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上周四，朋友邀請去高新看脫口秀，團購后雙人票58塊，位置就在錦業路邁科中心君悅酒店的23樓。

演出很精彩，一個半小時，大家都很賣力，尤其是坐在百米高空的落地窗邊，看著窗外各類超高層的耀眼燈光，仿佛身處上海陸家嘴。

（君悅23層脫口秀）

我開玩笑說，別看樓高216米，消費還挺接地氣，人均29塊，過去總說西安不缺超高層，但隨著超高建設偃旗息鼓，以及商改住現狀，以后再看超高風景，能來的也只有錦業路了。

有人不甘，有人遺憾，難道西安的超高層高度，就止步于350米？

止步350

作為地產上行期的產物，全國各地都有超高層的宏大目標，各類高矮錯落的塔樓聚集，又誕生了諸多CBD規劃。

上海有陸家嘴CBD三件套，分別是 492米高的上海環球金融中心、420.5米高的上海金茂大廈、632米高的上海中心大廈。

（錦業路超高層集群）

西安也有錦業路CBD超高建筑群，分別是350米的國瑞西安金融中心、270米的綠地中心、230米的中鐵西安中心、216米的邁科中心、212米的永利金融中心等。

高新之外，包括灃東新城，經開高鐵新城，曲江CCBD，高新CID，未央路沿線也都有各自規劃的超高層。

名氣在外的灃東498，目前停在約300米，未央榮民金融中心去年剛封頂，經開的綠地之心自2020年開工后，至今沒有動靜。

（灃東498超高實景）

高新CID的超高層，也經歷了降高，曲江CCBD南區曾經規劃超高層集群，所在商辦用地也陸續調整為住宅。

可以預見，很長時間內，錦業路350米的國瑞金融中心，就是西安超高層的第一高，更多規劃的超高層，真實的處境，則是變更為住宅用地。

壹

高鐵新城走在前面

在西安北站的南廣場兩側，是高鐵新城打造的商辦集群，早期的規劃中，這里有多棟超高層，由蘇寧，恒大，萬科，鵬瑞利，綠地，陜地建等多家房企打造。

（綠地之心超高層效果圖）

但時至今日，建成的商辦僅有中建財智廣場，明豐伯馬都，復星絲路中心，綠地之心開工后毫無動靜，鵬瑞利施工緩慢，僅有規劃250米和150米塔樓的 秦創原·數字經濟產業研發中心還在建設。

（西安北站鵬瑞利實景）

萬科，恒大，蘇寧的處境大家都知道，北客站的超高層集群基本夢碎，于是在2023年最新的規劃里，6宗商業，金融用地調整為純住宅，2宗商業調整為住宅+商務混合用地，一宗商業用地調整為中小學用地。

（高鐵新城起步區控規）

至此，再也沒有高鐵新城CBD的幻想，更多的是純住宅區的落地，控規調整后，區域兌現明顯加速。

白樺林曉，白樺林書香，白樺林龍璽，白樺林，翰林府陸續落地，憑借網傳經開第八學校（鐵一落地）的風聲，房子賣的風生水起。

（經開第八學校）

都知道高鐵新城底子薄，當年規劃多個超高層不切實際，如今回歸純住宅，快速兌現，不知是高興還是遺憾。

貳

CCBD緊隨其后

同樣的經濟周期影響下，曲江CCBD的超高層夢，也基本醒來，還記得2018年的報道里，沿著長安路兩側規劃多棟超高層，世茂701米，華潤666米，大膽且高調。

（曲江超高層地標報道）

要知道全國最高的上海中心大廈標準高度才632米，2018年上海GDP3.79萬億，西安GDP8349億，城市收入相差四倍多，但西安超高層高度卻要超過上海。

后來，就沒有后來了，曲江長安路沿線，已建成最高的是華潤萬象城，塔樓高度150米，再到如今，看得到的規劃則是超高層和商辦取消，變成為居住用地。

（CCBD調規對比，來源：西安城記）

整個曲江CCBD以南三環為分界，北邊是萬象城和萊安中心的辦公群，南邊則是整齊的住宅區規劃，從現實來看，更務實也更容易成型。

要知道，三爻周邊，既是曲江少有的成片開發城區，又是城南少有的大片住宅用地，此前金茂，華發進場，都是高端盤開局，這里搞超高層遙遙無期，但蓋房子，樂意進場的開發商多的是。

