本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：武爽。

近期，云南第一家中外合資酒店金龍飯店在停業(yè)11年后，沒(méi)有等來(lái)原計(jì)劃中428米的摩天大樓，而是選擇翻新舊樓，引入洲際酒店集團(tuán)旗下voco品牌重新?tīng)I(yíng)業(yè)。從“拆”到“改”，從428米到17層，當(dāng)“第一高樓”的執(zhí)念開(kāi)始松動(dòng)，越來(lái)越多超高層項(xiàng)目陷入爛尾、降高、流拍的泥潭，“第一高樓”酒店也開(kāi)始集體消失……

不建摩天大樓，翻新舊樓做酒店

近期，云南第一家中外合資酒店金龍飯店有了新動(dòng)向。根據(jù)官渡區(qū)發(fā)改局的項(xiàng)目備案，這家停業(yè)11年的老牌酒店，放棄拆除重建，計(jì)劃翻新舊樓，引入洲際酒店集團(tuán)旗下的voco品牌重新?tīng)I(yíng)業(yè)。

對(duì)于熟悉昆明城市變遷的人來(lái)說(shuō)，這一結(jié)局并不意外。

20世紀(jì)80年代，金龍飯店是昆明絕對(duì)的高光地標(biāo)。開(kāi)業(yè)前就聘請(qǐng)香港半島酒店管理團(tuán)隊(duì)操盤，要知道，彼時(shí)全省飯店賓館還停留在招待所模式。很多老昆明人在金龍飯店第一次見(jiàn)到帶噴水池的酒店大堂，第一次看到大型水晶吊燈，廚房外養(yǎng)著當(dāng)時(shí)罕見(jiàn)的大龍蝦。有網(wǎng)友回憶，17層的紫紅色建筑傲視周邊，好多人專程去門口拍照，朋友約會(huì)也約在“金龍飯店門口見(jiàn)”。能在那里喝杯咖啡、聽(tīng)場(chǎng)鋼琴演奏，是那個(gè)年代最洋氣的事。

那是金龍飯店的黃金時(shí)代，1987年一則招聘廣告，幾天內(nèi)一千多人報(bào)名；1992年高峰時(shí)，月利潤(rùn)達(dá)到300萬(wàn)元。轉(zhuǎn)折發(fā)生在2009年，深圳海雅集團(tuán)出資1.22億元獲得金龍飯店51%股權(quán)，成為控股股東。2014年，海雅決定停業(yè)拆除舊樓，在原址投資38億元建設(shè)428米高的“昆明海雅國(guó)際商業(yè)中心”。這個(gè)高度，比當(dāng)時(shí)昆明最高樓還要高出一截。

但計(jì)劃趕不上變化，停業(yè)后，金龍飯店并未按計(jì)劃拆除，海雅國(guó)際商業(yè)中心的設(shè)計(jì)方案一變?cè)僮儭?017年新版效果圖上，建筑高度已大幅縮水；2018年，又傳出要建“華人通”西南總部。十幾年過(guò)去，圖紙換了一茬又一茬，工地上一寸未動(dòng)，金龍飯店就這么空置著。知情人士透露，遲遲沒(méi)有拆除重建，起初是資金問(wèn)題，38億不是小數(shù)目；到了后期，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，超高層商業(yè)建筑被看成“投資黑洞”，連海雅自己也沒(méi)了信心。

金龍飯店的遭遇，并非孤例。放眼全國(guó)，那些曾經(jīng)劍指“中國(guó)第一高樓”的超高層酒店項(xiàng)目，命運(yùn)大多更加曲折。

深圳世茂深港國(guó)際中心，曾經(jīng)立志打造700米“中國(guó)第一高樓”，規(guī)劃在高塔頂部引入麗思卡爾頓或同等級(jí)國(guó)際頂級(jí)奢華酒店品牌，試圖超越迪拜帆船酒店。項(xiàng)目于2018年開(kāi)工，2022年因世茂債務(wù)危機(jī)全面停工，2023年兩次法拍流拍，最終在2025年8月以68億元被政府收儲(chǔ)。這個(gè)價(jià)格，僅為當(dāng)年239億元拿地價(jià)的28%。而且在新規(guī)劃中，原700米超高層建筑將被降至400米左右，住宅占比超過(guò)60%。

