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作者：余飛

01

第6個三萬億城市來了

恰如本號所預(yù)料的，2025年年末，香港GDP突破3萬億了。

香港的晉級，可謂水到渠成，畢竟2024年香港的GDP就已經(jīng)達(dá)到了2.87萬億人民幣。

香港政府統(tǒng)計處披露的數(shù)據(jù)，2024年香港GDP為31770億港元，折算成人民幣2.87萬億元，位居全國第六。

來源：香港政府統(tǒng)計處

日前，香港政府統(tǒng)計處再披露：

2025年香港GDP總量為3.31萬億港元，同比增長3.5%，連續(xù)三年保持升勢。

按當(dāng)年平均匯率折算，約合3.05萬億元人民幣，成為繼上海、北京、深圳、重慶、廣州之后中國第六座GDP超3萬億元的城市，亦是粵港澳大灣區(qū)第三座3萬億城市。

與此同時，去年溫州、大連晉級萬億，全國萬億城市數(shù)量包含香港在內(nèi)已經(jīng)達(dá)到了30座。

隨著萬億城市數(shù)量越來越多，衡量城市綜合實力強弱的門檻，萬億已經(jīng)太低了。

必須要抬高，本號認(rèn)為，未來十年2萬億應(yīng)該視作一個門檻。

目前，全國GDP超兩萬億的有10個城市，上海、北京、深圳、重慶、廣州、香港、蘇州、成都、杭州、武漢。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

今年南京、寧波將同時晉級兩萬億，青島、天津2028年可能晉級兩萬億。

蘇州預(yù)計在2027年年末晉級3萬億。

武漢、杭州都定下了2030年GDP沖破3萬億的目標(biāo)，成都則定下了2030年GDP沖破3.2萬億的目標(biāo)。

02

香港樓市，也筑底反彈了

除了經(jīng)濟上的靚麗表現(xiàn)外，香港樓市也走出了低谷，實現(xiàn)了筑底反彈。

香港特區(qū)政府土地注冊處的數(shù)據(jù)顯示，2025年全年整體樓宇買賣合約登記量（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等）達(dá)80702宗，創(chuàng)4年以來新高。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年，1億港元以上的交易262宗，創(chuàng)歷史新高。

來源：美聯(lián)物業(yè)

房價方面，香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)顯示，2026年1月香港私人住宅售價指數(shù)報301.4，創(chuàng)2024年6月以來新高，并已連續(xù)8個月上漲。

香港樓市這一輪下跌，始于2022年。

2022年受疫情影響疊加加息影響，香港遭遇了資金撤離、經(jīng)濟疲軟、人口轉(zhuǎn)向、利率狂飆，共同迫使香港房價大轉(zhuǎn)向。

2022上半年，香港成為黑天鵝的漩渦。

受此影響，香港的經(jīng)濟當(dāng)年上半年出現(xiàn)了負(fù)增長。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP折合1.12萬億人民幣。

當(dāng)年人口也減少了6.83萬人。

之后，香港雖然發(fā)布了多輪救市大招，但在美聯(lián)儲加息周期中，這些措施效果并不明顯，并未改變香港樓市下行趨勢。

去年年初，本號就分析過當(dāng)時的香港樓市，去年1月份香港房價均價跌至11487港元/平方英尺，按當(dāng)時的匯率換算成人民幣為11.5萬元/平方米。

雖然連跌三年多，但香港房價依舊全國第一，全球頭部。

而到如今，香港房價又反彈至13944港元/平方英尺，換算一下是13.16萬元/平方米，

來源：美聯(lián)物業(yè)

香港的業(yè)主正在坐地起價中。

關(guān)鍵問題來了，香港經(jīng)濟與樓市的雙重回暖，背后邏輯是什么？

有共同因素，那就是降息。

香港是一個以金融與房產(chǎn)為主產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，利率浮沉決定了經(jīng)濟走向。

2024年開始，美元進入了降息周期，過去兩年美聯(lián)儲共四次降息，每次降息25個基點。

而港元與美元在聯(lián)系匯率制下深度綁定，香港去年也跟隨美聯(lián)儲六次降息。分別是：

2024年9月18日，降息50個基點；2024年11月8日，降息25個基點；2024年12月19日，降息25個基點；2025年9月15日，降息25個基點；2025年10月30日，降息25個基點；2025年12月11日，降息25個基點。

兩年六次降息，利率從2024年8月份的5.75%降至如今的4%。

寬松利率之下，對香港經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了全面而深遠(yuǎn)的影響，總體呈現(xiàn)積極提振效應(yīng)，尤其在樓市復(fù)蘇、企業(yè)融資成本下降、股市流動性改善等方面成效顯著。

而香港是一個金融與房產(chǎn)為依托的城市，金融與房產(chǎn)回暖，經(jīng)濟自然向好。

降息對香港樓市的復(fù)蘇至關(guān)重要，2022年到2025年年中的調(diào)整，主因就是香港跟隨美國不斷加息所致，利率從2022年年初的0.5%一直加息至2023年9月份的5.75%。

當(dāng)然，樓市復(fù)蘇除了降息外，還有其他政策疊加輔助。

包括2023年的降首付、降印花稅。

2024年的“撤辣”，也即直接取消額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。這可是香港執(zhí)行了14年之久的措施，發(fā)生于2024年2月。

2025年2月份，香港又對樓市降稅。

將征收100港元印花稅的物業(yè)價值上限由300萬港元提高至400萬港元，即日生效。

來源：香港市政府官網(wǎng)