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叁

商改住并非個例

在經開，曲江商辦用地調整為住宅的同時，高新的商改住也在進行，這其中既有軟件新城住宅用地的增加，也有高新CID商業調整為住宅的案例。

好在未來之瞳核心圈，雖然高度保持在150米，少了錯落的超高層天際線，但企業總部都在建設兌現，而瞳北的幾塊獨角獸用地，也分別調整為住宅，納入31小，11初教育圈。

月初大家討論的仁村F7約81畝土地，此前規劃建設未來廣場C區+辦公等，也是重新收儲后調整為住宅用地，吸引多家房企調研。

（仁村新供住宅用地）

樓市，經濟上行期，辦公，商業由于住宅回籠資金快，落地也快，如今下行期，調整為住宅也是大趨勢。

畢竟當年能規劃為商辦的，都是各自區域的白菜心土地，如今變成住宅，更是香餑餑。

或者說，當年以綠地為首，在全國各處規劃超高層，也是獲取住宅土地的一種方式，如今房子銷量受阻，自然也沒有信心，能力再去續建超高層。

這種調整，不止西安，全國多個城市都在調整，既務實也很實際！

超高一夢

但在八年前，大家卻不這么認為，曾經的超高層建設熱，可謂多方夙愿，被譽為城市現代化的地標，各家都在比拼高度。

2022年限高令后，明確不得新建500米以上的建筑，并對新建250米以上的建筑提出了嚴格限制。

（上海陸家嘴三件套）

2022年后，也是西安超高層的分水嶺，目前交付，在建的超高層規劃基本都在這個時間前，往后的要么停著，要么土地用途調整，直接取消。

我是2013年入行，經歷過西安的超高層熱潮的，中鐵西安中心封頂的當天，還專門上了樓頂，看著周邊云霧繚繞的高新，對西安的趕超充滿信心，這并非個體心態，而是那個時代的多方夙愿。

壹

綠地帶頭，卷起西安高度

西安的超高層，始于1998年開工的陜西信息大廈，在省體的西南角，高度228米，一直到2016年后，錦業路綠地270米建成，一直到國瑞西安金融中心的350米。

但超高層熱緣于綠地，行業內綠地以超高層拿地，并獲得用地開發回籠資金出名，灃東綠地新里城對應498米的國際絲路中心，經開的綠地海珀未泱對應規劃350米的綠地之心。

（西安綠地之心開工現場）

對開發商而言，超高層資金投入高，開發周期長，不確定因素多，但是拿地的有利機會，更容易有大城，綜合體規劃故事，由于審批，施工周期原因，通常是住宅售罄，資金回籠后開始建設。

但從實際的開發上，動輒百億的投資壓力很大，西安不是武漢，也不是重慶，不需要那么多超高層辦公，住宅，西安的超高層比拼，更像是各個新區造夢的必備道具。

貳

各區比拼，擴大超高版圖

對新區而言，平地起高樓往往最具說服力，一方面摩天大樓是區域形象和實力的體現，同時更是區域地標，以超高層為圓心，可以很好帶動周邊的產業集群，住宅區，商業醫療學校落地。

（港務區企業總部集群）

除了這些表面的成果外，超高層住戶本身，通常以金融機構，國際會計事務所，律師事務所，咨詢機構，地產，建筑企業總部為主，單棟樓數百家的頭部企業，有很好的稅收集群效應，是難得的樓宇經濟。

