3月17日，南京路262號資產(chǎn)盤活項目在青島產(chǎn)權(quán)交易所完成掛牌招商。項目最終以1301.31萬元/年的價格成交，溢價率高達122.33%，創(chuàng)下青島產(chǎn)權(quán)交易所招商類項目溢價率新紀錄。

對于許多青島人而言，南京路262號更熟悉的稱謂是“南京路熱電廠”，那兩根百余米高的大煙囪，曾是中央商務(wù)區(qū)顯著的地標，也承載著一代人的城市記憶。

如今，這一曾服務(wù)島城30余年供熱季的老廠區(qū)，即將迎來新生，這不僅僅是一次簡單的資產(chǎn)交易，更是青島在城市更新語境下，探索工業(yè)遺存保護性開發(fā)與國有資產(chǎn)保值增值的一次新實踐。

老廠區(qū)的“休眠”與期待

南京路262號，就是市民熟悉的青島熱電股份有限公司廠區(qū)，俗稱“南京路熱電廠”。這里的發(fā)展變遷，幾乎就是青島集中供熱史的縮影。

上世紀八十年代，為改變居民用小煤爐、企業(yè)用小鍋爐取暖的高污染、低效率狀況，青島開始推行“集中供熱、熱電聯(lián)產(chǎn)”。

作為青島市第一個熱電聯(lián)產(chǎn)項目，南京路262號項目肩負著開拓者的使命：1991年開始籌建，1992年動工，1993年并網(wǎng)發(fā)電，1995年整體交付投產(chǎn)運行……

巔峰時期，該廠安裝有6臺75t/h燃煤鍋爐和3套發(fā)電機組，是市區(qū)重要的熱源點。在運行的近30年里，它不僅需滿足周邊區(qū)域工業(yè)生產(chǎn)與居民采暖的需求，還替代了區(qū)域內(nèi)70余臺小鍋爐，持續(xù)改善著城市大氣環(huán)境質(zhì)量。

然而，隨著城市發(fā)展，原本處于城市邊緣的熱電廠逐漸被新建的居民樓包圍，并伴隨著城市的功能迭代，面臨著環(huán)保與轉(zhuǎn)型的雙重壓力。

轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2021年。為響應(yīng)“碳達峰”“碳中和”號召，落實青島市“煤改氣”三年行動方案，從2021-2022年供熱季開始，南京路熱電廠的燃煤鍋爐和發(fā)電機組首次進入備用狀態(tài)，原有的供熱任務(wù)，由青島能源熱電集團在徐家東山新建的燃氣鍋爐接替，實現(xiàn)了更環(huán)保、更高效的清潔能源供熱。

煤改氣后，工藝流程復(fù)雜的燃煤設(shè)備被工藝更簡單、智能化程度更高的燃氣鍋爐替代，這片占地約65畝、地處市北區(qū)CBD核心商務(wù)區(qū)的土地，在完成歷史使命后，也陷入了短暫的沉寂。房屋多數(shù)空置、設(shè)備閑置，被置換出來的黃金地段如何實現(xiàn)“騰籠換鳥”，成為擺在青島能源集團和城市管理者面前的一道課題。

2023年10月，青島市國資委主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊赴南京路262號實地調(diào)研，督導(dǎo)低效存量土地盤活利用工作，明確提出要展現(xiàn)國企擔當，爭做城市更新建設(shè)示范樣板。自此，項目盤活工作按下“快進鍵”。

市場化盤活的“青島路徑”

閑置資產(chǎn)并非“包袱”，而是等待被重新發(fā)現(xiàn)的價值洼地。

2025年，青島市國資委印發(fā)《青島市市屬企業(yè)存量閑置資產(chǎn)盤活三年攻堅行動方案》，提出持續(xù)深化“退出一批、改造一批、調(diào)整一批、招商一批”的策略，堅持“一資一策”原則，分類、分層、分批穩(wěn)步推進盤活工作。南京路262號地塊的盤活，正是這一思路下的標桿之作。

對于南京路262號，青島能源集團并沒有急于出手，而是先廣邀“合伙人”。2025年9月，青島能源產(chǎn)業(yè)運營有限公司舉辦“聚脈工遺 賦能煥新”招商洽談周活動，吸引了中建國際、北京城建等20余家國內(nèi)知名投資運營企業(yè)前來洽談。

經(jīng)過前期與50余家國內(nèi)資產(chǎn)盤活頭部企業(yè)的深入接洽，項目最終采用了“方案評審+網(wǎng)絡(luò)競價”相結(jié)合的方式，既看重投資方的運營實力與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方案，又通過市場化競價充分發(fā)掘資產(chǎn)價值。

最終，項目以1301.31萬元/年的價格成交，較底價585.31萬元/年實現(xiàn)溢價122.33%。據(jù)了解，該項目資產(chǎn)價值約占青島市2026年度閑置資產(chǎn)盤活總量的三分之一，其成功交易對于全年盤活目標的完成意義重大。

掛牌招商的完成，只是新生的開始。

根據(jù)規(guī)劃，南京路262號地塊的盤活改造總投資約3億元，這片土地將不再重復(fù)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)老路，而是以“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”為導(dǎo)向，打造一個集商業(yè)、文化、體育、科技等新興產(chǎn)業(yè)于一體的地標性園區(qū)。

在規(guī)劃中，原有的工業(yè)遺址風格將被保留，并注入時尚設(shè)計、創(chuàng)意生活、文體消費等新業(yè)態(tài)，項目完成后，預(yù)計年拉動周邊消費近20億元，貢獻稅收近1億元，帶動就業(yè)超2000人。

這種“內(nèi)容再造”的盤活模式，在青島已有成功的先例。

就在今年春節(jié)期間，同樣由青島能源集團盤活的原漳浦路12號開源熱力站區(qū)，變身為“心動里”動動體育公園。這個總建筑面積約6000平方米的空間，引入了17片羽毛球場地、6片室內(nèi)匹克球場地，迅速成為市區(qū)全新的運動休閑與文旅消費熱門打卡地。

依托原青島國棉五廠傳統(tǒng)紡織產(chǎn)業(yè)就地轉(zhuǎn)型升級的紡織谷，年客流量超百萬人次，成為年輕人婚紗攝影、城市漫步的熱門打卡地；始建于1900年的四方機車車輛廠，則化身中車四方智匯港，并引入婚紗攝影、演藝劇場、賽事級游泳館、籃球館等業(yè)態(tài)，展現(xiàn)出中國百年機車工業(yè)的現(xiàn)代演繹。

從老廠房到體育公園，從紡織谷到四方機廠，再到如今南京路262號“騰籠換鳥”，青島正通過市場化手段，讓越來越多的“沉睡資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為“發(fā)展活水”。