在此之前，100港元的印花稅上限是300萬港元的物業(yè)。也即在調(diào)整之前，一套價值400萬港元的住宅，需要繳納的印花稅按1.5%的稅率計算，需要繳納6萬港元。

調(diào)整后，這個區(qū)間的物業(yè)，印花稅直降至100港元，相當(dāng)于減稅了99.8%。

調(diào)整之后，按照香港官方隨即公布的稅率表，不超過400萬港元的物業(yè)，印花稅100港元。401萬元至432.378萬港元物業(yè)，在繳納100港元的基礎(chǔ)上，超過400萬的部分按照20%稅率疊加征收。

432.378萬港元至450萬港元物業(yè)，按照總價1.5%的稅率征收。450萬港元以上物業(yè)，與現(xiàn)行政策一致。

這些政策都是輔助作用，在降息之下，這些作用被放大，最終一起在2025年年中扭轉(zhuǎn)了香港樓市的走向。

當(dāng)然，除了經(jīng)濟回暖、降息外，香港樓市的另一個助力，就是人口增加。

香港統(tǒng)計處數(shù)據(jù)顯示，2025年香港常住人口751.08萬人，較2024年增加了1.02萬人。

來源：香港統(tǒng)計處

03

內(nèi)地樓市何時回暖

去年本號在香港不斷救市時，就強調(diào)過一個觀點：

香港樓市，是一個被資本過度炒作的市場。如果按照內(nèi)地邏輯，其泡沫早就該破裂，但縱觀香港樓市過往的調(diào)整周期，都很短。這一輪大概率也是一樣。

結(jié)果不出所料，才調(diào)整三年，香港房價又開始上漲了。

那么內(nèi)地樓市會受到香港樓市的情緒帶動嗎？

客觀來說，很難。

香港樓市的基本面也決定了這座城市易漲難跌。

其邏輯在于：

一方面，香港面積有限，而人口隨時可以增加，只要移民政策放松即可。

另一方面，香港本來就是一個依靠純粹的玩金融的城市，這座城市的大部分資產(chǎn)抵押，都是房地產(chǎn)。

上個世紀(jì)八九十年代，香港進入轉(zhuǎn)型期，但策略上出現(xiàn)了偏差。當(dāng)時的香港，快速出清了第二產(chǎn)業(yè)，也即制造業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)（占比超90%），尤其是第三產(chǎn)業(yè)中的金融業(yè)，香港如愿登上了全球金融中心的寶座。

但由于實體經(jīng)濟、制造業(yè)被出清，金融本該給制造業(yè)的賦能，全都給了房地產(chǎn)，職業(yè)玩家與開發(fā)商們，通過股市吸取資金注入樓市，又從樓市收獲回報進一步刺激股市，循環(huán)往復(fù)，香港的房價終于成了世界第一高。

同時香港的供地中，住宅供地僅占7%。

從人口和土地面積來看，香港其實不缺地。

香港目前的土地中有66%是閑置。被使用的34%的土地中，用于住宅建設(shè)的僅占7%。而在這7%的用于住宅建設(shè)的土地中，34%是私宅，21%是公屋，45%是鄉(xiāng)郊居所。

有人計算過，香港目前有200多萬套住宅，缺口也就40萬套左右。其實只增加1%的土地用來住宅，就足以極大緩解香港的社會矛盾。

但是，面臨著兩大難題：

第一。香港不會這么做，也做不了，因為既得利益者不會答應(yīng)。

香港的主要產(chǎn)業(yè)是金融，而整個金融體系里面的抵押物是房子與土地，一旦大規(guī)模增加住宅土地供應(yīng)，房價便會應(yīng)聲下跌，屆時香港的富裕階層財富會大縮水，金融體系會觸發(fā)危機。

第二，香港不少土地在四大財閥手中。

恒基兆業(yè)——李兆基家族，持有農(nóng)地面積約4500萬方呎，占四家總量的45%左右；目前未表態(tài)。

新鴻基地產(chǎn)——郭得勝家族，持有農(nóng)地面積約3000萬平方英尺，占比約達(dá)三成；表態(tài)愿意配合。

新世界地產(chǎn)——鄭裕彤家族，持有農(nóng)地面積約1700萬平方英尺，占比大約17%；宣布捐出300萬平方英尺

長實——李嘉誠家族，持有農(nóng)地面積約900萬平方英尺，占比大約9%。目前未表態(tài)。

香港為了緩解土地供應(yīng)緊張問題，四大家族中有些家族也有過捐地的行為，但杯水車薪。這可是大蛋糕，誰舍得大放手、

香港政府為了破解這個難題，幾年前就向內(nèi)地申請要地。但時至今日，也沒有下文。

換句話說，香港樓市是一個被資本完全綁架的市場。

內(nèi)地則不一樣。香港的房屋，整體是一個供不應(yīng)求的市場。 而內(nèi)地，現(xiàn)在已經(jīng) 是一個 供大于求的買方市場，這一點，官方會議上多次提及 。

此外，內(nèi)地的人口也轉(zhuǎn)向了。2022年內(nèi)地人口減少了85萬人，2023年減少了208萬人，2024年減少139萬人，2025年減少339萬。

所以，內(nèi)地樓市其實要比香港樓市復(fù)雜得多，不確定得多。

本號多次強調(diào)過，房價與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點，內(nèi)地房價才會止跌。

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