2026廣州如何應對商業“大年”？

第21屆中國商業品牌節

來源 · 贏商網（ID：winshang）

3月20日，第21屆中國商業品牌節暨中國商業共贏合伙人大會全國聯動沙龍【大灣區-廣州站】在廣州華美131數字體育城市綜合體隆重舉行。

本次沙龍以“灣區新聲·千年商都新潮派”為主題，聚焦千年商都廣州，讀懂行業潮向與在地底蘊，攜手眾多商業伙伴一同講述潮派新聲。

現場吸引來自：華美131box、中建四局、時尚集團、廣州地鐵資源、廣州交投實業、日耀集團、八號倉集團、廣州港集團、珠江電影制片廠、廣州中運投資、智匯集團、越秀商管、合生商業、萬民商業、安居商業、云門NEW PARK、信達金茂、中華廣場、華新333park、ING未來印、邁特沃斯、綠地繽紛城、廣州安華匯、領峰新天地、黃埔合景悠方、凱德廣場·云尚、凱德樂峰廣場、時尚天河、麗影廣場、會江C街、海珠萬達廣場、蘿崗萬達廣場、魚珠時光/香雪時光、廣州保利廣場、天河合生匯、白云五號T5 MALL、樂益天地、白云匯廣場、Get Mall云匯天地、嬉椒中國鄉野菜、小天才、西昊、B.Duck、茶亭序、比音勒芬、Sani、楸楸、入續、Just.foto大頭貼、OPPO、榮耀、酋長潮寵部落、SUPIN/BAI.GONG、BEERBRO、VeRyland奇境樂園、樂摩吧、零團團等商管企業、項目、品牌等代表參與。

活動伊始，贏商股份總裁助理兼華南區域總經理、廣東省商業地產投資協會常務副會長李文生代表主辦方發表致辭。

李文生表示，隨著年初馬場土拍并帶來SKP華南首店的重磅消息，今年廣州商業迎來重要發展機遇，據贏商大數據統計2026年廣州擬開商業體共26個（含煥新），預計將帶來近218萬㎡新增供應，新增商業供應反超深圳，迎來近十年難得的發展窗口期，市場信心顯著提升。本次廣州沙龍以“千年商都新潮派”為主題，正是看好城市商業煥新。

隨后，作為本次沙龍場地贊助方，華美131Box項目執行總經理李志鵬致辭時透露，贏商監測數據提到2026年廣州籌開項目中，華美131數字體育城市綜合體便是其中之一，商業體量為6萬㎡，預計2026年12月開業。

面對如今激烈的市場競爭，該項目將以“運動+社交+家庭”為內核，有“8萬㎡元宇宙GOLF+1萬㎡網球羽毛球籃球運動中心+印鈔街+運動跑道+大型兒童樂園+萌寵樂園”特色主題內容，以此覆蓋以運動青年和家庭客群為主的全齡偏好，未來還將推動運動場景社區化與賽事IP化，呈現一座無邊界、會呼吸的全天候多巴胺綠洲。

本次沙龍，贏商股份城市商業地圖事業部研究總監杜曉瑩分享了《2026中國零售商業市場與消費新趨勢》。

她指出，過去十年，商業體面積高速增長，截至2025年底，中國內地存量商業項目達9356個，規模6.67億㎡，零售商業賽道變換、行業更迭中，結構性增長機會加速到來。其中，廣州現有商業存量項目262個，存量體量達1737.72萬㎡，且近6年來，廣州每年新開商業項目數量均保持雙位數，新增供應保持穩定輸出，備受市場關注。

但同時，伴隨存量競爭持續加劇，商業環境依然存在較大不確定性，存量經營面臨機遇與挑戰并存局面，參考行業標桿躍升啟示，精細化運營思維成為穿越周期的穩定器，可實現確定性的增長。