（綠地中心入駐企業，來源百度AI）

同時辦公之外，城市的高端商業，酒店也會選擇超高層增加昭示性，進一步帶動周邊商業，人氣，住宅氛圍成型。

從結果看，錦業路的CBD，奧體的十大央企總部都是案例，這兩個也是西安唯二的超高層商業辦公區集群，成功案例在前，對曲江，經開，甚至灃東而言，都充滿吸引力。

叁

百姓視角，崇拜超高集群

而普通人，對摩天大樓，對高度也是有天然崇拜，高代表現代化，站得高看得遠更是文化基因。

原本，大家住曲江，高新，經開，都是普通的住宅區，但如今家門口多了超高層，吸引的企業多了，周邊城市的面貌，商業，交通的便利度都要更好。

雖然知道新區建超高層，充滿不確定，但既有規劃，總有預期，還是會為心中的高塔買單，希望超高層的建成會是區域地標，成為房價保值要素。

（錦業路超高層集群）

但實際中，超高層本身和房價沒有必然關系，以錦業路為例，從150米至350米，是西安最成熟的摩天樓集群，夜晚燈光搖曳，非常吸睛。

但具體到房價上，無論西港雅苑，還是高科尚都，綠地世紀城，摩天樓高度與住宅區房價并無直接關系。

反而是高樓里工作一天的牛馬，下班后迫不及待的鉆進車里，擠進地鐵，立刻馬上離開班味兒聚集地。

理性去魅

2023年以后，由于收入回落與房價預期陷落后，導致了大家在心理上的連串反映，總結一個網絡熱詞叫去魅，即消除對某個事物的迷信、幻想或者理想化的看法，使其回歸理性、客觀的理解。

去魅的對象很多，包括但不局限于網絡大V，成功人士，企業老板，BBA豪車，市區大平層，真假名校，也包括新區超高層。

過去慕強的社會氛圍下，這些代表了成功的人生，辦公在錦業路超高層，開車寶馬五系，高新有套大平層，背著LV包，下班不是下午茶，就是社交場，成為很多中產羨慕且追隨的生活狀態。

但隨著房子降價，收入變少，內卷加劇，裁員降薪等諸多現實因素來臨，大家對成功的判定標準也在變，更看重自身有什么，能掌握什么，所謂天好地好不如自己好，親戚有，朋友有，不如自己有。

曾經代表高端行業，產業聚集的超高層，摩天樓，在大眾印象里也被重新審視，大家開始關注這些大樓里，到底是什么公司，員工收入如何，有沒有欠薪情況。

既然叫金融中心，到底有沒有高端金融的從業者，有沒有帶來有效產值，畢竟小額貸款，也叫金融行業。

企業老板也在想，到底有沒有必要花這么高的租金去租超高層，公攤大不說，物業費，后期成本也高。

樓棟的運營方也在想，企業變少，空置率變高，水電，空調，玻璃清洗種種成本，包括后期的大修維護，消防救援，能否從容應對。

土地運營方也在想，與其等超高層遙遙無期的落地時間，不如商業轉住宅，迅速出讓入住，形成人氣，既是屈服于現實，也是相當務實。

基于這種大眾情緒，觀念，認知的轉變，超高層的去魅是必然的，當所有人都更加務實求穩的時候，超高層的投入產出是算不明白的。

我相信，往后的西安，伴隨人口，產業，收入越來越好，各類商辦仍會回歸，需求驅動建設，但150米怕是常態，超過200米的很難見到了。

往后，想要在西安最高的摩天上俯瞰全城景色，可選，且唯一的只剩國瑞一個，西安的超高層，止步于350米，是大概率。

這個世界很包容，不是所有人都要像姚明一樣，大高個打籃球，高有高的好，矮有矮的妙，足夠包容的同時，也足夠靈活，對個人如此，對一座千萬人口的城市也是一樣。

即便沒有高聳入云的超高層，西安依舊是西安，更理性，更務實的西安，越來越好。

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作者：晴明

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