收繳率持續下滑，部分已跌破50%……物業費越來越難收了！

在小柴的好友圈中，不少在上海買了房子的朋友，幾乎每天都有鬼哭狼嚎的聲音。

去年的時候，他們時不時地在群里感慨，小區的房價又跌了！而今年開始，“跌了”這兩個字沒有了，取而代之的是“虧了”！

在社交媒體上，刷賣房的視頻，業主都是被虧到表情猙獰，千萬的房產虧百萬、百萬級的房產虧幾十萬成了常態，他們說：這些錢，我得花多少年才能掙回來。也有人說，虧掉的錢，這輩子沒希望賺回來了。

事實上，這些業主端的現象，只是如今房地產行業的一個縮影，地產相關的行業，這些年可能沒有一個比業主過的舒坦的。

比如今天的一個熱搜話題，物業費越來越難收……

這條熱搜話題的背景是，多家機構最近發布了物業公司物業費平均收繳率。

比如，克而瑞物管研究中心數據顯示，2025年，全國物業服務企業（500強）平均收繳率已降至71%，連續四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

而通過對比發現，500強物業2021年的收繳率高達89%，也就是說五年時間，500強物業公司的收繳率，下降了18%。而上市物業企業從2021年的92%，下滑到了78%。

而這還是頭部公司，一些中小公司，事實上已經到了生死存亡的關鍵節點。

因為大家都知道，物業行業是一個對現金流依賴度極高的行業，當收繳率跌破50%，物業公司的賬就算不過來了，甚至要持續運營，就要貼錢干活。

然而，貼錢基本上是不可能的，那么只有一個結果就是陷入收繳難與管理拉垮的惡性循環。

事實上，也的確如此，在收繳率下跌的同時，行業住宅物業服務滿意度也是持續下滑，克而瑞物管調研數據顯示，2025 年，全國住宅物業服務滿意度為 69.1 分，創下新低。

此外，中物智庫數據顯示，2025年行業住宅物業服務滿意度僅73.2分，較上年同期減少1.4分。安保、保潔、綠化、維修等基礎服務的投訴率顯著上升。

還有數據顯示，物業糾紛案件持續攀升，2025年前10個月全國受理18.6萬件，同比增長12.3%，部分地區增幅高達69.11%，另有非官方統計稱，2025 年全國登記物業糾紛案件突破 100 萬件。

而要知道，物業管理行業曾經在房地產市場，一直都是讓人羨慕的“現金奶牛”，如今也陷入了資金困局，這背后到底是什么原因？

首先是人力成本的增長，這些年，不管是保潔還是保安，人力成本正在攀升，物業公司為了降低成本，自然在服務方面開始縮水，在投訴案例中，垃圾堆積、電梯故障超半月未修、安保形同虛設等問題成為重災區。

除此之外，房地產最火熱時期扎堆出現的商品房，隨著時間的推移，維護成本越來越高，有數據顯示，老舊小區維護成本占比達70%-100%，但物業費受政策限價或業主抵制難上調。

當然，更重要地還在物業本身，要知道，房地產這么多年，物業公司一直以來都是比較強勢的存在，最典型的就是收支不透明透支了業主信任。

比如電梯廣告、車位租金等公共收益長期未公示，業主質疑隱形創收成為常態。此外，還有責任邊界模糊等，也是業主抵制物業的關鍵因素。

自然，在這些因素之外，我們還需要聽聽網友們的說法，“物業費越來越難收”相關話題沖上熱搜后，引發網友激烈的討論。

“收費的時候就出現了，解決問題的時候消失”“業費年年漲，養了一大堆閑人，還想盡辦法謀取物業維修基金，建議取消物業費”

“收費2.7元/㎡的小區，物業管轄的冰山一角，還掛著頭部民企的名頭，這個物業費還值不值得交？”

“收費時我們是業主，維修時我們成孫子，物業費越收越難，不是業主不想交，是服務真的跟不上”

“還不是前幾年房子漲價,新小區物業費全體翻倍漲,現在房子降價了,物業費價格倒是穩得很,和老小區相比,服務質量并沒有提升,憑什么多收那翻倍的錢呢”“就知道收錢，活一點不想干，把業主當冤大頭，想給你交物業費才怪”

事實上，看了這么多吐槽，總結下來原因很簡單，站在業主的角度來看，并不是不愿意交錢，而是物業的服務跟不上。

那么這種現狀該如何破局？有網友表示：物業費困局是“服務差→拒繳→服務更差”死循環的集中爆發。唯有以透明換信任、以協商代對抗，才能實現房產保值與生活舒心的雙贏。

正如網友所言：“物業先把服務做細、賬目曬透；業主別用欠費硬剛，理性溝通——信任回來了，物業費自然好收。

事實上，為了破局這個死循環，物業行業也開始新的一輪改革，比如有城市將物業費存入共管賬戶，支出由業主投票決定，繳費率從40%飆升至95%；

再比如還有物業公司拆分508項服務清單，如基礎保潔+可選代收垃圾，業主按需定價，增加收費、服務透明度，來提升滿意度。

正如有網友說的，唯有以公開換信任、以協商代對抗，方能終結這場“雙輸困局”。

柴狗夫斯基??

作者 | 小柴叁號

編輯｜譚松