看2025財報招商蛇口教你做人

招商蛇口去年發(fā)生了好多人事變動，原來一個鍋里掄勺的兄弟有了新領導崗位。

論感情，肯定兄弟情在；論工作，以后在大家庭里還要碰頭。

新官不理舊賬這個理，在招商蛇口就不靈了。

但怎么個理法，就變得微妙起來，既要尊重前任領導，又要含蓄地大有作為。

所以，從招商蛇口2025財報視角看做人，就顯得意味深長。

1.虧多少是學問

凈利潤是評價前任工作成績的核心財務指標之一。

不好意思，去年招商蛇口的凈利潤下降74.65%，這個指標放誰身上都不好受。

要知道前三個季度都是賺的，就是最后一個季度是虧損，然后全年虧損。

但是，虧損多少就有學問了。

虧少了，明年自己抱著背著一樣沉；

虧多了，前任和現(xiàn)任臉上都掛不住。

這就是財務魔術的魅力。

所以有了投資收益5.79億。這其實是內(nèi)部的一樁買賣。

交易事實不重要，重要的5.79億占到凈利潤總額的42.49%，快占到凈利潤的一半。

東邊漏，西邊補。你看，我還是努力在幫你的。

財務大洗澡時，洗到差不多時，里子面子都有了。

2.舊賬新賬一起理

營業(yè)收入也下降了，降了13.53%，有零有整，感覺很真實。

上市公司財報會遵守會計準則，但也有騰挪空間。

明規(guī)則是業(yè)主收了房，才能算營收。

那么，收了房后，算不算營收，就是上市公司說了算。

還有一個因素，即營業(yè)收入是要看當年的銷售額，燙平經(jīng)濟周期波動。

我們來看看招商蛇口2025的銷售規(guī)模是多少？

約是1960億

說老實話，當年賣了1960億，結轉(zhuǎn)1547億，結轉(zhuǎn)倒也實在。

不過，我們還要再看另外一個指標：叫銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金。

其實它就是這一年賣房的現(xiàn)金流入。

2025年，招商蛇口賣房賣了多少現(xiàn)金出來？約是

我們再把這組數(shù)據(jù)拉出來：

招商蛇口去年賣房1960億，收到現(xiàn)金1376億，結轉(zhuǎn)1547億。

這里面就個小秘密：去年如果結轉(zhuǎn)多，今年就會結轉(zhuǎn)少。

結轉(zhuǎn)多少也是學問。而且，今年收到現(xiàn)金1376億，2026年就能過個好年。

從賣房到收房，至少需要兩年多時間。今年結轉(zhuǎn)的，是去年和前年的賣房收入。

你從數(shù)據(jù)上看，1547億明顯是提前留了富裕，但今年也不會太難看。

這就是做人——新官既理舊賬，也要理新賬。

3.存貨是個謎，也是人心

財報上通常會有存貨會計科目。

但是此存貨非彼存貨。

什么意思呢？

只是不要忘了，會計科目上還有一個叫借款費用資本化。

它其實不是存貨，是開發(fā)商借的錢，放在庫存頭上。

所以，要減除掉這一筆。

還是以招商蛇口為例。2025年底的存貨約是3623億（不算投資性房地產(chǎn)）。

2025年，招商蛇口的借款費用資本化約是

137億。

也就是說，前面的庫存是3623億中，要減掉137億，3486億才是招商真正的庫存。

這里面同樣有一個小秘密，借款費用資本化是多是少，雖然有會計準則約束，往往也是可以調(diào)整的，調(diào)多點調(diào)少點就憑你一張嘴。

招商蛇口的費用資本化只有137億，其實可以更少點，或更多點。

你說減一半也成。習慣也可以改嘛。

我感覺是減少了，放大了庫存。

放大庫存的好處是，增加了表面上的工作難度——這攤活很難干呀！

財報雖然不說話，但數(shù)字也會說話，是不是很有意思！

它教會我們很多做人的道理，特別是當上大領導后的領導交接藝術。銷冠100

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