省府板塊，即將迎來一個新的面孔，潤和天心序。

2025年12月， 潤和拿下天心區省府板塊076，總價78082萬元，折合樓面價5080元/ m2 。

項目的定位非常明確，就是配套郡外南校區的新規書包房，頭部學區+新規產品+全功能會所，構成了主要的產品力。

項目主要參數：

容積率：2.4/2.5；總戶數：1250戶；建筑層高：3.0m

車位戶數比：0.938（西）/0.935（東）

建筑密度：25.0%；綠地率：35.0%

有人說它是鯰魚，那它到底能不能攪動省府學區房這潭水？！

一、產品設計

本項目有 2 塊地，以天心大道為界限，東側地塊面積小一些，但是上學更近，不用過大馬路，更安全；西地塊面積更大一些，樓棟布局及園林的空間更大，但是上學略遠，東側臨天心大道，西側臨近京廣鐵路，不利因素明顯。

樓間距的數據還不錯，大部分樓棟還是可以保證40m以上，部分樓棟的間距可以達到60m左右，樓間距是比其他新規更大好看了，后果是得房率就沒有那么高了！

本項目常規戶型涵蓋的面積段為101-137平，絕大部分都不超過130m2，頭部學位房，主打總價低，好流通，潤和是把握住了這個核心規律。

最小戶型是101㎡，同樣兩梯兩戶，私梯入戶，這點與博萃府的起步戶型差不多。

做到了四房兩衛，四開間朝南，套內面積101.6平，得房率100.6%，連上門口的私梯廳基本能到108%多點。客廳面寬4.0m，主臥面寬3.5m，總面寬13.3m。

戶型圖來自建筑師阿橙，下同

這個其實就大澤湖潤和學府的88 ㎡ 戶型，得房率115%，因為新規收緊之后，天心序的產權面積就來到了100 ㎡，為了做四房，缺點是每個房間都很小。

同樣是頭部學區房，同樣是100 ㎡ 的面積，可以對比博萃府100 ㎡ 戶型，博萃府屬于大三房，各個空間的尺度都會大一些，空間更加方正，缺點是少一個房間，功能性略顯不足，南向面寬會小一些，采光沒有那么好。

112㎡戶型同樣是四房兩衛，套內面積112㎡，得房率100.0%。

與101㎡戶型相比，格局基本一致，只是各個空間尺度都加大了，客廳面寬4.35m，主臥面寬3.5m，總面寬13.75m。

123㎡戶型就有了質變，與小戶型拉開差距，做到了四房三明衛，套內面積124.7㎡，得房率101.4%。

在空間尺度上，客廳面寬5.0m，客餐廳來到37.0㎡，主臥面寬3.6m，主臥15.5㎡，總面寬14.6m，整體空間體驗感不錯。

136㎡的戶型同樣是四房三明衛，套內面積136.0㎡，得房率104.6%。

在空間尺度上，客廳面寬5.4m，主臥面寬3.6m，總面寬15.1m，客餐廳來到42.1㎡，主臥17.9㎡，整體的戶型格局優秀。

潤和天心序整體采用的是現代風格來設計的外立面。潤和內部配置了健身房、泳池等全能會所，通過落地玻璃使得其室內與室外園林相融相同。

這個配置直接提升了省府南樓盤的整體品質檔次，省府北也只有潤府有這樣的配置。

但是，有兩個硬傷必須看清楚：1.車位比不足1:1，1250戶，1172個車位。2.日照問題。批前公示白紙黑字寫著：59戶不滿足日照標準，選房的時候，務必注意。

二、配套學校

項目配套小學是長郡外國語第一附屬小學+長郡外國語南校區，九年制雙學位，小學是一墻之隔，無需接送，上中學只要越過小學即可。

長沙公辦初中，長郡外國語與青竹湖湘一、湘郡培粹、中雅培粹、長郡雙語同屬于超一梯隊，四大率約26%，實力之強不用過多闡述。

長郡外國語目前有兩個校區，兩校區實行100%零差異化辦學，是同一個法人、同一套班子，校長+執行校長均一致，屬于“一校兩址”的辦學模式。

兩個校區距離僅約200米，這種近距離的一校兩址，是目前最正宗的“本部擴建”。

2025年，南校區開學，雖然生源不同，但是經過僅僅一個學期的加工打磨，南校區的成績與老校區已經非常接近，這就是本部擴建，近水樓臺的好處！

三、項目優勢與不足

項目的優勢在開篇就跟大家講了，這里在歸納綜合一下：

1.教育資源強勢：長郡外國語南校區+郡外一附小，九年制雙學位。

很多覺得郡外是靠擇優掐尖起家的，試想一下，如果學校實力不行，尖子生家長絕對不會選擇差學校。當然，如果成績比較差，感覺沒有奔頭，確實沒有必要選擇郡外。

還有人會說這個學校是綁定地產，等周邊的地賣完了就不行了，這個格局就太小了，郡外是長沙教育均衡化的重大布局，也是服務省府的重要教育配套，不是賣幾塊地那么簡單。

2.潤和的口碑還不錯。

潤和從望城起家，早年間一直做剛需產品，交付口碑比較穩定，品質相對過硬，幾乎沒有出過大的幺蛾子。

前幾年做的潤和濱江灣，打出了豪宅的知名度，順帶將潤和大澤湖和潤和學府也帶火了，確實有建好房子的實力！

不過，今年初潤和掌門人出現傳出負面消息，影響有多大，目前無法準確評估。

項目的不足支持也比較明顯：主要是黑石鋪配套匱乏的現實，短期內很難改觀。

雖然是長沙重點發展方向，但除開學校，黑石鋪幾乎沒有其他重大配套，而且需要等待較長時間。

比如地鐵要等9號線，目前尚未報批，估計要3年左右才能批復，5年左右的工期才能通車，也就是8-10年的等待期。

比如商業，原來規劃的永旺夢樂城，也搬到了五江廣場（桂花坪），項目周邊的商業預計要等地鐵通車才會加速推進，至少等周邊幾個樓盤都交房，有人才會動起來。

西側的冬瓜湖一直沒有實質性動作，甚至有被取消的風險；還有京廣鐵路，這是個長期存在的不利因素。

四、適合人群和選房建議

整體品質來說，可能是超過省府南目前在售新房，可能比不上潤府C區，因為目前沒有更多可看的，所以只能說預計可能。

1.潤和天心區適合什么樣的家庭？

相當重視孩子教育，想要頭部教育資源，兼顧內部居家品質，對外部配套不在乎的家庭。郡外南校區目前沒有出成績，存在一定的認知差和預期差。

2.想要總價低、上學近、好流通，居住人口不多，能接受2衛的，直接選101㎡。

3.要更好的社區體驗選112㎡，總價不會太高，舒適度有所提升，西地塊上學略遠。

4.如果想選123㎡都是純邊戶，建議考慮東地塊；136㎡戶型不建議買，如果一定要買，避開天心大道兩側的房源。

5.需要注意的是部分樓棟臨近鐵路有噪音干擾，對噪音敏感的務必不要選；還有59戶日照不達標，如果價格優勢不是很明顯，同樣不建議選。

下次我們將對項目的內部品質、價格預測和周邊樓盤橫向對比，敬請期待。

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