一、政策底已至：

滬七條精準松綁，釋放三重利好

2026年2月25日，上海五部門聯合發布《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》，自2月26日起施行，被市場稱為“滬七條”。這是繼北京之后，一線城市在春節后率先打出的政策組合拳。

政策聚焦三大維度：

1. 大幅降低非滬籍購房門檻，外環內社保/個稅年限從3年縮短至1年；連續繳納滿3年可在外環內增購1套；持居住證滿5年無需社保即可全市限購1套

2. 公積金貸款額度大幅提高，首套最高額度從160萬元提至240萬元，疊加多子女和綠色建筑上浮后，家庭最高可貸324萬元。

3. 房產稅定向優化，自2026年1月1日起，滬籍成年子女購買家庭唯一住房暫免征收房產稅。——核心原因在于二級市場需求疲軟。2025年上海商品住宅銷售面積同比下降9.7%，購房者收入預期減弱，低總價小戶型需求旺盛但供應錯配，新房高端化難以匹配剛需。

據測算，僅外環內社保年限縮短一項，即可新增潛在購房人群超9萬人，政策惠及面廣、精準度高，為“小陽春”提前鎖定預期。

來源：克而瑞·決策專家「顧一寧」AI數據分析生成

二、商品住宅市場：

春節擾動下低位運行，結構分化加劇

受春節假期（2月17日-23日）影響，2026年2月上海商品住宅成交面積僅13.9萬平方米（1070套），環比下降48.9%，同比下滑45.6%。克而瑞數據顯示，當月商品住宅供應面積僅5.25萬平方米，環比銳減80.0%，創近一年新低。

上海商品住宅2025.01-2026.02月度供求數據

克而瑞數據顯示，2月上海商品住宅供求雙降，成交面積創近一年新低，但均價仍維持在7萬+/㎡高位，反映高端項目支撐作用明顯。春節因素導致短期低迷，但結構性機會仍在。

盡管商品住宅供求總量低迷，但成交結構呈現顯著分化。主力成交面積段為90-110㎡，占比達44%（475套）；總價集中在300-700萬元區間，合計占比56%。區域表現上，金山、寶山、浦東新區領跑，其中金山區建發瑞湖以7475㎡成交面積位居榜首，均價38080元/㎡；浦東新區澐啟濱江則以147350元/㎡的單價彰顯高端市場韌性。

上海商品住宅2026年02月總價段供求數據

上海商品住宅2026年02月區域供求數據

三、二手房市場：暖冬延續，量穩價修

2月受春節長假影響，二手房（住宅）全月網簽量約為1.02萬套，環比下降50%，但同比2024年同期增長49%。剔除假期因素后，日均網簽量達538套，處于歷史同期較好水平。

然而，結合1月數據看，市場基礎并不弱。2026年1月上海二手房（住宅）成交20333套，同比大幅增長26.87%，創下近五年同期新高，且是連續第三個月成交突破2.0萬套，呈現出“淡季不淡”的景象。

上海2025.2-2026.2二手房月度成交量價走勢

• 克而瑞數據顯示，浦東以2272套成交量遙遙領先，占全市22.2%；閔行、寶山緊隨其后。剛需主導特征明顯，總價300萬元以下房源占比超68%，其中200萬元以下成交5026套，成為市場絕對主力。

四、典型企業及項目：

剛需與豪宅雙軌并行

4.1

典型房企——央國企為主、民企為輔

2026 年 2 月上海商品住宅銷售金額前10 房企，以央國企為主、民企為輔，呈現頭部穩固、單盤驅動、豪宅領跑、剛需托底的格局。典型企業方面，招商、華潤、保利發展等房企在2月表現突出。其中招商以單月銷售金額11.27億元位于首位；華潤及保利發展分列第二，三名。榜單前3名的門檻金額為10億元。

上海2026年2月房企住宅銷售金額排行榜

4.2

典型項目——剛需走量、豪宅走價

2026 年 2 月上海商品住宅成交面積前10 項目，呈現出剛需走量、豪宅走價、郊區扎堆、核心區稀缺的鮮明分化特征。金山、青浦、寶山等外環外高性價比項目占據榜單半壁江山。建發瑞湖（金山）以7,475㎡位于榜單成交首位，網簽率71%，為 2 月去化標桿。

上海2026年2月商品住宅項目銷售面積排行榜

五、土地市場：供應提質，靜待回暖

2026年2月，上海土地市場受春節假期影響明顯：供應保持穩定，但成交縮量。全月推出各類用地規劃建筑面積39.0萬平方米，其中涉宅用地19.8萬平方米，占比超過50%。然而，涉宅用地當月無成交，總成交規劃建筑面積僅為28.9萬平方米，全部為非涉宅用地。這主要受春節長假導致交易窗口縮短的影響。

值得關注的是，2月3日上海發布了2026年首批住宅用地出讓清單，涉及徐匯、嘉定、青浦三個區域共3幅地塊，合計起始總價66.44億元。徐匯長橋板塊地塊起拍樓面價為4.8萬元/平方米，緊鄰地鐵15號線羅秀路站；青浦徐涇地塊樓面價3萬元/平方米，位于大虹橋核心區；嘉定新城地塊樓面價2.45萬元/平方米，定位偏向剛需和剛改群體。

總結預判：

政策底與市場底共振，小陽春可期

1. 2026年2月上海樓市在春節擾動下整體低位運行，但政策底已明確，“滬七條”精準釋放需求，為3月“小陽春”奠定基礎。一手房市場雖受假期影響成交萎縮，但結構分化中顯現機會；二手房延續“暖冬行情”，量穩價修，房東預期轉向積極。

2. 展望3月，隨著“滬七條”全面落地、春節積壓需求集中釋放，預計成交量將顯著回升。二手房市場已率先回暖。1月網簽量超2萬套，2月雖受假期影響回落，但日均成交仍處高位。截至2月底，二手房庫存降至8.24萬套，議價空間收窄至1%至2%。房東心態從“降價出售”轉向“觀望惜售”，價格企穩跡象明顯。

3.市場已進入L型筑底階段，泡沫充分出清，真實居住需求成為主導。對于購房者而言，當前是剛需上車、改善置換的窗口期；對于開發商，則需聚焦產品力與精準定位，方能在分化市場中突圍。通過“雙高雙競”等機制引導市場向高品質發展。

展望2026年，隨著更多高地價項目入市，上海新房價格或將再上臺階。但購房者也不必焦慮，因為市場的分化同樣明顯——核心區資產堅挺，郊區選擇豐富。

1、上述研究成果由克而瑞上海分析師李勝男，通過人機協作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數、AI問知、AI文章和數據分析等功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議，

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