來源：市場資訊

（來源：安居前沿）

今年，深圳保障房最大的看點當屬——配售型保障房。

3月1日《深圳市配售型保障性住房管理辦法》正式施行，5月份年度計劃又明確了"開展首批公開配售"，政策確定性已經落地。但"不能上市交易、封閉流轉、現房配售、全員深戶"——這一串關鍵詞擺出來，別說普通購房者了，不少老深圳人也是懵的。

大概率拿下"深圳首個配售型保障房"名號的，是羅湖一個叫悅峰尊府的項目。3棟51層，1152套現房，就在羅湖和龍崗的交界處。

今天這篇，博主就把它從頭到尾拆一遍。（價格預測在最后）

01 前世今生

一塊「插花地」，十年棚改路——講悅峰尊府，得先講它腳下這片土地。

羅湖"二線插花地"——當年特區管理線和行政區劃線打架留下的"真空地帶"。占地約62萬平方米，1347棟樓，擠著9.3萬余人。地質災害評估顯示，玉龍片區危險性大區比例62%，木棉嶺57%，布心超過51%；三個片區消防隱患等級全部拉滿，達到100%。建筑質量差、治安亂、交通堵、環境臟，連的士司機都不愿意往那兒跑。

2015年光明滑坡事故之后，深圳下了狠心，啟動了全國首例棚戶區改造——被業界叫做「棚改第一難」。

悅峰尊府的前身，就是這個棚改項目里木棉嶺片區01-02地塊。從地災高危區到現代化超高層，這塊地走了將近十年。

如今外立面、園林全部完工，現房等著發配售通告。

02 配售型保障房，是個什么物種？

入正題之前，先把概念講清楚。

說白了，這是深圳保障房體系里一個全新的品類。和已經退出歷史舞臺的人才房不一樣，和安居房不一樣，和共有產權房也不一樣。

博主把核心規則理了一下。配售對象是住房困難的工薪群體。要求深戶、無房且3年內沒有房產轉讓記錄、社保累計5年以上（人才引進的3年）、沒享受過高層次人才購房補貼、沒買過政策性住房。最關鍵的兩條：

第一，所有項目現房配售，期房跑路？不存在的。

第二，封閉管理，不得上市交易，禁止變更為商品房，金融屬性徹底剝離。

第三，即使政府回購也是折價。

打個比方，這套房子從你買下的那一刻起，就只是用來住的。不能等漲了賣，不能隨意轉手。要退出，要么封閉流轉給下一個符合條件的申請人，要么等政府回購。某種意義上更像政府認可版的“小產權房”。

對真正有住房困難、就想有個安穩住處的工薪家庭，這是低價福利；但這對習慣了「買房=投資」的深圳人來說，確實需要一個心理轉換。

03 項目基礎信息

項目本身網上披露得夠多了，博主直接幫大家拎重點：

1、位置與交通。羅湖木棉嶺板塊，直線距離3號線草埔站約531米，但步行要繞到1.2公里，中間還穿過城中村。在建的17號線德興站也不近。好在對面悅峰榮府樓下有個公交首末站，平常通勤還算方便。具體：悅峰尊府

2、教育配套。旁邊就是木棉嶺第一幼兒園，步行約600米到翠園東曉創新學校，九年一貫制。教育這塊算是亮點。

3、商業配套。實話實說，大型商業目前是短板。日常買菜靠社區底商，想去商場得開車到2公里外的萬象匯或天河城，好在也就幾分鐘的事。

4、車位比。1152套配840個車位，配建了252個充電樁，車位確實偏緊。

一句話小結：交通夠用，教育有亮點，商業是短板，但把這個配套放在限價的基礎上，已經相當能打了。

03 項目戶型解析

一個歷史遺留的獨特樣本

這是博主覺得最有意思的地方：悅峰尊府的戶型設計，是在保障房戶型要求政策出臺之前就定下來的。所以它的面積段很"混搭"——

項目戶型從單間到三房兩衛全有，面積從30-35㎡的單間，到45-48㎡的一房，再到62-70㎡的兩房、85-87㎡的兩房或三房，最大的是105㎡的三房兩衛。

跟市面上的人才房、安居房一比就有意思了。根據深圳《公共住房建設標準》，人才房/安居房主要是65到90㎡的兩房或者三房。而悅峰尊府既有30多平的單間和105㎡的三房兩衛。

這種"跨品類"的戶型混合，就是歷史原因留下來的獨特現象。

利弊都很明顯。好處是選擇多，從單身到三代同堂都能覆蓋，特別是105㎡的三房兩衛屬于未來的絕版戶型。

想看每個戶型朝向、采光、對視、實用率詳細分析的，推薦去看公眾號「安居指南」那篇拆解，博主這兒不重復了。拓展閱讀：羅湖售保房最新工程進展！悅峰尊府隨時可配售！

04 價格預測

這一部分一定是大家最關心的，也是后臺被問最多的。

博主綜合公開信息推測，配售單價大約在18,000-20000元/㎡之間（如有雷同，純屬巧合）。

依據有二：
按成本定價：如果按照項目99萬回遷面積、33萬可售面積估算，回遷成本大概1.05萬/㎡，再加上6000元/㎡的建安成本、1000元/㎡的資金成本和3%微利，基本可以確定價格最低要去到1.8萬/㎡。
周邊悅峰華府、悅峰尚府的二手房成交價在3.57萬到4.73萬/㎡。廣州首批的情況是，定價大概在同板塊商品房的四到五折。深圳共有產權房的售價，也大概是周邊新房備案價的一半。

如果按1.8萬/㎡粗算，各戶型總價：30-35㎡單間在54萬-63萬；而最貴的105㎡三房則大約189萬。

拿周邊近5萬的二手價來比對，1.8萬看著確實香。但博主多說一句：這房子不能上市交易，不能用商品房"買了等漲"的邏輯來算賬。

以上是個人推測，最終以官方配售通告為準（甩鍋版）

05 寫在最后

從9萬多人蝸居的"棚改第一難"，到1.8萬/㎡上車的配售型保障房，羅湖二線插花地走了將近十年。

悅峰尊府當然不完美。商業缺、地鐵繞、車位緊，部分戶型還有對視問題。但它是現房、在羅湖、1.8萬/㎡、有九年一貫制學校、戶型從單間到三房全覆蓋，這些條件疊在一起，對于真正需要解決居住問題的工薪家庭，分量是夠的。

不過既然是配售型保障房，就記住一點：它只負責住，不負責漲。封閉管理、封閉流轉，金融屬性為零。申購之前，想清楚自己的情況和家庭的長遠規劃。

首批配售很快就要來了。

所以，1.8萬/㎡的羅湖，你會申請嗎？

觀點僅供參考，不構成購買建議。信息綜合自深圳市住建局、羅湖區政府官網及媒體報道，最終以官方通告為準。

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