文源 | 源Sight

作者 | 安然

掉隊警報拉響，杭州大廈拉上君佩們準備組更大的局。

近日，杭州大廈有限公司董事長許雷在2026新年規(guī)劃視頻中公布了相關(guān)奢侈品升級信息，包括了LV、Chanel等頂奢品牌擴容升級，MiuMiu、君佩黃金等新貴品牌將亮相，以及計劃引進GOYARD、ALAIA杭州首店等消息。

杭州大廈極力打造涵蓋頂奢品牌、新貴奢牌以及潛力小眾品牌的全方位矩陣，一方面是看中標的自身價值與前景，希望能通過自我革新與擴容，持續(xù)吸引新一代高端消費者。

例如在一眾國際奢牌中引人注意的中國品牌君佩。據(jù)界面新聞報道，君佩每月單店坪效可達8000萬元左右，緊追老鋪黃金主力店月坪效水平，接近甚至超過許多國際奢牌店效。

君佩的到來或?qū)⒊蔀楹贾荽髲B引流增收的一大助力。屆時，杭州大廈也將擁有“古法黃金四姐妹”中的三席，包括老鋪黃金、寶蘭、君佩，僅剩琳朝尚未入場。

另一方面，杭州大廈加速多元品牌布局的背景，是周邊商業(yè)體的崛起。

截圖來源于《杭州2025商業(yè)地產(chǎn)年度報告》

根據(jù)《杭州2025商業(yè)地產(chǎn)年度報告》，2025年杭州大廈銷售額為120億元；同年，杭州萬象城實現(xiàn)135億元的全年銷售額，在2024年首度超車后再次取代杭州大廈，成為杭州商業(yè)地產(chǎn)頂流。

除此之外，與杭州大廈僅一街之隔的杭州恒隆廣場，預(yù)計于今年二季度開業(yè)。據(jù)官方透露，杭州恒隆將有近250個品牌入駐，包括全市、全省乃至全國高能級首店逾70家。

面對來勢洶洶的競爭對手，許雷立下目標，稱杭州大廈要做“中國的老佛爺（商場）”，2026年將沖刺140億元營收，客流保持1500萬人次。

不過，目前來看，杭州大廈的新引進品牌仍主要偏向奢侈品方向，奢侈依賴仍較重；以君佩等為代表的黃金消費品牌，在復(fù)雜國際局勢與黃金價格震蕩下能否延續(xù)高增神話仍有待觀察。

在全球經(jīng)濟波動下高端消費整體放緩、高端商業(yè)體普遍承壓競爭加劇，以及多元品牌協(xié)調(diào)經(jīng)營等考驗下，杭州大廈的反超之路依舊撲朔迷離。

01

杭州“第一重奢場”失速

杭州大廈在當(dāng)?shù)匾槐娔贻p的高端商業(yè)體中堪稱“老錢”。

圖片來源于小紅書

1993年，杭州大廈定位高奢精品商場重裝開業(yè)；2004年，其由于引入浙江首家LV一時引發(fā)轟動；直至目前，杭州大廈也是浙江省內(nèi)唯一一個擁有Chanel精品店的商場，是當(dāng)之無愧的杭州“第一重奢場”。

據(jù)悉，除了鎮(zhèn)場的Hermes、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大奢牌，杭州大廈單一商業(yè)體還集齊Harry Winston、Graff、Tiffany&Co.、Cartier等高珠或腕表品牌。在國際奢品齊全度方面，目前國內(nèi)或只有南京德基廣場可與之抗衡。

新商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年，杭州大廈銷售額達140億元，為杭州商場中最高；其次是杭州萬象城與杭州湖濱銀泰in77，銷售額分別為112億元 、102億元。

但與高奢綁定程度過高的商業(yè)體也更容易受到行業(yè)波動影響。近年來，在全球奢侈消費降溫后，伴隨奢侈品牌業(yè)績的滑落，杭州大廈也逐漸落后于更年輕更多元的商業(yè)體。

2024年，Chanel公司收入下降約4.3%至187億美元，出現(xiàn)自2020年以來首次出現(xiàn)收入下滑，營業(yè)利潤也大跌30%。類似的銷量下滑—激進漲價—客戶流失—業(yè)績下挫的惡性循環(huán)，在許多奢侈品牌身上上演。

同年，據(jù)界面新聞從華潤內(nèi)部獲悉，杭州萬象城全年銷售額達130億元左右，首次超過杭州大廈，杭州第一商業(yè)體首次易主。

在全球奢侈消費低迷持續(xù)的情況下，這一趨勢依然在持續(xù)。根據(jù)《杭州2025商業(yè)地產(chǎn)年度報告》，2025年杭州商場銷售額前三分別是135億元的杭州萬象城、120億元的杭州大廈和110億元的湖濱銀泰in77，杭萬連續(xù)兩年奪得杭州商業(yè)體TOP1寶座。

至此，杭州大廈一家獨大格局被徹底打破，杭州高端商業(yè)格局重塑。

02

多元品牌救場

去年一眾成功逆襲的商業(yè)體都有相似的突圍路徑。

例如，將杭州大廈擠下去的杭州萬象城，一方面貫徹華潤系堅持“首店經(jīng)濟”策略，另一方面，在更豐富品類的同時加碼線下社交體驗，尤其在年輕潮流領(lǐng)域。