還有因117層而得名的天津117大廈，結(jié)構(gòu)高度達(dá)597米，2015年封頂時(shí)被譽(yù)為“中國(guó)結(jié)構(gòu)第一高樓”。按照規(guī)劃，大廈93層以上將引入六星級(jí)酒店，配備當(dāng)時(shí)號(hào)稱世界最高的室內(nèi)泳池、旋轉(zhuǎn)餐廳和觀景平臺(tái)。然而封頂之后，業(yè)主高銀集團(tuán)資金鏈斷裂，項(xiàng)目陷入長(zhǎng)達(dá)十年的沉寂。2025年11月，這座地標(biāo)以約86.67億元底價(jià)拍出，接盤方是由中建三局、中建八局等組成的聯(lián)合體。曾經(jīng)劍指天際線的雄心，最終以破產(chǎn)清算、債主變業(yè)主的方式迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。這個(gè)價(jià)格，僅為當(dāng)年土地投入的零頭。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)已有超過(guò)20個(gè)城市曾規(guī)劃建設(shè)“第一高樓”且基本都規(guī)劃引入高端酒店，但如今多數(shù)項(xiàng)目已悄然調(diào)整方案。曾經(jīng)追逐“中國(guó)第一高樓”的瘋狂正在褪去，摩天大樓酒店的熱潮在全國(guó)范圍內(nèi)“退燒”。

城市更新“推手”，盤活存量資產(chǎn)

如果將金龍飯店放入更宏觀的時(shí)代背景中，可以發(fā)現(xiàn)其選擇與時(shí)代背景方向高度一致。

當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過(guò)65%，意味著大規(guī)模“增量建設(shè)”時(shí)代接近尾聲。全國(guó)城鎮(zhèn)既有建筑面積突破700億平方米，其中約40%建于2000年以前，大量物業(yè)在功能、性能與形象上進(jìn)入更新周期。當(dāng)城市邊界趨于固化，新建項(xiàng)目不再是主旋律，存量資產(chǎn)的價(jià)值重構(gòu)，成為更具挑戰(zhàn)的命題。

在這一背景下，城市發(fā)展邏輯發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。過(guò)去以土地增量驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)張模式逐漸放緩，存量空間成為主要載體，更新方式從“大拆大建”轉(zhuǎn)向“留改拆并舉”。進(jìn)入“十五五”時(shí)期，一線城市正集體邁入以內(nèi)涵提升為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段，城市更新這一核心命題也從“如何改”升級(jí)為“如何改得更好、更活、更可持續(xù)”。

放到昆明城市中，或許更好理解金龍飯店這一動(dòng)作。在2026年2月11日，昆明市人民政府發(fā)布《政府工作報(bào)告》披露，2026年昆明GDP總值將突破9000億元大關(guān)。在這種節(jié)點(diǎn)下，穩(wěn)定現(xiàn)金流與可持續(xù)運(yùn)營(yíng)比一次性地標(biāo)更具現(xiàn)實(shí)意義。

值得注意的是，金龍飯店并非孤例。幾乎同一時(shí)間，昆明另一家老牌酒店昆明飯店也放棄了拆除重建，改為翻新改造。昆明飯店北樓改造工程于2025年11月啟動(dòng)，總投入約1900萬(wàn)元，改造周期6個(gè)月，預(yù)計(jì)2026年下半年即可重新?tīng)I(yíng)業(yè)。兩家當(dāng)年的行業(yè)標(biāo)桿，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)退潮后做出了相同的選擇。

