出品|中訪網

審核|李曉燕

2026年的中國房地產行業，正處在一個微妙且關鍵的拐點上。經歷過去幾年的深度調整，如今政策端正在密集發力。從危舊住房改造到老舊小區翻新，一系列存量盤活的信號都在清晰釋放。然而市場面依然冷熱不均，截至2026年1-5月，全國商品住宅銷售額同比下滑約3.8%，一線城市新房成交面積累計跌幅收窄至約13%，三四線城市累計下滑約3–5%??。

就在這樣一個“政策暖、市場冷”的大背景下，招商蛇口于6月初收獲了一張重量級批文，證監會同意其向特定對象發行優先股的注冊申請。

那這筆優先股融資用來做什么？公告顯示，募集資金總額不超過78.4億元，投向上海、北京、廣州、深圳、成都、西安、鄭州等核心城市的11個房地產項目，全是符合“保交樓、保民生”方向的存量商品住宅。而且公司還強調，“不存在本次募集資金用于開發新樓盤的情形”，也“不存在因本次發行而導致的業務及資產整合計劃”。翻譯過來就是：這筆錢不是去拿新地、開新盤、搞新故事的，而是用來穩住已有項目的建設交付，守住現金流的基本盤。

從底層邏輯看，招商蛇口作為招商局集團旗下地產園區的旗艦平臺，近兩年的經營策略可以用四字概括——“以退為進”。退的是規模擴張的慣性思維，進的是精細化、聚焦化和多元化的轉型路徑。2025年全行業銷售規模持續縮量，招商蛇口卻把簽約銷售額做到了1960億元，行業排名反向提升了一位，擠進全國第四。在最艱難的時候不掉隊甚至往前擠，這種韌性非常難得。

熟悉招商蛇口風格的人都知道，這家企業向來不追求短期數據的亮眼，更看重的是在行業變局中能否走得更穩更遠。2025年度業績說明會上，董事長朱文凱明確提出：“公司要從傳統的開發商真正轉變為“開發商+運營商+服務商”。這暗示了招商蛇口對未來不再局限于賣房子這件事，而是要把觸角延伸到來運營存量資產、來提供服務。

今年一季度的財務表現，也印證了這種“短痛換長穩”的邏輯。一季度營收236.67億元，同比增長15.74%；歸母凈利潤3912萬元，一季度銷售額334億元，同比只下滑4.8%，而同期50家主流房企的平均銷售額降幅是27%。在行業整體量縮的背景下，招商蛇口用更少的面積賣出了更高的均價——每平米29244元，同比提升21.6%。量縮價升，意味著產品結構在往高端走，客群在往核心城市聚集。

實際上，招商蛇口在拿地端已經布局很久。2025年全年獲取43宗優質地塊，核心10城的投資占比接近90%，其中一線城市占比達到63%。今年一季度新拿的兩塊地分別落在杭州和鄭州，依然集中在核心城市。5月份又在杭州西湖區新補了一宗地塊，溢價率超過35%，樓面價14147元每平方米。這種“寧可少拿也要拿對地方”的審慎態度，和很多還在盲目沖規模的房企形成了明顯對照。

招商蛇口近兩年最值得關注的戰略變化，或許不在開發業務本身，而是在開發之外的資產運營和資管生態的搭建上。2025年，公司旗下物業平臺招商積余實現營收193億元，同比增長12%；管理范圍內的持有物業全口徑收入達76億元，同比上漲2%。更重要的是，公司在境內公募REITs賽道的布局已經形成了完整閉環：從最早落地的產業園REIT，到保障性租賃住房REIT，再到今年5月正式申報的商業不動產REIT，三大品類全部覆蓋。招商蛇口用REITs打通資金退出的出口，用“非標運營”構建資產的差異化壁壘。

從深圳海上世界到重慶長嘉匯，再到今年5月底剛剛開街的寧波秀水街，招商蛇口在濱海藝術、濱江文旅、古街文商等賽道已經打磨出了一套“一地一策、一項目一內核”的打法。寧波秀水街開業三天客流突破60萬人次，社交媒體話題曝光超8000萬次，銷售額過千萬，在存量活化領域拿出了一個相當亮眼的范本。

房地產行業最艱難的時刻或許正在過去。市場出清加速，政策紅利持續釋放，那些擁有穩健財務、優質土儲和清晰轉型路徑的頭部企業，正在成為新一輪競爭中的勝出者。而招商蛇口正在行業最深層的調整中完成自我迭代，78.4億元的優先股融資，或許就是它邁向“開發商+運營商+服務商”新身份的重要一步。