大發(fā)地產(chǎn)，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的朋友對(duì)其一定不陌生。

前幾年的時(shí)候，勢頭特別猛，也曾經(jīng)出現(xiàn)在西安市場上一些熱門地塊的拍賣中。

5年前，大發(fā)地產(chǎn)還排在中國百強(qiáng)房企第78位。

但沒想到的是，如今傳來的是大發(fā)地產(chǎn)解散的消息。

從中國百強(qiáng)房企到解散，大發(fā)地產(chǎn)折射出的是很多房企的過山車式發(fā)展。

同樣是出險(xiǎn)房企，有的房企還會(huì)迎來機(jī)會(huì)，有的房企則再也沒有機(jī)會(huì)。

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5年時(shí)間，從中國百強(qiáng)到解散

大發(fā)地產(chǎn)，是一家上世紀(jì)90年代從浙江溫州起步的房企。

雖然說其在2001年的時(shí)候就把總部從溫州遷往了上海，但實(shí)際上在其發(fā)展很多年時(shí)間里都比較穩(wěn)健，每年幾十億的銷售額，項(xiàng)目主要布局在長三角。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2015年，大發(fā)地產(chǎn)的創(chuàng)始人葛和凱辭去管理層職位，其子葛一旸承繼其父之位，正式出任大發(fā)地產(chǎn)總裁，并隨后升任為董事會(huì)主席。

這位80后掌舵大發(fā)地產(chǎn)沒多久，就喊出了5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)3000億元的銷售目標(biāo)，開啟了瘋狂擴(kuò)張。

大發(fā)地產(chǎn)的擴(kuò)張，正好趕上中國樓市的上行周期，2018年大發(fā)地產(chǎn)在港交所上市，那一年實(shí)現(xiàn)銷售額125.24億元，同比上年增長204.1%！

隨后，大發(fā)地產(chǎn)依然保持著高速增長，2020年銷售額超過300億元，達(dá)到303.2億元，躋身中國房企銷售額百強(qiáng)，排在第90位。

也就是說，從2017年的年銷售額40多億元到2020年的突破300億元，大發(fā)地產(chǎn)只用了三年時(shí)間！

大發(fā)地產(chǎn)實(shí)際上當(dāng)年也是計(jì)劃進(jìn)入西安市場的。

2018年年中的時(shí)候，大發(fā)地產(chǎn)在西安注冊(cè)了兩家子公司陜西凱潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陜西凱望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，開始參與到一些地塊的拍賣之中。

2021年，大發(fā)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額375.63億元，排在了中國房企第78位。

但沒想到，這是大發(fā)地產(chǎn)最后的高光時(shí)刻。

2022年3月，公司官宣未能在在寬限期內(nèi)支付一筆中期票據(jù)2227.5萬美元的利息而出現(xiàn)違約，正式暴雷。隨后，公司就進(jìn)入下滑之中，當(dāng)年銷售額只有60.23億元。

隨后，大發(fā)地產(chǎn)經(jīng)歷了無法披露2022年年報(bào)、長期停牌，2024年10月公司正式退市。

2024年10月16日，因債務(wù)重組缺乏進(jìn)展，香港高等法院正式頒令對(duì)大發(fā)地產(chǎn)及其子公司進(jìn)行清盤。

近期傳出的消息是，大發(fā)地產(chǎn)公司高管宣布公司老板以及核心高管已被控制接受調(diào)查，企業(yè)關(guān)聯(lián)的所有資產(chǎn)、銀行賬號(hào)已全部被排查并納入監(jiān)管，公司宣布解散。

關(guān)于大發(fā)地產(chǎn)管理層被帶走調(diào)查的原因，目前有消息指向公司進(jìn)入清盤后，原管理層對(duì)公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移有關(guān)。

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暴雷房企原因相似，終局不同

與大多數(shù)暴雷房企類似，大發(fā)地產(chǎn)走到今天主要是由于高負(fù)債加杠桿大舉擴(kuò)張之后，遇到政策調(diào)整、市場下滑。

公開數(shù)據(jù)顯示，大發(fā)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備建面從2018年的340萬平方米，狂飆至2020年的670萬平方米，兩年時(shí)間土儲(chǔ)翻倍，這其中不乏動(dòng)輒高溢價(jià)摘得的地塊。

而其這種大舉擴(kuò)張，是建立在高成本融資的基礎(chǔ)之上的。

公開信息顯示，大發(fā)地產(chǎn)所發(fā)行的中期票據(jù)、優(yōu)先票據(jù)，融資成本基本都在兩位數(shù)，甚至有的高達(dá)13.5%。

之所以敢于高息融資擴(kuò)張，賭的是房價(jià)的持續(xù)上漲、市場的持續(xù)火爆。

但沒想到的是，很快遇到的是三道紅線政策的出臺(tái)，以及樓市市場行情的持續(xù)下滑。

對(duì)任何一家房企來講，當(dāng)銷售額開始大幅下降、融資受阻，但又要繼續(xù)還高息債務(wù)、確保項(xiàng)目建設(shè)，這都是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

大部分房企，實(shí)際上類似。

當(dāng)然，同樣是出險(xiǎn)房企，目前大家可以看到的結(jié)局卻是不同的。有的房企債務(wù)重組成功重新上陣，有的房企則迎來終局。

這其中最核心的原因，一個(gè)是企業(yè)本身的資產(chǎn)質(zhì)量情況，一個(gè)是企業(yè)創(chuàng)始人、大股東在化債方面的誠意。

有的企業(yè)其項(xiàng)目主要位于一二線城市，擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，以及物業(yè)、商業(yè)等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有的企業(yè)其資產(chǎn)比較劣質(zhì)。

有的企業(yè)創(chuàng)始人、大股東在化債方面積極行動(dòng)，通過甩賣個(gè)人資產(chǎn)或者是在債務(wù)重組中放棄自己的部分股權(quán)，以此讓企業(yè)能夠活下去迎來轉(zhuǎn)機(jī)，有的企業(yè)創(chuàng)始人、大股東則忙于轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

企業(yè)基本面不同，態(tài)度不同，就會(huì)迎來不同的結(jié)局。

上述兩類企業(yè)，大家可以對(duì)號(hào)入座。

整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模時(shí)代已經(jīng)過去，對(duì)于所有的房企來講真正進(jìn)入到了追求發(fā)展質(zhì)量的時(shí)代。

也許有的企業(yè)規(guī)模并不大，每年幾十億的銷售額，每年就只開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，但其憑借自有資金的滾動(dòng)以及每一個(gè)項(xiàng)目確保盈利，可能過的比以前一年幾百億銷售規(guī)模還更好。

還有的企業(yè)也許其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)消失，但憑借其手中物業(yè)、商業(yè)、酒店等板塊的資產(chǎn)運(yùn)營，盈利能力比以前更強(qiáng)。

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