在此之前，洲際在昆明還接管了當(dāng)年的櫻花酒店（現(xiàn)假日酒店）、邦克酒店（現(xiàn)皇冠假日酒店）、怡景園酒店（即將開(kāi)業(yè)的金普頓酒店），這些都是城市存量資產(chǎn)重新盤活與再利用。

還有，福建平潭紅巖山莊國(guó)際大酒店，這個(gè)曾經(jīng)停滯十余年的“雙子樓”項(xiàng)目，近期由福建省建研工程檢測(cè)有限公司與福建省建研工程顧問(wèn)有限公司聯(lián)合中標(biāo)續(xù)建施工質(zhì)量檢測(cè)及加固方案設(shè)計(jì)，意味著這塊沉睡多年的資產(chǎn)重新被納入城市更新軌道。項(xiàng)目占地112畝，原規(guī)劃投資3.6億元，2011年動(dòng)工、2012年封頂，隨后因歷史問(wèn)題停擺長(zhǎng)達(dá)13年，如今再度被激活，與其說(shuō)是重啟建設(shè)，不如說(shuō)是一次價(jià)值修復(fù)。

問(wèn)題隨之而來(lái)，為什么在城市更新框架下，很多物業(yè)最終選擇做酒店？答案并不復(fù)雜。

第一，酒店是典型的現(xiàn)金流資產(chǎn)。過(guò)去十年，很多核心地段資產(chǎn)被寄望于“高度溢價(jià)”。但在商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)不確定、資本成本上升的環(huán)境下，資產(chǎn)價(jià)值開(kāi)始重新向穩(wěn)定現(xiàn)金流傾斜。酒店未必?fù)碛凶罡吖乐担瑓s是現(xiàn)金流資產(chǎn)。在存量時(shí)代，現(xiàn)金流的可預(yù)測(cè)性比估值故事更重要。

第二，酒店對(duì)原有結(jié)構(gòu)的適配度較高。許多老舊寫字樓或綜合體具備足夠?qū)痈吲c交通條件，通過(guò)功能調(diào)整與結(jié)構(gòu)加固即可轉(zhuǎn)化為住宿空間，改造成本與周期相對(duì)可控。

第三，品牌背后的運(yùn)營(yíng)能力。當(dāng)成熟酒店集團(tuán)進(jìn)入項(xiàng)目，帶來(lái)的不僅是一個(gè)名稱，而是一整套收益管理系統(tǒng)、會(huì)員體系與全球分銷網(wǎng)絡(luò)。對(duì)于需要重新建立市場(chǎng)信任的存量物業(yè)而言，這種能力更是稀缺。

在這種環(huán)境下，摩天大樓不再是最優(yōu)解，盤活存量、建立穩(wěn)定現(xiàn)金流才是更符合當(dāng)下風(fēng)險(xiǎn)收益比的路徑。

頭部酒店集團(tuán)，只爭(zhēng)稀缺“超高層”

如果把視角從開(kāi)發(fā)端轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)端，會(huì)發(fā)現(xiàn)頭部酒店集團(tuán)對(duì)少數(shù)核心地標(biāo)的爭(zhēng)奪，并沒(méi)有停止，反而更加集中。

以上海為例，這座城市幾乎構(gòu)建出一條清晰的高空酒店譜系。420米的金茂大廈內(nèi)坐落著君悅酒店，492米的上海環(huán)球金融中心之上是柏悅酒店，而632米的上海中心大廈高區(qū)則引入了J酒店，后者以約556米的垂直高度躋身全球最高酒店之列。除此之外，還有333米的康萊德酒店、260米的香格里拉酒店、250米的麗思卡爾頓共同構(gòu)成了黃浦江兩岸的酒店天際線。

在廣州珠江新城CBD也集聚了530米的瑰麗酒店、440米的四季酒店與286米的柏悅酒店，形成視覺(jué)沖擊力極強(qiáng)的高空旗艦矩陣。深圳則以441米的瑞吉酒店領(lǐng)銜，輔以350米的萊佛士酒店、358米的南山香格里拉酒店、300米的萬(wàn)豪酒店與290米的柏悅酒店，在灣區(qū)競(jìng)爭(zhēng)中以高度構(gòu)建形象。

