北京
招商蛇口去年發生了好多人事變動，原來一個鍋里掄勺的兄弟有了新領導崗位。
論感情，肯定兄弟情在；論工作，以后在大家庭里還要碰頭。
新官不理舊賬這個理，在招商蛇口就不靈了。
但怎么個理法，就變得微妙起來，既要尊重前任領導，又要含蓄地大有作為。
所以，從招商蛇口2025財報視角看做人，就顯得意味深長。
1.虧多少是學問
凈利潤是評價前任工作成績的核心財務指標之一。
不好意思，去年招商蛇口的凈利潤下降74.65%，這個指標放誰身上都不好受。
要知道前三個季度都是賺的，就是最后一個季度是虧損，然后全年虧損。
但是，虧損多少就有學問了。
虧少了，明年自己抱著背著一樣沉；
虧多了，前任和現任臉上都掛不住。
這就是財務魔術的魅力。
所以有了投資收益5.79億。這其實是內部的一樁買賣。
交易事實不重要，重要的5.79億占到凈利潤總額的42.49%，快占到凈利潤的一半。
東邊漏，西邊補。你看，我還是努力在幫你的。
財務大洗澡時，洗到差不多時，里子面子都有了。
2.舊賬新賬一起理
營業收入也下降了，降了13.53%，有零有整，感覺很真實。
上市公司財報會遵守會計準則，但也有騰挪空間。
明規則是業主收了房，才能算營收。
那么，收了房后，算不算營收，就是上市公司說了算。
還有一個因素，即營業收入是要看當年的銷售額，燙平經濟周期波動。
我們來看看招商蛇口2025的銷售規模是多少？
約是1960億
說老實話，當年賣了1960億，結轉1547億，結轉倒也實在。
不過，我們還要再看另外一個指標：叫銷售商品、提供勞務收到的現金。
其實它就是這一年賣房的現金流入。
2025年，招商蛇口賣房賣了多少現金出來？約是
我們再把這組數據拉出來：
招商蛇口去年賣房1960億，收到現金1376億，結轉1547億。
這里面就個小秘密：去年如果結轉多，今年就會結轉少。
結轉多少也是學問。而且，今年收到現金1376億，2026年就能過個好年。
從賣房到收房，至少需要兩年多時間。今年結轉的，是去年和前年的賣房收入。
你從數據上看，1547億明顯是提前留了富裕，但今年也不會太難看。
這就是做人——新官既理舊賬，也要理新賬。
3.存貨是個謎，也是人心
財報上通常會有存貨會計科目。
但是此存貨非彼存貨。
什么意思呢？
只是不要忘了，會計科目上還有一個叫借款費用資本化。
它其實不是存貨，是開發商借的錢，放在庫存頭上。
所以，要減除掉這一筆。
還是以招商蛇口為例。2025年底的存貨約是3623億（不算投資性房地產）。
2025年，招商蛇口的借款費用資本化約是
137億。
也就是說，前面的庫存是3623億中，要減掉137億，3486億才是招商真正的庫存。
這里面同樣有一個小秘密，借款費用資本化是多是少，雖然有會計準則約束，往往也是可以調整的，調多點調少點就憑你一張嘴。
招商蛇口的費用資本化只有137億，其實可以更少點，或更多點。
你說減一半也成。習慣也可以改嘛。
我感覺是減少了，放大了庫存。
放大庫存的好處是，增加了表面上的工作難度——這攤活很難干呀！
財報雖然不說話，但數字也會說話，是不是很有意思！
它教會我們很多做人的道理，特別是當上大領導后的領導交接藝術。銷冠100
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