張壹杰律師，北京觀韜（溫州）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師

（2025）浙 0302 民初 7681 號(hào)案件實(shí)務(wù)復(fù)盤(pán)

作為處理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛、排除妨害糾紛的律師，我在代理（2025）浙 0302 民初 7681 號(hào)這起典型案件時(shí)，清晰看到很多小區(qū)都在重復(fù)踩同一個(gè)坑：把“公建配套社區(qū)中心”誤認(rèn)為“業(yè)主共有活動(dòng)用房”，最終被判強(qiáng)制騰退。這篇復(fù)盤(pán)，把法院裁判邏輯、證據(jù)打法、勝訴要點(diǎn)一次性講透，給溫州同類小區(qū)糾紛提供直接參考。

一、案件事實(shí)錨點(diǎn)（決定勝負(fù)的 3 個(gè)關(guān)鍵）

本案是一起典型的排除妨害糾紛，核心事實(shí)高度清晰：

1. 案涉房屋為拆遷安置房項(xiàng)目配套社區(qū)中心，建設(shè)單位為交通工程類建設(shè)主體，后權(quán)利義務(wù)由原告單位承繼。
2. 小區(qū)規(guī)劃文件明確區(qū)分：社區(qū)中心物業(yè)用房，社區(qū)中心單獨(dú)規(guī)劃、單獨(dú)測(cè)繪、單獨(dú)確權(quán)。
3. 業(yè)委會(huì)長(zhǎng)期占用該房屋作為居民活動(dòng)、紅白喜事場(chǎng)地，以 “屬于全體業(yè)主” 為由拒絕騰退。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)只有一個(gè)：案涉社區(qū)中心，到底是業(yè)主共有，還是建設(shè)單位所有的公建配套？

二、我的代理策略：從證據(jù)到庭審，三步鎖定勝訴

我在代理本案時(shí)，沒(méi)有陷入 “誰(shuí)先用、誰(shuí)裝修” 的事實(shí)糾纏，而是直接打產(chǎn)權(quán)定性+規(guī)劃依據(jù)，這也是本案勝訴的核心。

1. 梳理權(quán)利承繼鏈條，夯實(shí)主體資格

我調(diào)取并整理政府文件，完整證明：原建設(shè)指揮部權(quán)利義務(wù)→某區(qū)辦公室→現(xiàn)原告單位，主體資格合法、權(quán)利來(lái)源清晰，從根源上否定被告 “原告無(wú)權(quán)主張” 的抗辯。

1. 拆解規(guī)劃文件，區(qū)分社區(qū)中心業(yè)主共有

我重點(diǎn)提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、總平面圖、測(cè)繪成果書(shū)，向法庭明確：

• 小區(qū)已有獨(dú)立物業(yè)用房，滿足業(yè)主物業(yè)服務(wù)需求；
• 社區(qū)中心為公建配套設(shè)施，單獨(dú)計(jì)容、單獨(dú)測(cè)繪，具備構(gòu)造與利用獨(dú)立性；
• 不屬于《民法典》規(guī)定的業(yè)主共有公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房

1. 庭審直擊要害，否定無(wú)權(quán)占有

我明確提出：被告無(wú)合同依據(jù)、無(wú)法律依據(jù)、無(wú)產(chǎn)權(quán)依據(jù)占有房屋，已構(gòu)成妨害物權(quán)，原告有權(quán)依據(jù)《民法典》主張排除妨害、返還房屋。

三、法院核心裁判觀點(diǎn)：

1. 規(guī)劃定性優(yōu)先：以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、總平面圖為首要依據(jù)，區(qū)分社區(qū)中心與業(yè)主共有配套。
2. 獨(dú)立性判斷：?jiǎn)为?dú)測(cè)繪、單獨(dú)分?jǐn)偂ⅹ?dú)立使用的房屋，不當(dāng)然屬于業(yè)主共有
3. 權(quán)利承繼有效：政府文件確定的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移，合法有效，承繼主體有權(quán)主張物權(quán)。
4. 公建配套業(yè)主共有：社區(qū)中心作為公建配套，應(yīng)按規(guī)定移交屬地管理，不屬于小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)

最終法院判決：被告30日內(nèi)騰空返還房屋，案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。

四、實(shí)務(wù)提醒：溫州小區(qū)必避的 3 個(gè)法律坑

1. 別把社區(qū)中心業(yè)主活動(dòng)中心

規(guī)劃定性不同，產(chǎn)權(quán)完全不同，強(qiáng)行占用會(huì)被判騰退+承擔(dān)訴訟費(fèi)。

1. 業(yè)主共有用房，以規(guī)劃與產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)

不是小區(qū)里的房子都?xì)w業(yè)主，物業(yè)用房、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施才屬于共有。

1. 物權(quán)爭(zhēng)議先查測(cè)繪產(chǎn)權(quán)

這類排除妨害糾紛，拼的不是誰(shuí)先用，而是誰(shuí)有合法產(chǎn)權(quán)依據(jù)。

五、結(jié)語(yǔ)

建筑物區(qū)分所有權(quán)、配套用房權(quán)屬、排除妨害，是溫州安置房、商品房小區(qū)高發(fā)糾紛。很多案件輸在定性錯(cuò)誤、證據(jù)不足、法律適用偏差。只要抓住規(guī)劃文件、權(quán)利來(lái)源、產(chǎn)權(quán)獨(dú)立性這三個(gè)核心，就能大幅提高勝訴概率。