小陽春火熱，最近來咨詢的客戶量比往常翻了幾倍。

大家問得最多的一個問題是：上海樓市，到底反轉沒？

看輿論，確實反轉了。各種漲價、爆量新聞鋪天蓋地。

但打開鏈家，翻翻具體小區，又會覺得擰巴。

從年前到年后，上海樓市有很多不一樣的變化。

成交價似乎比掛牌價企穩更快，外圍區部分板塊甚至走出獨立行情。

價格止跌企穩

26年2月滬七條新政后，成交價確實出現快速回升。

短短兩個月，成交價同比跌幅快速收窄至2月的-0.85%。

壓縮近15個百分點。

數據來源：房外房研究院

市場情緒的變化，推動成交價的回暖。

2025年10月，成交深度觸底至71%。

當時買方掌握絕對話語權，砍價砍到賣方心慌，“出價就有談的空間”是常態。

到2026年2月，這一指標回升至80%。

買方議價能力減弱，賣方價格預期開始穩住，成交深度觸底回升。

數據來源：房外房研究院

再看掛牌價，也迎來拐點。

鏈家掛牌價環比，從2024年四季度的-1%以上，收窄至2026年2月的-0.09%，幾乎持平。

同比 -8%（右軸）但斜率已明顯趨平。

數據來源：房外房研究院

上海二手房掛牌價正式進入“磨底”階段，不再繼續下探。

掛牌量的變化

掛牌量的變化，更印證了市場預期的改善。

2025年4月底，掛牌量觸達近兩年高點11.9萬套，當時賣方恐慌拋售，房源扎堆。

此后持續去化，2026年2月中旬降至8.44萬套，累計去化約29%。

春節后雖小幅回升至8.77萬套（+3.8%），但只是季節性波動，并未出現大規模新增掛牌潮。

房東恐慌拋售的情緒，止住了。

數據來源：房外房研究院

年后1個月的掛牌量價數據，依舊延續了去年4季度的市場預測情況。

300W以下掛牌量漲幅小，掛牌價回升。

800-1500W掛牌價下跌幅度較大，其掛牌量也有比較多的增長。

數據來源：房外房研究院

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環線分化：

外環先跌透，內環后補跌

樓市上漲的時候，是內環領漲，外環跟漲。

樓市下跌時，外環先跌透，內環后補跌。

2025年5月至2026年2月，全市去庫存的大背景下。

中環外經歷的是“慘痛的降價去庫存”。

數據來源：房外房研究院

各環線成交價全線下行，且越外圈跌幅越深：

內環內-13.1%，內中環-16.8%，中外環-22%，外環外-26.2%。

數據來源：房外房研究院

外環外2025年11月價格觸底0.76（以2020年1月為基準）。

近期有技術反彈，但基本面壓力未解（新房競爭+城中村供給）。

春節后最反常的變化，出現在內環內：

中環外跌透磨底的同時，內環內迎來掛牌價補跌。

弱市行情的第一步是“殺情緒”，第二步是“殺估值”。

很多人慌了：內環內也扛不住了？

其實不然。

內環內的補跌，并非價值崩塌，而是一輪小幅的價格修正。

區域分化：

核心區內部分化，外圍區跌出底價

落到具體區域，上海各區的成交價變化，不是一句簡單的“核心區漲，外圍區跌”。

而是核心區內部劇烈分化，外圍區跌出不同底價。

先看核心7區：

黃浦領跑全市，但其2024-2026價格區間跨度也最大(約8.6~10.5萬/㎡)。

說明內部板塊分化劇烈，并非鐵板一塊。

徐匯目前價格點位均處于周期低位區間。

數據來源：房外房研究院

再看外圍7區，分化體現在“底價不同”：

浦東約4.6萬/㎡、閔行約4.0萬/㎡，仍是外圍區的價格天花板。

奉賢已經滑落至約1.5萬/㎡，跌至周期最低點附近。

數據來源：房外房研究院

嘉定、松江也均處于2024-2026年價格區間的下軌。

缺乏產業和人口導入的外圍區，價格跌透仍難翻身。

值得注意的是，部分外圍區的核心板塊，正在走出獨立行情：

比如松江的莘閔別墅、嘉定的菊園新區、青浦的趙巷、閔行的華漕。

憑借產業和低密社區優勢，成交價環比漲幅超10%，價格企穩跡象明顯。

數據來源：房外房研究院

而遠郊的車墩、海灣、航華、洞涇成交價環比跌幅依舊較深。

外圍區的未來，不是全域普漲，而是核心板塊的價值回歸。

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產品分化：

老破小企穩，次新房補跌，庫存定生死

產品端的分化，比環線的變化更讓人意外。

上海買房“唯新論”已經失效了。

真正決定價格走勢的，是庫存。

老破小的翻身，靠的就是“去庫存徹底”。

數據來源：房外房研究院

2025年下半年以來，老破小持續去化，庫存下降速度遠超其他產品。

尤其是內環內的老破小，已經到了需要搶房的程度。

一套房能有七八個經紀人搶著約簽，你敢信？

我們的合作中介反饋，不少片區的剛需老破小已經基本賣空。

好戶型一掛牌就被買走，買家稍微猶豫一兩天，房子就沒了。

需求端的火爆，進一步鞏固了老破小的價格。

年后，老破小掛牌價上漲。

與之相對應的是，次新房或許正在經歷補跌。

尤其是市區次新房，掛牌量持續增長，價格還在下探。

這背后大概有三方面原因：

一是此前次新房憑借“房齡新”的優勢，價格一直處于高位，現在估值逐步回歸合理；

二是次新房業主心氣高，年前捂盤不賣，年后小陽春集中掛牌，庫存短期激增，供需關系反轉；

三是改善客群還在觀望，買單意愿不強，次新房只能降價吸引買家。

總價段分化：

剛需撐盤，改善躺平，購買力定走向

總價段的分化，直接反映了當下上海樓市的購買力結構：

300萬以下剛需盤量價齊升，800-1500萬改善盤還在陰跌。

剛需，撐起了市場的基本盤；改善，還在觀望。

300萬以下的剛需盤，是本輪回暖的急先鋒。

成交價在2025年10月觸底后，連續4個月回升，價格回暖領先全市。

500-800萬的中端改善盤，趨勢依舊不太樂觀。

數據來源：房外房研究院

1000-1500萬的高端改善盤，向上趨勢動力不足。

只有1500-2000萬的豪宅盤成交小幅回升。

2000萬以上的頂豪盤相對平穩。

也算是靠稀缺性，守住了價格底線。

數據來源：房外房研究院

最后

反常背后，是上海樓市的新邏輯。

本輪調整后，上海樓市的底層邏輯，發生了三個“讓位”：

1.環線邏輯讓位于板塊邏輯

不再是“買內環就穩賺”，而是核心區的優質板塊、外圍區的產業板塊，才能守住價值。

2.房齡邏輯讓位于庫存邏輯

老破小因去庫存徹底率先企穩，次新房因庫存增加補跌。

供需關系，才是價格的核心決定因素。

3.投資邏輯讓位于自住邏輯

300萬以下剛需盤靠真實需求托底，高端改善盤因投資屬性褪去陷入觀望。購買力，決定市場走向。

官方定調“房住不炒”，樓市大漲普漲的時代已經結束。

但，結構性機會依然存在。

選對板塊，選對房源，依然能夠穿越周期。

如果你自己拿不定主意，可隨時咨詢我們，無論買房還是賣房都能給你最專業的建議。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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