學區房，一直是房地產市場的“硬通貨”。然而，隨著教育政策調整和市場環境變化，南通學區房市場正在經歷怎樣的變化？

本文基于南通市15個重點學區、83個代表性小區的房價數據，從價格梯隊、波動幅度、供需關系等多個維度，深度剖析當前南通學區房市場的真實面貌。

核心發現：從2025年7月到2026年1月，南通學區房成交均價平均下跌9.73%，掛牌均價下跌12.83%。但不同學區、不同價位段表現分化明顯，高端學區抗跌性顯著優于中低端市場。

No.1

學區價格梯隊

兩極分化明顯

從2026年1月的成交均價來看，南通15個重點學區呈現出明顯的“金字塔”結構。高端學區與低端學區價差超過2.5倍，市場分化程度令人矚目。

第一梯隊：頂級學區（≥25000元/㎡）

紫瑯一小和通師二附穩居價格金字塔頂端，成交均價分別達25876元/㎡和25871元/㎡。這兩個學區不僅價格最高，抗跌性也相對較強，半年跌幅分別為8.01%和7.28%，低于市場平均水平。

第二梯隊：優質學區（20000-25000元/㎡）

通師一附以21604元/㎡的成交均價獨占第二梯隊。該學區半年跌幅10.85%，略高于市場平均，但仍處于可控區間。

第三、四梯隊：主流市場（<20000元/㎡）

包括城中小學、朝暉小學、實驗小學等在內的12個學區構成了市場主力，成交均價集中在10000-20000元/㎡區間。這一梯隊內部差異較大，跌幅從5.85%到14.16%不等。

No.2

價格波動分析

整體下行 分化加劇

從2025年7月到2026年1月，南通學區房市場整體呈下行態勢。83個小區中，94%出現價格下跌，僅1個小區逆勢上漲。

抗跌性最強學區

星湖小學以5.85%的跌幅成為抗跌性最強學區，能達小學（6.79%）和通師二附（7.28%）緊隨其后。這三個學區的共同特點是：價格相對合理、供需關系穩定、房源去化速度較快。

領跌學區警示

實驗小學以14.16%的跌幅領跌全市，通師三附（13.36%）和城中小學（12.41%）緊隨其后。值得注意的是，這三個學區均為傳統名校，但高基數疊加市場調整，跌幅反而更大。

No.3

價格區間分布

中端市場占主導

從價格區間分布來看，南通學區房市場呈現“橄欖型”結構，中端市場（10000-15000元/㎡）占據絕對主導地位。

數據顯示，中端市場不僅小區數量最多（48.2%），房源供應也最為充足（64.2%）。值得注意的是，中高端市場（15000-20000元/㎡）的平均跌幅最小（7.89%），顯示出較強的抗跌性。

No.4

抗跌性分析

高價≠抗跌

通過價格梯隊與跌幅的交叉分析，我們發現一個有趣的現象：高價學區并非一定抗跌，抗跌性更多取決于供需關系和學區價值的穩定性。

高價抗跌區

紫瑯一小、通師二附、通師一附

特點：價格基數高，但學區價值穩固，跌幅相對可控

高價領跌區

城中小學、實驗小學

特點：價格基數高，但跌幅超過10%，存在價值重估

低價抗跌區

星湖小學、能達小學

特點：價格適中，跌幅較小，性價比凸顯

低價領跌區

啟秀市北、高師附小

特點：價格較低，但跌幅較大，市場信心不足

No.5

結論與建議

核心結論

?市場整體下行：半年間成交均價下跌9.73%，掛牌價下跌12.83%，市場進入調整期

?分化明顯：高端學區抗跌性優于中低端，但高價≠抗跌

?惜售情緒：超半數小區房源減少，業主觀望心態濃厚

?中端主導：10000-15000元/㎡區間占據市場半壁江山

購房建議

?剛需家庭：關注星湖小學、能達小學等抗跌性強、性價比高的學區

?改善家庭：紫瑯一小、通師二附等頂級學區長期價值穩固

?投資謹慎：當前市場處于調整期，建議觀望或選擇抗跌性強的標的

風險提示

本報告基于公開數據分析，僅供參考。房地產市場受政策、經濟等多重因素影響，實際購房決策請結合個人情況，謹慎判斷。

數 據 說 明

*統計周期：2025年7月-2026年1月

*數據來源：南通貝殼

*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」