截圖來源于小紅書

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2025年杭萬引入品質(zhì)首店38家，除了Songmont、Brooks等時尚品牌，還有藍瓶咖啡、阿嬤手作、BebeDonut（多拿滋）等20多家其他類型品牌的杭州/浙江/華東首店，擴充品牌資源庫。

除了“餐飲從平價到黑珍珠都齊全、購物從優(yōu)衣庫到LV都具備”的配置外，去年杭萬打造的“掀潮大街”慢閃街區(qū)，包括CHILLMORE 浙江首展、KODAK浙江首店、OF HUNGER 華東首店等，也強勢吸引年輕客群。

將“全球店王”北京SKP擠下神壇的南京德基也是如此。憑借更多元的品牌布局和更豐富的線下場景體驗，去年南京德基以262億元的全年銷售額，再度超越北京SKP，蟬聯(lián)全國單體商場銷售第一寶座。

杭州大廈自然也不甘落后。

2025年生日慶期間，杭州大廈C座調(diào)整引入了Montane、Salomon、Discovery Expedition、HOKA等6家新品牌，其中被譽為“輕戶外鼻祖”的Montane為華東首店，Salomon為杭州首家直營店；年底，瑞典戶外品牌Hagl?fs（火柴棍）浙江首店也在杭州大廈開業(yè)。

今年1-2月，在杭州大廈開業(yè)的還有鵝絨服品牌高梵的浙江首店、美國男性瑜伽品牌Vuori的杭州首店、奧地利競技品牌HEAD的杭州首店。

日前，許雷又公布了杭州大廈奢侈品升級信息，在一眾知名的國際大牌中間，中國黃金珠寶品牌君佩分外惹眼。

截圖來源于小紅書

眾所周知，營業(yè)額高歌猛進的老鋪黃金，創(chuàng)造了黃金珠寶從保值工具到中式奢侈品的行業(yè)神話。花旗2025年研報顯示，僅北京SKP老鋪黃金一家門店的年銷售額，就預(yù)達30億元，約占商場整體銷售額的1/7。

站在老鋪黃金肩膀上的古法黃金品牌們，銷售同樣火爆。

據(jù)界面新聞報道，有業(yè)內(nèi)人士透露，老鋪黃金主力店月坪效在1億元以上。而君佩目前月單店坪效大概可以到8000萬元左右。這一數(shù)據(jù)已接近部分國際奢侈品牌的億元線水平。君佩的入駐對杭州大廈的增收提速或是一個極大助力。

并且，從另一個角度看，杭州大廈拿下君佩也勢在必行。

截圖來源于琳朝LAMCHIU公眾號

目前，國內(nèi)成功集齊“古法黃金四姐妹”的還只有南京德基，其琳朝門店正處于開業(yè)籌備階段；而杭州萬象城已經(jīng)召集到除琳朝外的其他三家品牌。

盡管目前以君佩等為代表的黃金消費品牌，在復(fù)雜國際局勢與黃金價格震蕩下能否延續(xù)高增神話仍有待觀察，但若再不抓緊時間碼人組局，杭州大廈可能與杭萬掰手腕的機會都快沒有了。

03

前狼后虎

除了成功超車的杭州萬象城，最讓杭州大廈感到如芒在背、如鯁在喉的商業(yè)體，或許就是4月底即將開業(yè)的杭州恒隆廣場了。

一方面，杭州恒隆來頭不小，背后的老牌港資地產(chǎn)財團實力雄厚。在內(nèi)地零售市場觸底修復(fù)過程中，即將登場的杭州恒隆可能被集團寄予更大希望，投入更多資源。

在擁有浙江省首座文華東方酒店，增添奢華底色的同時，杭州恒隆也將迎來約250個多元品牌入駐，包括全市、全省乃至全國高能級首店逾70家。

這意味著，消費者每在這里逛3-4家店，就有1家是首次進入杭州甚至浙江。

截圖來源于小紅書

另一方面，杭州恒隆選址步步緊逼。同處杭州武林商圈，杭州恒隆與杭州大廈僅一街之隔。除定位、品牌、服務(wù)之間的競爭，杭州恒隆在地理位置上對杭州大廈的客流分流影響也將最大。

面對競爭壓力，杭州大廈計劃在“十五五”期間持續(xù)探索商業(yè)發(fā)展新路徑，以“從武林航母升級為浙江省域航母艦隊”為核心愿景，謀劃“555 5000”計劃，開啟從單一高端零售向多元商業(yè)生態(tài)的全面轉(zhuǎn)型。

“555 5000”計劃，即5年內(nèi)新開業(yè)項目不少于5個，新簽約輕資產(chǎn)項目不少于5個，實現(xiàn)總利潤5000萬元以上。

在恒隆地產(chǎn)65周年的慶祝酒會上，恒隆行政總裁盧韋柏接受媒體采訪時表示，“杭州大廈當(dāng)然是我們的競爭對手，但我們不怕它，我們希望和杭州大廈也是朋友，共同做大做好武林廣場。消費者如果不來武林廣場，可能就要去錢江新城了。所以，把武林廣場做好對大家都有好處，這是一個共贏的事。”

盡管后來者渴望共贏，但已經(jīng)被杭州萬象城甩下兩次的杭州大廈，卻不能再放松警惕。

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