也就除了寧波、嘉興這些上海的「血親」城市。

但是，量別指望太多，因?yàn)檫@幾年下來日子都不太好過。至于江蘇省內(nèi)城市，如蘇州、南通、無錫、常州可能會(huì)有一波，量多量少這也很難琢磨。

最后總結(jié)一下：

力度沒有香港「撤辣」震撼，靈活度又遠(yuǎn)輸杭州，這一輪上海到底要「虹吸」誰？

今年第1期《求是》上刊發(fā)了一句話，我認(rèn)為很有代表性：

政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)。

但是反過來問，政策一次性給足了，房地產(chǎn)就能真正「止跌企穩(wěn)」了么？萬一最終沒有「止跌企穩(wěn)」，又該如何收?qǐng)觯?/p>

或許，上海是故意留了一手。萬一沒止住，還有后手。

最后，只能八個(gè)字：

理解上海。

祝福上海。

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