封面圖 | 《攀登者》劇照

01

問：

馮叔，在您的文章里看到一段話，「追求理想，重點不在于實現，而在于過程。就像爬山，最后你上去了，發現大家都一樣。都到山頂上了，能有什么不同？不同的是過程中每個人的表現。珠峰頂上差不多30平米，登頂的人在上面待一會兒，拍了照就趕緊往下走。但是，在攀登的路上會看到各種景象。所以你要敢于為這個目標去攀登，去行走。其實價值在這兒。」能舉例講一講嗎？您做過的事情當中，有沒有過程比結果更有意義的？

馮侖：

從2002年到2018年，我曾經花了16年時間，在紐約世貿大廈做了一個「中國中心」項目。這個項目本身的盈利并不好，但在做這個項目的過程中，我見到了特別多有意思的事，也積累了很多寶貴的經驗。這件事，比較符合你所說的「過程比結果更有意義」。

「911事件」之后，因為一個很偶然的機會，我接觸到紐約世貿中心重建這個事。

我印象中是在2002年1月份，那天還下著雪，我在北大參加一個房地產行業的研討學習班。在課堂上，哥倫比亞大學房地產學院的萊文教授給我們講911之后的重建，還展示了一位法國設計師的世貿中心重建方案。這個方案非常棒，七棟建筑和不遠處的自由女神像遙相呼應，就像是自由女神像旋轉著的裙擺，依次展開。

萊文教授不僅講到建筑設計，也講到重建過程中的財務等問題。他的講座激發了我想參與世貿重建的念頭。我就問教授，「我有沒有機會參與？」

教授說，「我沒法回答你這個問題，但是，如果你去紐約，我可以幫你介紹相關的負責人，你跟他們談。」

就這樣，2002年春夏之交的一天，我去了紐約，見到了紐約合作組織的人，然后在紐約合作組織的安排下，和世貿當時的業主方討論參與重建的可能性。

之后，經歷了一系列的曲折，終于在2018年，在重建的世貿中心最高的一號樓（自由塔）上，建成了中國中心（后來改名叫SkyClub，中文名是云端俱樂部）。

從2002年啟動到2018年運營，這個項目用了16年時間，這期間，為了這個事，我去了六七十次紐約。應該說，這是我做過的比較小的一個項目，也是花時間最長、難度最大、挑戰最多的一個項目。

這16年中，中美關系起起起起伏伏，我們的企業也經歷了起伏，出現了很多變化。但是，通過這個項目，我觀察到，有幾點非常重要。

第一，信用與契約非常重要，是市場經濟中交易的基礎。

我們中國人做生意的習慣，上來就談價錢。但是，在談這個項目的時候，開始沒人跟我們談價錢，先談的是技術：要在500米高的地方做一個超級俱樂部，建一個交流的平臺，提供會議、餐飲、健身等設施，在技術上行不行？

技術談完了，開始談法律。法律上的問題也都搞明白了，才開始談商務，這時候才開始談錢。他們說，商務上的事，你我之間是可以妥協的，但是技術和法律上的事情，是不能妥協的，技術和法律，才能最終保障交易的可實施性。

因為這個經驗，我們知道了，商業活動的基礎實際上是技術和法務。之后我在很多地產項目的談判中，也特別堅持技術、法務、商務這樣一個順序。技術不行就不談了，法務上不行也不談，商務上不行，那還可以再談。

第二，做這個項目的過程中，我了解到合格交易對手的概念，也體會到合格交易對手有多么重要。

在和我們開始談技術之前，有一個環節，他們要驗證我是不是合格交易對手。舉個例子來說，我要做「中國中心」，他們就提出，既然你有信心把中國企業帶過來，那么，你應該是認識很多著名的中國企業家的。于是，就列舉了很多有名的中國企業家，問我認不認識。我說認識。

隨后，他們就列了一個名單，「我們來中國，到時候你約一下他們，我們想見一見。」后來柳傳志、馬蔚華、寧高寧、張朝陽等許多企業家都當面向他們表示堅決支持我和「中國中心」。

于是，我就組織了幾次見面會，大家見面了。之后他們又說，「這些都是講中文的企業家。你能不能再約一批可以講英文的中國企業家？」他們又列了一個名單。我又組織了一次活動，請來了名單上這些留過學、能講英語的企業家。

他們見了之后，認為我算是合格了。然后他們又提出來，認識很多中國企業家還不夠，還要考察我的信用，問我能不能找一個能證明我信用的外國企業家。

剛好此前我們跟怡和集團旗下的香港置地合作做了一個項目。我說，可以找香港置地、怡和來了解。我和怡和董事長凱瑟克先生有過多次交談，互相都很熟悉。

怡和方面告訴美方：一、馮先生對中國的事知道的特別多。不僅如此，巴勒斯坦、以色列、朝鮮，等等，也知道很多，不僅知道，似乎還不外行。第二，別的不知道，但馮先生和香港置地合作的這個項目上，信用很好。

此后，美方就開始接納我，視我為合格交易對手。

對方如此精挑細選，我們當然也不能讓人家失望。這個項目就做得很認真。這其實就像是相親，往往是你渣我也渣，你認真遇到的人也會認真。所以，最后我們用了16年時間，即使沒賺錢，我們把這個項目做成了。

當然，后來我們也發現，一些生意出了問題，本質上都是交易對手出了問題，比如交易對手的履約能力不夠，誠信度不夠，專業度不夠，或者臨時出現了意外的變故，公司破產或者是面臨其它訴訟，等等。而比較順利的項目，往往都是找對了合格交易對手。

