高位時總價187萬的房子，如今只賣75萬？

雖然降價跑量早已不是新鮮事兒，但最近南京人還是被江寧正方新城山語春風打4折的消息震驚了。

畢竟，這一次山語春風并不是“孤軍奮斗”，“鄰居”聯發云啟也入局降價，97㎡精裝現房只要85萬。

入市5年多還沒賣完，均價從高峰時的兩萬多，降到現在的八千多。新盤組團打折的背后，投射了正方新城怎樣的困境？

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山語春風和聯發云啟，與銀城藍溪郡、榮盛雋峰等一道，位于江寧正方新城的銀杏湖大道一帶。

拿地和入市節點上，聯發云啟更早些，2019年8月溢價拿地，2020年10月首開，主打98-125㎡的剛改戶型，銷許均價2.3萬/㎡。

小區于2022年底完成首批次交付，公建化立面、公區超40%綠地率、全系三房+雙衛的設計等，在當時還算可圈可點。

山語春風的拿地時間是2020年7月，同樣溢價成交，拿地方是中交和路勁。毛坯限價+升級裝修包，年代感滿滿。

項目主打79-129㎡戶型，面積跨度更大，2021年3月首開，全裝修均價約2.1萬/㎡，另有1800元/㎡升級包。

雖然首開晚了半年，但山語春風與聯發云啟的首批次交付節點差不多。

實際上，這并不是正方新城的新盤第一次降價，拿山語春風舉例。

這個樓盤體量很大，入市5年，1800多套房還有260多套房沒賣。加上開發商路勁暴雷，早兩年就開啟了以價換量模式。

去年10月，項目79㎡含升級包的房源總價降到76萬，相當于正價的4.2折，引發買房人唏噓。

如今，山語春風89㎡戶型總價僅75萬起，如果這是基礎裝修的總價，相當于正價打了4折。晚幾年買房，怒省一百多萬！

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房價“打骨折”，效果怎么樣？

南京市房地產市場監測分析中心統計了今年前兩個月的新房成交數據，正方新城，上榜南京新房成交主力片區榜單。

延續到最近的成交數據，聯發云啟格外出圈。

據聯發集團公布的海報，3月的前20天，聯發云啟成交了94套，拿下南京新盤成交套數、面積雙TOP1。

南京網上房地產官網的數據顯示，截至27日，3月份聯發云啟已去化156套，刨去嘉和華府、熙元府、綠洲云湖十里院的車位數據，仍然領跑全市。

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一邊是打折帶來的復雜市場情緒，一邊是飄紅的銷售業績，正方新城，渲染著南京剛需板塊的割裂感。

關于山語春風、聯發云啟的組團打折，銳評君有幾點感受要說。

第一，行業洗牌還在持續，南京樓市分化格局徹底形成。

復盤這兩年的成交數據，無論是新房還是二手房，正形成清晰的走向：改善買家在核心板塊買好房子，撐起價格天花板；剛需群體被擠壓到遠郊板塊，以高性價比的價格上車。

聚焦剛需需求，為什么一打折，聯發云啟就能賣成南京新房套數銷冠？

很顯然，直接因素是國企+實景現房+超低總價等共同作用，促使買房人果斷出手。

更深層次的原因是，南京的小戶型供應越來越少，供應斷檔與可觀需求形成沖突。克而瑞的數據顯示：2025全年，南京90㎡以下小戶型供應了2729套，今年1-3月卻驟降到72套。

但錨定低總價新房的改善需求仍然可觀，即便正方新城配套有待完善，可新房價格降出幸福感，驅使對應客群上車。

第二，好房子正當時，過時的房子難免面對價格出清的殘酷現實。

去年起，好房子被提及的頻率越來越高，相應的，南京的迭代四代宅在多板塊開花，實現熱銷。

在好房子的實得率超100%、科技系統、全齡會所等關鍵詞前，早幾年的傳統三代宅難免過時。基于此，正方新城新房組團打4折，是價格出清、價值重構的必然。

這同樣，也是開發商降低自身預期，用更加貼近市場的定價，去對沖來自二手房市場的沖擊。

當然，正方新城并不是個例。此前銳評君關注報道的河西南深業南灣上府6.5折賣房，也是類似邏輯6.5折清盤？河西南深業現房，能買嗎？

第三，正方新城新盤集體降價，同樣受配套規劃與兌現的剪刀差影響。

正方新城向來是南京的剛需聚集地之一，不過，這里也形成了分化：

玖華府、綠城理想城所在的區域，近地鐵、砂之船等，配套相對完備；

可山語春風、銀城藍溪郡等聚集的區域近江蘇軟件園，與地鐵的直線距離約3公里，公共交通出行難度較大，且大型商場、醫院等缺失，長期以來無板塊能級和配套提升的利好刺激，房價也自然陷入惡性循環。

在銳評君看來，如今這里的新房打4折，本質上是契合“配套等待期”而重新定價。

第四，低總價房源占據市場成交主流的當下，跌出性價比的現房盤，在為高度適配的買房人發福利。

當下，南京的新房和二手房成交，都呈現高端改善和剛性剛需兩頭熱的態勢。

雖然在地段、配套上不占優勢，但山語春風、聯發云啟總能以價格、景觀或是戶型等某個維度，精準切中買房人的需求，聯發云啟能賣成南京套數銷冠自然也不奇怪了。

說到底，降價盤的本質是用價格換安全墊。我們認為，在江寧工作生活、預算格外有限、做好自住+長期持有準備的剛需買家而言，正方新城的打折新房，可以考慮入手。想投資，或單純被低總價吸引，則趁早打消念頭。