活動現場，還正式發布了贏商股份大數據新產品“贏運通”，助力存量博弈時代商業項目突破引流、競爭、招商、增長四大痛點。該產品聚焦兩大核心模塊：

• 一是客群運營，通過精準客群洞察、競爭分流分析，結合算法輸出自動化報告，提供獲客及競爭策略，動態優化運營方案；

• 二是招商賦能，依托贏商5萬+全業態品牌庫，挖掘機會品類、優化招調策略，精準匹配優質上行品牌，實現高效招商，以數據賦能商業精細化運營，助力項目實現經營增長。

在本次沙龍主題對話環節，嘉賓圍繞圍繞“新商業爆發”、“競爭護城河”、“價值共生”三個核心方向，對以下三個主題議題來展開對話：

■議題一：市場競爭加劇，商業體如何構筑自身發展護城河？

■議題二：廣州新商業爆發，“多中心”商圈格局加速成型，帶來哪些發展機遇？

■議題三：新周期下，商業體與品牌方如何從“租戶關系”走向“價值共生”？

以下按嘉賓發言順序整理

越秀商管天河分區負責人 劉翀

面對市場競爭，越秀商管通過三大舉措構筑發展護城河。

第一，持續調改。每年將對重點項目進行持續調改，比如今年將分別對廣州ICC環貿天地、VT101維多利廣場進行調改煥新，包括項目定位升級，業態內容調整、場景氛圍打造等，通過每年持續投入保持市場熱度，確保項目與商戶協同提升競爭力。

第二，生態資源整合。作為綜合體運營商，打通寫字樓、酒店、商業等內部業態的客群資源，實現互融互通；同時在越秀集團內跨業態聯動（比如風行牛奶、教育板塊），將資源引流至商戶，增強業務協同價值。

第三，客戶粘性強化。借助贏商股份會員系統統一運營，實現越秀集團各板塊的積分互通，會員量目前已超2000萬，積分可兌換物業費、消費或服務，提升內部轉化率和忠誠度，強化粘性和復購，形成獨特競爭優勢。

廣州白云五號商業發展有限公司總經理 王芳

在商業項目的運營上，不能只關注自身層面，而應觀察宏觀環境，聚焦構建健康的商業生態。如果將項目比作一個孩子，那同一區位版塊及商圈則相當于一所幼兒園，周邊商業當作班里的同學，在關注自身孩子長板和短板外，更應關心班里同學的發展情況，形成良性且健康的成長環境。

如處于白云新城商圈的白云五號T5 MALL，擁有近5萬㎡戶外空間及1000多個地上停車位等硬件優勢，并且盒子+酒吧街的特點使其具備夜經濟文化基礎，但項目基于區域商業發展理性分析長短處，摒棄競爭思維，而是尋找“同頻”的合作伙伴形成共鳴，聯合周邊項目構建健康商業生態，才能實現商圈發展與共贏。

中建四局招商中心副總經理 黃莎杉

作為城市建設主力軍，我們深刻感受到國家發展方向已經從過去的大拆大建逐步轉向存量資產精細化運。去年12月，中建四局運營事業部應運而生，圍繞城市更新、片區綜合開發、文商旅融合等核心政策方向，精準布局商業賽道，重點參與地方政府存量資產盤活、民生商業配套、文化產業園等項目。

以新時代國央企視角，商業項目的護城河打造總結為：

一、緊跟政策導向，筑牢發展根基，為項目落地與長效運營保駕護航；

二、發揮主業優勢，打造高品質標桿，以運營為導向進行項目建設，從源頭確保商業項目的高品質與高辨識度；

三、整合頭部資源，通過與專業資源方強強聯合，彌補運營短板，高效推動項目落地與高質量運營

四、深耕在地文化，打造非標特色商業，避免同質化競爭，致力于將文化真正轉化為可落地的商業內容；

五、推行“產業鏈招商+新銳主力店培育”雙軌創新招商與運營模式，培育有生命力的創業型商戶。

今年我們將戰略布局華南、華東、西南等重點區域，期待與更多品牌方、商業平臺、行業伙伴深化合作，共贏城市更新新機遇。

安華匯商業中心總經理 王芬

在優質品牌數量存在“天花板”，而商業項目差異化探索“無止境”的雙重背景下，一個商業項目的核心競爭力并不在于追求品牌差異化，而在于找準項目獨特的DNA，服務好核心客群，專注做好自己，不盲目跟風或模仿。