在這期間，我們也不斷地和美國的同行交流，積累了很多寶貴的經驗。

比如在超高建筑領域，我們更新了認知。最近這幾年，我們在海外做超高建筑，最初的經驗就來源于此。

我們還發現，紐約市場在很多方面和我們原有的經驗不一樣，比如說，這里的地產商都不急著買地。我就問他們，「為什么你們你們都不著急買地？」

他們告訴我，「土地是無限的，為什么急著要買？」

我一頭霧水，「為啥說土地是無限的呢？」

對方告訴我，「土地作為一種自然要素，當然是有限的。但是，把地產開發所需的土地作為一個生產要素來看的話，它就是無限的。為什么呢？首先，你可以把房子往高了蓋，向天空要面積。現在最高的住宅樓已經有500米高了，而在100年前，最高的寫字樓也才100米高。其次，房價、地價都足夠貴時，可以把舊房子拆了，再建新的，這樣能產生新的土地供應。所以，只要它是生產要素，隨著技術的進步和價格的調整，它的供給就可以視為是無限的。」

我一琢磨，發現他這么講也說得通。這給了我很大啟發，我開始意識到，做地產開發也不一定就要著急買地、囤地。

另外，在很長一段時間里，國內一些城市在城市發展過程中出現了一種被稱為「地鐵模式」的新現象——地鐵從市中心向郊區延伸，位于郊區的地鐵站附近開發了很多樓盤，形成新的人口聚集。這些地鐵站附近的房子不僅好賣，房價也不低。

在和紐約的同行交流時，他們都告訴我，「在紐約，這樣的模式30年前就結束了。」

一開始我還不理解為什么他們那兒30年前就結束了。回頭去研究，才發現，當人均GDP過了1萬美金，城市化程度超過60%，人口不再增加，城市基礎設施、基礎空間結構格局基本確定以后，住宅供應量就會越來越小，住宅就成為一個增長很緩慢的市場，這個時候住宅開發商就得慢慢退出了。

于是，我們意識到，當我們國家的人均GDP超過1萬美金、人均住房面積達到40平米時，房地產也會進入「后開發時代」，過去「高杠桿、高負債、高周轉、高回報、高增長」的模式將不再有效，我們就把高杠桿的業務都減持掉了。

這樣一來，我們就錯過了泡沫被擠破之前的高增長，沒賺到多少錢，但是，在泡沫破滅之后，我們活下來了。這是典型的「失之東隅，收之桑榆」。

02

問：

確實挺不一樣的，畢竟是在國外做項目嘛。那在美國做項目和在國內項目，最大的不同是什么？

馮侖：

在這個過程中，中美關系的變化，是對企業命運的影響是巨大的。

我們知道，「911」之后，中美合作反恐，兩國關系有一段蜜月期。在此背景下，中國經濟也得到了一個非常好的外部環境。

另一方面，美國方面也希望用世貿中心的重建，來宣誓對抗恐怖主義的決心。如何對抗恐怖主義呢？繼續堅持自由主義的精神。所以，他們把重建的世貿中心最高樓，命名為「自由塔」，還為之發了「自由債券」，「自由塔」的高度也定為1776英尺，象征美國建國的1776年。所以，當時的世貿中心重建，不僅是重建這些建筑，還表達美國人對抗恐怖主義，以及不屈、自由的精神。

我們最開始的計劃就是在「自由塔」的頂層建設一個「中國中心」。

因為上述的背景，這個項目顯得非常獨特，且有意義。在談判期間，商務部的領導與美方的官員也談到了這個項目，商務部領導指出，這個項目的意義之一，就是體現了兩國共同反對恐怖主義的努力。所以項目簽約的時候，吳儀副總理還見證了簽約儀式。

我記得在這個項目確定之后的一次會議上，紐約市長做了一個發言。

他說，紐約這個地方很神奇，只要建哪個國家的中心，接下來，哪個國家就會成為世界上舉足輕重的經濟體。

他舉例說，最早，有一棟三四層的小樓叫英國中心，之后，英國經濟如日中天。后來有了德國中心，德國經濟又成為了世界經濟的引擎。再之后，英國中心附近的洛克菲勒中心改名為日本中心，日本經濟又變得很牛。可見，紐約一直見證著世界經濟格局的變化。

他說，現在你們在這里建中國中心，我們相信中國經濟也會繼續騰飛。

隨后，中美關系慢慢地沒那么好了，就開始有一些聲音說，這個項目得改名，不要叫「中國中心」。后來，就改成了「云端俱樂部」。

當然，這一方面反映了美國方面的意識形態化，另一方面，美國人自己的精神也變了。這個樓也不叫「自由塔」了，叫世貿一號樓。這個項目建起來時，雖然高度保持不變，但建筑方案改了，名字也變了，「自由」不提了，「自由債券」也沒有了，然后「中國中心」也沒有了，現在變成了純商業項目。

總之，這個項目見證了中美關系的幾個變化階段，是一個很有意義很有影響很挑戰的項目，但是時間跨度太長，又經歷了中美關系的變化，導致盈利性上就不太好。尤其是到了特朗普第一次擔任美國總統之后，兩國經貿關系開始惡化，再加上疫情期間，云端俱樂部就沒有好好經營過。這件事情也湮沒在紐約無數的新聞里頭，被人淡忘了。