10萬上海人被套，綠地長(zhǎng)島房?jī)r(jià)跌破3000拖垮崇明，白天空城夜晚鬼城

長(zhǎng)江口空城

如果時(shí)光倒退到十年前，崇明島規(guī)劃是死也不肯接受“綠地長(zhǎng)島”。

她如夢(mèng)魘一般盤桓在北部灘涂。

受它的拖累，整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)都不好。

春節(jié)后，綠地長(zhǎng)島爆出新聞：

總高26樓的前排景觀房，102平米僅售價(jià)23.8萬元，約合每平米2333元。

如果說這套房源屬于極端個(gè)案，那么根據(jù)房天下啟東站的二手房數(shù)據(jù)，綠地長(zhǎng)島存在大量2000-3000元/㎡的房源。

多達(dá)百余處，均價(jià)在2321元-3203元每平米不等。

根據(jù)知乎專欄《環(huán)滬房?jī)r(jià)跌幅排行榜》，綠地長(zhǎng)島房?jī)r(jià)從高峰期的1.4萬元/㎡跌至目前的3000-4000元，跌幅逾七成

為什么該地塊會(huì)出現(xiàn)如此慘烈的"白菜價(jià)"？

據(jù)作者在綠地長(zhǎng)島多次調(diào)查統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)島的上海投資客占比超80%，業(yè)主買過來多非自住，而是囤房待漲。

上海樓市在2023-2024年經(jīng)歷了深度調(diào)整，外環(huán)外房?jī)r(jià)震蕩激烈，民間體感二手房平均跌幅達(dá)30%左右。

遠(yuǎn)郊區(qū)域更是出現(xiàn)了斷崖式下跌，市場(chǎng)正在經(jīng)歷痛苦的擠泡沫過程。

2025年以后，環(huán)滬房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期進(jìn)一步破滅，崇明板塊集體拋售導(dǎo)致踩踏，市場(chǎng)瞬間供過于求，房?jī)r(jià)高開低走，加速下跌。

從統(tǒng)計(jì)來看，配套爛尾是長(zhǎng)島較成熟B、C兩區(qū)居民最為不滿的。

學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)多數(shù)未建成；

地鐵1號(hào)線延伸、19號(hào)線傳聞破滅；

快遞收發(fā)要到5公里外鎮(zhèn)上；

外賣服務(wù)需騎行十幾分鐘；

開發(fā)商很低的承諾兌現(xiàn)率，帶來了現(xiàn)有居住價(jià)值的信仰崩塌。

樓盤實(shí)際入住率在1%-3%之間徘徊，白天空城夜晚鬼城。

新華社點(diǎn)名

2021年2月7日，新華社文章《長(zhǎng)江口大建“空城”，誰這么大的膽？》點(diǎn)名批評(píng)綠地長(zhǎng)島。

這篇報(bào)道是2021年房地產(chǎn)領(lǐng)域最具影響力的調(diào)查報(bào)道之一。

罕見的是，文章刊發(fā)次日，即2月8日，國(guó)家紀(jì)委網(wǎng)站刊出蘭琳宗署名文章《長(zhǎng)江口大建“空城”：哪個(gè)權(quán)力環(huán)節(jié)出了問題》。

遺憾的是，2021年點(diǎn)名批評(píng)后，綠地集團(tuán)未公開回應(yīng)，項(xiàng)目繼續(xù)銷售。

迄今售出10萬套，涉及20萬戶。

2021年5月（被批評(píng)3個(gè)月后），張玉良仍出席綠地長(zhǎng)島3A景區(qū)授牌儀式，與啟東市副市長(zhǎng)曹陽共同主持。

由于開發(fā)商將土地抵押給銀行，未償還貸款，土地使用證無法解除質(zhì)押，老業(yè)主一年多無法開票，影響產(chǎn)權(quán)辦理。

紛紛反映精裝變"驚裝"，維權(quán)困難。

綠地長(zhǎng)島也成為長(zhǎng)三角地區(qū)典型的"違規(guī)不究、爛尾不賠、業(yè)主自擔(dān)"的糟糕案例。

官方數(shù)據(jù)和房產(chǎn)中介維持1萬+/㎡的虛假繁榮，避免市場(chǎng)恐慌。

可現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，80%以上業(yè)主虧損，無法辦證，無法出租，無法出售。