有意思的是，這種對(duì)高區(qū)資源的爭(zhēng)奪并未停留在一線城市。長(zhǎng)沙在452米的長(zhǎng)沙IFS國(guó)際金融中心主塔落位尼依格羅酒店，成都489米的中海天府中心引入文華東方酒店，濟(jì)南428米的綠地山東國(guó)金中心則落位麗思卡爾頓酒店。2025年，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)與華僑城集團(tuán)簽約，在288米的宜賓中心開(kāi)設(shè)威斯汀酒店；409米的寧波中心大廈頂部，麗思卡爾頓已進(jìn)入內(nèi)部裝修階段。

還有將在今年春季正式開(kāi)業(yè)的成都高新麗笙精選酒店，坐落于中國(guó)—?dú)W洲中心（云端塔）31至46層，178間客房與高空酒廊構(gòu)成其核心賣點(diǎn)，云端視角被反復(fù)強(qiáng)調(diào)……不難發(fā)現(xiàn)，二線城市同樣在爭(zhēng)奪“城市之巔”的表達(dá)權(quán)。

在“第一高樓”整體退潮的背景下，頭部集團(tuán)為何仍愿意押注超高層地標(biāo)？答案就在于“稀缺”。

以上海中心的J酒店為例，其運(yùn)營(yíng)方將556米的高度構(gòu)建不可復(fù)制的空間體驗(yàn)，打造全球“建筑物中最高的餐廳”天之錦，并推出“云上珍奇之旅”等文化體驗(yàn)項(xiàng)目，將建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)保科技、藝術(shù)收藏與智能系統(tǒng)整合為一場(chǎng)垂直城市展覽。自2024年起與上海浦東美術(shù)館展開(kāi)客房合作項(xiàng)目，使酒店空間成為城市文化傳播的延伸平臺(tái)。高度在這里不只是物理指標(biāo)，而是體驗(yàn)場(chǎng)景與城市品牌的放大器。

這正是頭部集團(tuán)爭(zhēng)奪高區(qū)資源的真正邏輯。高度本身不再構(gòu)成價(jià)值，但“稀缺”構(gòu)成價(jià)值。唯一的城市地標(biāo)、垂直體驗(yàn)、觀景視等共同形成難以替代的品牌資產(chǎn)。尤其當(dāng)新增超高層供給明顯減少，能夠真正投入運(yùn)營(yíng)的核心地標(biāo)數(shù)量有限，頭部集團(tuán)自然更愿意爭(zhēng)奪這些具備長(zhǎng)期品牌價(jià)值的平臺(tái)型空間。

資管價(jià)值，才是存量時(shí)代的勝負(fù)手

在酒店品牌爭(zhēng)搶“第一高樓”“XX地標(biāo)”時(shí)，市場(chǎng)展現(xiàn)出另一面：入駐“第一高樓”，并不等于酒店就能運(yùn)營(yíng)得好。

1月23日，長(zhǎng)沙濱江地標(biāo)241米高的長(zhǎng)沙世茂希爾頓酒店以4.8億元起拍價(jià)登上司法拍賣平臺(tái)。這座2021年開(kāi)業(yè)的摩天酒店，運(yùn)營(yíng)僅四年有余，因業(yè)主資金鏈斷裂被推向二拍，價(jià)格下調(diào)后依然無(wú)人接盤。

2025年，南京地標(biāo)紫峰大廈高區(qū)的洲際酒店突然從IHG官網(wǎng)“消失”，所有日期顯示“無(wú)房”，電話無(wú)人接聽(tīng)，關(guān)于業(yè)主與品牌關(guān)系破裂的傳聞迅速擴(kuò)散，這座曾被稱為全球最高洲際酒店的項(xiàng)目陷入停擺。

