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招商蛇口去年發(fā)生了好多人事變動,原來一個鍋里掄勺的兄弟有了新領導崗位。
論感情,肯定兄弟情在;論工作,以后在大家庭里還要碰頭。
新官不理舊賬這個理,在招商蛇口就不靈了。
但怎么個理法,就變得微妙起來,既要尊重前任領導,又要含蓄地大有作為。
所以,從招商蛇口2025財報視角看做人,就顯得意味深長。
1.虧多少是學問
凈利潤是評價前任工作成績的核心財務指標之一。
不好意思,去年招商蛇口的凈利潤下降74.65%,這個指標放誰身上都不好受。
要知道前三個季度都是賺的,就是最后一個季度是虧損,然后全年虧損。
但是,虧損多少就有學問了。
虧少了,明年自己抱著背著一樣沉;
虧多了,前任和現(xiàn)任臉上都掛不住。
這就是財務魔術的魅力。
所以有了投資收益5.79億。這其實是內(nèi)部的一樁買賣。
交易事實不重要,重要的5.79億占到凈利潤總額的42.49%,快占到凈利潤的一半。
東邊漏,西邊補。你看,我還是努力在幫你的。
財務大洗澡時,洗到差不多時,里子面子都有了。
2.舊賬新賬一起理
營業(yè)收入也下降了,降了13.53%,有零有整,感覺很真實。
上市公司財報會遵守會計準則,但也有騰挪空間。
明規(guī)則是業(yè)主收了房,才能算營收。
那么,收了房后,算不算營收,就是上市公司說了算。
還有一個因素,即營業(yè)收入是要看當年的銷售額,燙平經(jīng)濟周期波動。
我們來看看招商蛇口2025的銷售規(guī)模是多少?
約是1960億
說老實話,當年賣了1960億,結轉(zhuǎn)1547億,結轉(zhuǎn)倒也實在。
不過,我們還要再看另外一個指標:叫銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金。
其實它就是這一年賣房的現(xiàn)金流入。
2025年,招商蛇口賣房賣了多少現(xiàn)金出來?約是
我們再把這組數(shù)據(jù)拉出來:
招商蛇口去年賣房1960億,收到現(xiàn)金1376億,結轉(zhuǎn)1547億。
這里面就個小秘密:去年如果結轉(zhuǎn)多,今年就會結轉(zhuǎn)少。
結轉(zhuǎn)多少也是學問。而且,今年收到現(xiàn)金1376億,2026年就能過個好年。
從賣房到收房,至少需要兩年多時間。今年結轉(zhuǎn)的,是去年和前年的賣房收入。
你從數(shù)據(jù)上看,1547億明顯是提前留了富裕,但今年也不會太難看。
這就是做人——新官既理舊賬,也要理新賬。
3.存貨是個謎,也是人心
財報上通常會有存貨會計科目。
但是此存貨非彼存貨。
什么意思呢?
只是不要忘了,會計科目上還有一個叫借款費用資本化。
它其實不是存貨,是開發(fā)商借的錢,放在庫存頭上。
所以,要減除掉這一筆。
還是以招商蛇口為例。2025年底的存貨約是3623億(不算投資性房地產(chǎn))。
2025年,招商蛇口的借款費用資本化約是
137億。
也就是說,前面的庫存是3623億中,要減掉137億,3486億才是招商真正的庫存。
這里面同樣有一個小秘密,借款費用資本化是多是少,雖然有會計準則約束,往往也是可以調(diào)整的,調(diào)多點調(diào)少點就憑你一張嘴。
招商蛇口的費用資本化只有137億,其實可以更少點,或更多點。
你說減一半也成。習慣也可以改嘛。
我感覺是減少了,放大了庫存。
放大庫存的好處是,增加了表面上的工作難度——這攤活很難干呀!
財報雖然不說話,但數(shù)字也會說話,是不是很有意思!
它教會我們很多做人的道理,特別是當上大領導后的領導交接藝術。銷冠100
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