也只能接受2000-3000元/㎡成交。

假故事騙人

作為一家擅長(zhǎng)本地房產(chǎn)項(xiàng)目的民企，綠地集團(tuán)“環(huán)滬文旅樓盤”是怎么爆掉的？

我們從房產(chǎn)的根子——土地產(chǎn)權(quán)說起。

長(zhǎng)江口這塊土地歷來管轄權(quán)混亂。

1928年，北部外沙劃出，設(shè)啟東縣。

1958年，崇明主體劃歸上海，但北部新漲灘涂仍屬江蘇。

這樣就形成奇怪的"一島兩省三治"格局：

中南部90%土地歸屬上海崇明區(qū)，北部10%土地歸江蘇南通市（海門區(qū)+啟東市）。

綠地長(zhǎng)島所在正好是啟東市管轄的啟隆鎮(zhèn)，隸屬上海飛地，但在江蘇境內(nèi)，土地產(chǎn)權(quán)是江蘇的。

綠地長(zhǎng)島樓盤銷售時(shí)候打出的“上海樓盤”，從土地產(chǎn)權(quán)根源（產(chǎn)權(quán)證是上海發(fā)還是江蘇發(fā)）來說，不是上海土地，是江蘇土地，就是一個(gè)全然的假故事！

長(zhǎng)島樓盤地理在崇明島，行政管理權(quán)不在上海。

它不享受上海規(guī)劃，僅享受部分生態(tài)規(guī)劃，也不能享受上海戶籍、教育和社保。居民拿的是江蘇戶口，學(xué)生參加江蘇高考，比上海卷還難。

地鐵、醫(yī)療都不共享。部分醫(yī)療機(jī)構(gòu)可刷上海醫(yī)?？?，但屬異地就醫(yī)。

具有諷刺意味的是，銷售說的"這里不限購，無需社保"，絕對(duì)是真的，因?yàn)楦静皇巧虾＃_實(shí)不限購。

綠地地產(chǎn)自我定位“做最懂得政府的開發(fā)商”，在土地成本地區(qū)差驅(qū)動(dòng)下，拿江蘇的地，賣上海的價(jià)（1萬+/㎡），大打擦邊球。

炒作"世界級(jí)生態(tài)島"、"花博會(huì)舉辦地"等口號(hào)，偷換概念，變相將上海規(guī)劃為己所用。

在那個(gè)瘋狂的年代，投資客蜂擁而來。

他們都相信這里的土地就算是被江蘇給賣了，但遲早會(huì)劃給上海，所以把樓盤炒起來了，結(jié)果都被套了。

常態(tài)入住率僅1%，白天走在路上幾乎看不到行人，晚上黑漆漆一片見不到燈光。

項(xiàng)目周邊十公里內(nèi)多為荒灘或農(nóng)田，白天都鮮有人煙。到了夜晚，更是一片死寂。

本地居民反映，他們并不喜歡太多外來人，沖擊了環(huán)境。

投資客散去，除了一座空城，這里和幾年前沒什么不同，甚至還更臟亂荒涼一點(diǎn)。

2025年1月，今日頭條作者，也是業(yè)主“2025就愛那一抹紅”實(shí)地采寫，"這里的春節(jié)靜悄悄，像這樣的高層一百多戶，下樓數(shù)了數(shù)，一棟樓大概是有3-4戶人家居住。"

“環(huán)滬墳場(chǎng)”，燈光比星光還稀。

租售比混亂

租售比是一個(gè)很重要的觀察指標(biāo)。

綠地長(zhǎng)島當(dāng)年上百萬的房子，如今三四百就能入住，且都是裝修好，沒怎么住過的花園電梯次新房。

長(zhǎng)島位置被譽(yù)為“工薪階級(jí)的樂園”，“上海退休老人的棲息地”，開車到高鐵站也只需要半小時(shí)，修建好地鐵更是號(hào)稱十幾分鐘到達(dá)上海。