同在2025年，貴陽(yáng)290米的亨特國(guó)際金融中心第三次司法拍賣，起拍價(jià)從8.56億元降至7.89億元仍無(wú)人報(bào)名。這座集合甲級(jí)辦公與索菲特酒店的“城市第一高樓”，在債務(wù)危機(jī)中被整體拖入處置程序，還有南寧400米地標(biāo)之巔的龍光那蓮豪華精選酒店也進(jìn)入資產(chǎn)處置清單。

如果只看建筑高度，這些項(xiàng)目都不缺“故事”，缺的是穩(wěn)定的現(xiàn)金流與持續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。在地產(chǎn)高增長(zhǎng)時(shí)期，超高層酒店往往被視為綜合體的點(diǎn)睛之筆。它們承擔(dān)的是品牌展示與資產(chǎn)增值的雙重功能，賬算在土地升值與金融杠桿上，而非單體經(jīng)營(yíng)本身。當(dāng)周期切換，土地紅利消退，資本對(duì)現(xiàn)金流的要求提高，酒店必須回到商業(yè)邏輯本身，入住率、RevPAR、會(huì)展導(dǎo)流能力、城市客源結(jié)構(gòu)，這些變量開(kāi)始重新成為核心。

北京浩華在《2025年度中國(guó)酒店業(yè)投資和資產(chǎn)管理白皮書》中指出，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)的投資者正在退出或轉(zhuǎn)型，行業(yè)重心轉(zhuǎn)向以自持運(yùn)營(yíng)為核心的長(zhǎng)期主義力量，資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)從“是否位于地標(biāo)”轉(zhuǎn)向“是否具備穩(wěn)定現(xiàn)金流與專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力”。

近年來(lái)，業(yè)主在選擇運(yùn)營(yíng)方時(shí)明顯更加謹(jǐn)慎。部分城市更新項(xiàng)目在重新招商時(shí)，不再單純追求“全球最高”“亞洲第一”之類的標(biāo)簽，而更強(qiáng)調(diào)品牌在區(qū)域市場(chǎng)的分銷能力、會(huì)員體系滲透率以及本地商務(wù)資源整合能力。一些原本依賴單一國(guó)際品牌的物業(yè)，也開(kāi)始考慮多品牌重組，甚至引入生活方式品牌以提高客群活躍度。

同時(shí)，2025年11月，全國(guó)首單城市更新類REITs產(chǎn)品“中信證券－北京亦莊城市更新資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上海證券交易所設(shè)立發(fā)行，規(guī)模達(dá)7.53億元。該產(chǎn)品將經(jīng)開(kāi)區(qū)城市更新項(xiàng)目中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可交易的金融產(chǎn)品，借助資產(chǎn)證券化手段盤活存量資產(chǎn)。這標(biāo)志著存量資產(chǎn)的資管價(jià)值，已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)資本市場(chǎng)兌現(xiàn)。

再往深層次剖析，會(huì)發(fā)現(xiàn)存量資產(chǎn)背后的后地產(chǎn)時(shí)代是更加務(wù)實(shí)的商業(yè)運(yùn)作，資管價(jià)值是決定一座物業(yè)能否起來(lái)的關(guān)鍵，而不是動(dòng)不動(dòng)世界第一。后地產(chǎn)時(shí)代的酒店競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始比拼誰(shuí)更有效率、誰(shuí)更懂收益管理、誰(shuí)能把資產(chǎn)真正盤活。

綜上，回望那段摩天競(jìng)賽的歲月，的確帶著幾分時(shí)代性的狂熱，而今天的調(diào)整更像一次集體理性修正。高度不再被神化，規(guī)模不再等同于實(shí)力，酒店回歸到服務(wù)與運(yùn)營(yíng)本身，城市回歸到功能與效率本身。對(duì)行業(yè)而言，這是成熟信號(hào)，是一種多方共贏的理性。