重慶
觀音橋終于要有小戶型的新規四代住宅了，而且這個樓盤極可能會賣爆！
這個項目就是保利·觀音橋和煦，案名近期已經確定，展廳也即將開放。這塊地非常值得期待，畢竟觀音橋板塊近年來出讓的地塊，大多總價偏高、面積偏大。
比如聯發觀音橋、望江云啟、觀宸等項目，整體總價偏高，面積最小也在120多平方米以上。而保利觀音橋和煦的最新面積區間已經出爐，為90~130平方米，戶型偏小，總價預期也會非常可控，這主要得益于它拿地時的成本較低。
25年12月12日拿地，拿地樓面價僅8805元/㎡。
該項目的位置在觀音橋商圈偏西南方向，徐悲鴻中學往北側走一點。周邊有半山華府、鵬潤藍海等老小區，這一片區域已經很久沒有新增土地供應了，因此這塊地顯得格外稀缺。
周邊相對較新的樓盤是招商城市主場，該小區2021年才交房，僅有兩棟樓，目前價格較為親民，剛需群體如果考慮在觀音橋置業，也可以關注這個小區。
保利觀音橋和煦的位置離觀音橋商圈很近，步行到最近的9號線螞蝗梁立交軌道站約6分鐘，出行十分便捷。
項目占地規模約27畝，容積率2.2，參考來看，和華潤澐璟的體量差不多，預計可修建4~5棟住宅，小高層。
根據我內部的消息，我有個朋友在保利工作，但現在不能給我透露太多細節，樓盤預計總價區間在170萬到270萬之間。戶型面積區間是90~130平方米，推算對應的單價大概在2萬/㎡左右。
170萬起，就能買觀音橋的新規產品，這確實很勁爆。
很明顯，開發商的目的很明確，就是想快速出貨，提高資金周轉率。而且這個項目拿地價格比較便宜，樓面價8800多，按照它的建安成本、財稅成本和管理成本來預估，這個樓盤的利潤率應該不低，大概會有20%以上+，很不錯了，比起過去很多樓盤虧著賣要好太多太多。
而且它的資金回流速度會非常快，去年底拿的地，我覺得今年就能賣完——整個項目就四五棟樓，建筑規模不到4萬方，預估就400套房子左右，賣起來會很快。這樣一來，對開發商而言，就能形成正向反饋。這對后續觀音橋其他地塊的推出，也能起到很好的示范作用。
未來觀音橋的這些地塊，我覺得也有可能會有溢價空間，它的售價和銷售速度，會形成正向反饋，進而推升觀音橋未來的地價和房價，繼續往上走，這是一件非常利好的事情。
這也是為什么我說這個樓盤會賣爆的原因。
觀音橋之前推出的項目，其實都賣得不錯。比如早期的建發縵云、觀宸、聯發觀音橋，還有望江云啟，這些樓盤的銷售情況都很好。但保利觀音橋和煦，可以說是整個兩江四岸核心區，甚至是偏次核心區域里，所有新規產品中，總價上車門檻最低的一個。
觀音橋過去四代住宅、新規產品，上車門檻都很高，200萬左右的極少，這也是觀音橋的相對空白市場，極度稀缺，未來也可能很少。
書包配套方面，該項目參考周邊社區，大概率對口米亭子小學和旁邊的徐悲鴻中學。不過項目也有明顯缺點，周邊老破舊小區較多，城市界面不算特別好。
綜上，這個項目不管是自住還是TZ，我覺得都非常值得購買。從自住角度來說，這個房子畢竟在觀音橋商圈附近，離軌道站也不遠，書包配套也將就，而且品質高、得房率也高。
而且我要告訴大家，從自住或TZ角度出發，一定要測算它的實得單價。新規產品的實得單價怎么算？教大家一個簡單的方法：用新規產品的單價除以1.2，再和周邊的二手房價格做對比。
如果保利這個項目單價是2萬，除以1.2之后，它的實得單價也就16000多，和周邊的產品對比，這個價格其實并不貴。
另外還有一點，這個項目是清水交付，而且從產品規劃來看，應該是T3和T2的布局。
意思就是，小戶型大概率是一層三戶的設計，而130平方米左右的大戶型，應該是兩梯兩戶的設計。
清水交付對自住的朋友來說還好，但如果是TZ的話，可能就不太友好了——后期還要裝修，會有時間成本。
比如房子交房需要兩年，加上裝修時間，再出租一年，前后就有3年的等待期，這對TZ者來說，可能會有一定壓力。但這個樓盤如果價格足夠低，上車門檻足夠低，大家其實可以用時間換空間。
因為觀音橋目前這類新規小戶型產品非常稀缺，現在的價格被低估，未來有很大的升值想象空間。雖然前期等待期，壓力會大一些，但后期房價的上漲空間是值得期待的。因此，這個房子不管是自住還是TZ，都是很有價值的。
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