結合安華匯打造廣州白云區文商旅商業標桿的創新探索，我認為一個商業項目要塑造獨特的DNA可從四個維度發力：

一、空間場景：通過建筑設計、室內空間設計、燈光、動線乃至香氛、美陳等空間元素，塑造項目獨特的商業氣質；

二、品牌組合：品牌必須與核心客群的真實需求高度匹配，而非盲目追求首店效應；

三、營銷調性：堅持長期主義，通過持續的高品質活動沉淀出差異化的項目氣質；

四、運營服務：摒棄盯著商戶的傳統思維，轉而聚焦會員與社群，通過精細化服務增強會員粘性與復購率。

廣州保利廣場項目總經理 吳偉東

在 “人 - 貨 - 場”轉化為“人 - 內容 - 場”的當下，廣州保利廣場仍在逆市保持近2年動態滿租，核心策略在于打造“首店、首展、首形象、首發”四大內容，持續提供 “海珠區唯一”的稀缺體驗，形成內容差異化的護城河。

首店：挖掘本土孵化品牌與電商品牌，如 引入“織物豬”廣州首店，打造首店效應和品類補全。

首展：引入行業頭部 IP 的廣州獨家首展，包括《第五人格》、《哈利波特》、《明日方舟》、《航海王》等 ， 打造全城唯一性，帶動可觀的業績與客流。

首形象：推動品牌開設形象升級店， 如“PAPER STONE”全新形象廣州首店、“太二酸菜魚”鮮活門店全國首店，為消費者帶來了耳目一新的品質消費體驗。

首發：依托存量租戶的優異業績，爭取品牌首發產品資源，如 KKV將廣州唯一首發產品落地該商場。

凱德廣場·云尚總經理 卓景行

凱德深耕中國30多年，凱德廣場·云尚也在去年迎來開業10周年。面對白云新城的商業競爭格局，凱德廣場·云尚在構筑發展壁壘的過程中，有兩個核心實踐。

第一個是凱德體系最具差異化的競爭力所在——商業地產全周期投融管能力。已成功發行的華夏凱德商業C-REIT是國內首單外資消費基礎設施公募REITs，其底層核心資產就包含凱德廣場·云尚。從資本端看，依托華夏凱德商業C-REIT的成功發行，我們實現了資本的高效循環。從運營管理端看，作為華夏凱德商業C-REIT的運管主體，凱德將超過30年的亞太地區資管經驗注入項目，通過動態品牌調整、空間價值重塑、數字化會員運營等主動管理手段，保持項目的活力與競爭力。

第二個是依托凱德的國際化基因，以出海賦能為紐帶，反哺國內商業體的生態護城河。一方面，我們的合作品牌通過凱德的全球化平臺實現了出海規模擴張和價值提升；另一方面，通過聯動全球資源，我們更加加深了與頭部品牌的戰略合作，讓國內的項目始終保持與國際項目接軌的視野，從而拓寬自身的護城河，避免陷入同質化競爭。

樂益商業負責人 林楚佳

在廣州多中心發展格局背景下，處于廣州東部的樂益天地將通過五大核心競爭力搶抓市場機遇：

一、精準定位。項目規劃打造20萬方純商業體，在所處區域版塊以更大體量的純商業空間填補空白，占據市場高地。

二、強化內生動力。項目通過自營超市、影院等核心業態展現市場決心，借助自營體系保障客流與現金流，實現自我造血。

三、聚焦首店經濟。積極引入區域首店及特色主力店，如名創優品、天空之城電玩城、反彈蹦床等，覆蓋全年齡段客群，提升項目吸引力。

四、深耕核心客群。精準鎖定周邊3公里50萬、8公里160萬人口，通過5大業態實現深度覆蓋，夯實客流基礎。

五、發揮交通優勢。依托地鐵13號線與高速路網的雙動脈優勢，配合2500個停車位，有效輻射廣州黃埔、增城及東莞等周邊區域，打造自我循環的東部新生活中心。

星暉商業創始人/333Park項目負責人 劉嘉

廣州商業市場即將迎來階段性的增量爆發，精細化商業運營也將經歷新一輪迭代升級。面對市場環境的變化，商業項目打造護城河需要抓住三個核心：

堅守基本面：專注打磨業態組合與配套服務，以此穩固根基，不盲目追求無意義的創新；

深耕在地文化：結合項目位于廣州老城區、周邊以本地居民為主的特點，將獨特的廣府生活煙火氣、傳統文化底蘊與在地化消費偏好融入項目肌理，形成大型標準化商業項目難以復制的差異化優勢；