可大部分時(shí)間，這里的樓房都處于沉寂狀態(tài)。

看夜晚亮燈率就知道，鬼城。

從高處看，每棟樓也就是一兩盞燈。

房?jī)r(jià)跌落，出租也沒人要。民宿均價(jià)每夜100元。

哪怕國(guó)慶期間，家電配好的一室一廳，一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)，包含冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)，兩人拎包入住，也就是100元每晚。

經(jīng)過居民指路，還有絕的。

同戶型，由開放商交付的精裝修空房更便宜，月租才300。

家具電器全配，月租也就是600-800元。

一無地鐵，二無產(chǎn)業(yè)，三無人口導(dǎo)入。

平心靜氣想想，在缺少商業(yè)及就業(yè)崗位的小縣城，房租幾百，房?jī)r(jià)三千多才是正常，崇明板塊不過是回歸正常的價(jià)值區(qū)間。

服務(wù)很少，收費(fèi)一樣不少。

我的一位世伯，今年79歲，十二年前考出了駕照，也是個(gè)老司機(jī)了。

老兩口有點(diǎn)閑錢，2018年在綠地長(zhǎng)島買了一處小別墅，此后也沒怎么打理過。

去年秋天，世伯忽然想起那里的房產(chǎn)，就跑過去住一段時(shí)間。

世伯在園區(qū)里住了兩天，見到路上空無一人一車，社區(qū)里面開車橫沖直撞，也不遵守交通法規(guī)，連續(xù)闖紅燈。

回到上海，通知來了：

吃了11張罰單，罰款2100元，扣分60分！

原來社區(qū)里的紅綠燈都有效的，天羅地網(wǎng)密布探頭，罰款盯上你，跑也跑不掉。

房?jī)r(jià)不省心，收費(fèi)點(diǎn)很多很鬧心。

世伯15年金身不破的駕照就此吊銷。

老人可憐啊，想恢復(fù)駕照，到處找人幫忙，長(zhǎng)興島派出所的民警說是要找啟東交警，歸那里管。

綠地控股危機(jī)

母公司綠地控股連續(xù)三年巨額虧損，現(xiàn)金流枯竭。

綠地2025年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)虧損額將進(jìn)一步攀升至160億至190億元。

截至2025年9月末，總負(fù)債高達(dá)9431億元，資產(chǎn)負(fù)債率升至89.52%，但同期可動(dòng)用的貨幣資金僅剩214.26億元。

債務(wù)違約情況持續(xù)惡化。

截至2026年1月22日，綠地控股及其子公司逾期債務(wù)本金累計(jì)已達(dá)239.77億元。而到2026年2月12日，逾期債務(wù)總額進(jìn)一步攀升至244.25億元。

據(jù)網(wǎng)易新聞報(bào)道，綠地集團(tuán)法律風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。

去年年底到今年春節(jié)前后，公司及控股子公司就新增各類訴訟案件4000余件，涉及金額超120億元。

集團(tuán)危機(jī)傳導(dǎo)，子公司接連破產(chǎn)，清晰勾勒出集團(tuán)危機(jī)從銷售端（房產(chǎn)項(xiàng)目公司）向生產(chǎn)建設(shè)端（總包施工企業(yè)）傳導(dǎo)的路徑。

上海綠地建設(shè)作為集團(tuán)內(nèi)部的施工主體，在大量項(xiàng)目公司停擺、工程款無法回收后，自身也迅速被拖垮。

中國(guó)地方經(jīng)濟(jì)的高負(fù)債發(fā)展模式，已到變革邊緣。“土地財(cái)政”落幕，時(shí)代呼喚正確的政績(jī)觀。

地產(chǎn)商懂政府懂金錢，不懂市場(chǎng)不了解民意，就該被經(jīng)濟(jì)規(guī)律碾壓出局。