擁抱文商旅融合：單純依賴零售、日常消費體驗等基礎業態已難以為繼，未來商業項目可以通過文化、旅游等元素來帶動客流提升。

BEERBRO渠道總 David

廣州商圈“多中心化”趨勢催生以下機遇：

消費便利性提升?：傳統單中心（比如天河路、北京路）格局被打破，白云新城、科學城等新商圈崛起，消費者可實現“就近消費”，效率大幅提升。

商家選址靈活性增強?：品牌方擺脫核心商圈依賴，能依據客群畫像精準選址，更易觸達目標消費者，降低拓客成本。

區域文化深度匹配?：差異化商圈要求商業體深耕本地化運營，未來需要深度理解區域客群的消費習慣與文化特質，通過內容與場景打造增強在地認同感。

酋長潮寵部落創始人 焦勁峰

作為新興的潮寵行業品牌，品牌方需明確在不同階段自身能夠為商業體創造的核心價值。

初期是引流和存流，以新奇元素吸引家庭客群，彌補坪效不足的短板；其次是提升復購與存留，聚焦Z世代年輕人，通過潮流感裝修和新鮮感體驗增強用戶粘性；最后深化共生內容，針對商業體普遍倡導“寵物友好”但落地不足的痛點，品牌提供洗護、寄養及周邊零售等服務，優化寵物動線與人寵共處場景，為商場注入治愈感，實現真正互惠。

這種深入合作需品牌主動學習與創新，以內容共創推動長期共生。

嬉椒·中國鄉野菜創始人 林樹浩

新周期下，也是新消費時代，甲乙方必須秉持長期主義，成為命運共同體。

同質化嚴重的今天，商管方能為新秀品牌提供同臺競技的平等機會，在供應鏈與市場數據分享、場景打造與內容構建等方面提供支持，以資管思維賦能品牌成長，一起形成共創、共生、共贏新局面。

作為品牌方，通過差異化創新找準細分市場，不僅為消費者營造極致感官體驗，而且能夠建立品牌自身護城河，打造擁有被穩定選擇的能力，實現雙向賦能，最終構建從“熱戀”到“搭伙過日子”的可持續生態。

SUPIN聯合創始人

BAI.GONG聯席CEO

時尚家創投合伙人 柳剛

面對當前行業高度內卷的現狀，商業體與品牌方應從傳統租賃關系回歸“?聯營模式”?，實現真正的價值共生。

以曾經的百貨業黃金期為例，早期聯營模式下雙方深度綁定，商業體不僅參與品牌形象、貨品SKU管理，甚至介入人員形象等細節，形成利益共同體，而后期市場繁榮催生的純租賃模式，更強調權責分離。

在新周期下，我認為?頂層設計需轉向“雙方一體化”邏輯?：通過聯營重建合作共生關系，讓商業體與品牌方成為“一家人”，共同承擔經營風險、共享增長收益，重塑健康生態。

會江C街項目總經理 趙亮

如今市場，大型商業項目有著投資大、資源廣等實力，但與此同時，細分市場在消費升級浪潮下也將蘊藏巨大機遇，無論是社區商業還是非標商業，未來仍存在很大的發展空間。

談及商戶關系問題，在過去，百貨時代的聯營模式因與經營業績掛鉤，本質上就是價值共生，而后邁入購物中心時代，經營方式轉向租賃模式，但弱化了運營管理。進入新周期，面對激烈的市場競爭，商業項目與品牌一體化，聯營模式將重新成為主流。這需要從頂層設計上改變合作邏輯，由操盤手先行推動意識轉變，進而影響決策層，最終落實到運營細節，真正實現商戶與場方的一體化共贏。

VeRyland奇境樂園創始人 鄭心

商業體與品牌方的價值共生，核心在于共同創造不可替代的體驗與流量。以VeRyland奇境樂園為例，它將VR、XR技術與運動體驗深度融合，成為Pico全國戰略合作伙伴，引入VR機械臂、VR蹦極等創新項目，打造出80種玩法、覆蓋全年齡層的沉浸式場景，這種創新業態實現了周內與節假日的客流互補，成為商場流量發動機。

在選址拓店時，品牌方離不開商場支持，VeRyland奇境樂園首店位于廣州百信廣場東區，項目提供大面積空間并進行結構性改造，門店投入了3000萬，年客流達15萬人次，節假日單日峰值超1800人，與商場形成流量反哺。

除了大店，我們也探索了適合不同空間的小店與快閃模式，實現可復制的靈活拓展。在合作模式上，雙方升級為共同投入、互為支撐的價值共創體。

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