5月8日，鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四區(qū)同步發(fā)布招生新政——取消提前一年落戶和學(xué)籍占用限制。

孩子升學(xué)報(bào)名前落戶即可、入學(xué)后房子就能掛牌賣，“雞娃”家長們?cè)僖膊挥锰崆昂脦啄杲箲]，也不用擔(dān)心房子被“鎖死”在手里。

一個(gè)月過去，南京學(xué)區(qū)房掛牌量激增，成交量和成交價(jià)卻迎來小幅下滑，一批家長對(duì)購買學(xué)區(qū)房的邏輯和心態(tài)也發(fā)生了明顯變化。

01

首先是學(xué)區(qū)房成交量。

新政發(fā)布之前，每年年初至4月底是學(xué)區(qū)房成交旺季，5月各區(qū)啟動(dòng)招生工作后，學(xué)區(qū)房市場自動(dòng)進(jìn)入淡季，今年也不例外。

比如樹人學(xué)區(qū)。

圖源小紅書

有中介在小紅書發(fā)布數(shù)據(jù)，5月樹人學(xué)區(qū)房共賣出47套；而3月份的成交量在120套+，4月也有近80套的成交量。

且從表格中可以看到，5月多以300萬以下的低總價(jià)房源為主，其中，僅有部分小戶型單價(jià)能觸及6萬/㎡，大多數(shù)2房戶型都在3萬-4萬/㎡左右。

像建面約155㎡左右的金陵灣，報(bào)價(jià)690萬、成交價(jià)614.8萬，前后降了75萬多，單價(jià)約3.95萬/㎡。

而在今年3月，一套建面約156㎡的房源，成交總價(jià)還在676萬、單價(jià)約4.32萬/㎡。

這意味著近1個(gè)月來的南京學(xué)區(qū)房，下滑的不僅是成交量，還有價(jià)格。

比如新河二村， 5月16日一套建面約51.93㎡房源成交總價(jià)206萬，單價(jià)約3.97萬/㎡。

同樣是建面約51㎡左右的兩房，3月和4月均有成交，總價(jià)分別為226萬、214.5萬，單價(jià)最低也在4.1萬/㎡以上。

甚至在3月24日，一套建面約51.04㎡房源還賣出了263萬總價(jià)、5.15萬/㎡單價(jià)。同一小區(qū)、相似戶型，一個(gè)多月的時(shí)間總價(jià)相差57萬。

還有鐘英中學(xué)的王府園小區(qū)，有秦淮區(qū)老牌公辦名校鐘英中學(xué)傍身，同樣是建面約38㎡的單室套，3月份總價(jià)142萬、單價(jià)約3.78萬/㎡，4月總價(jià)135萬、單價(jià)約3.59萬/㎡。

到了5月，同樣面積的單室套成交總價(jià)降到了119萬、單價(jià)約3.11萬/㎡。

同時(shí)成交量也明顯縮水——目前5月僅有5套記錄，4月12套、3月17套。

將范圍擴(kuò)大到全市范圍來看，近一個(gè)月來南京有6個(gè)區(qū)二手房房價(jià)上漲、5個(gè)區(qū)下降，其中鼓樓區(qū)排名墊底，降幅達(dá)6.3%，緊隨其后的同樣是學(xué)區(qū)房扎堆的玄武區(qū)。

學(xué)區(qū)房旺季已過，又疊加入學(xué)新政變化，南京學(xué)區(qū)房的價(jià)格還將不斷調(diào)整，單從5月表現(xiàn)來看，“高性價(jià)比”或?qū)⒊蔀槟暇W(xué)區(qū)房的新標(biāo)簽。

02

入學(xué)政策新政落地后，南京二手房市場的掛牌量直接被“點(diǎn)燃”。

貝殼買房數(shù)據(jù)顯示，政策發(fā)布后的第二天（5月9日），南京二手房掛牌量新增1063套；9-10日兩天內(nèi)，新增掛牌量超2000套。

要知道，哪怕是在剛剛過去的“銀四”樓市旺季，新增掛牌量單日最多也才807套。而5月9日單日就有超1000套的增幅，直接刷新了近期紀(jì)錄。

毫無疑問，南京學(xué)區(qū)房是這波掛牌潮的主要力量。

圖源小紅書

二手房中介在小紅書發(fā)文：樹人學(xué)區(qū)房單日新增超70套，掛牌量直接翻倍；寧海路板塊48小時(shí)新上43套房；銀城匯文新上50套。

大批優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)集中上架，讓買家有了前所未有的選擇空間，也動(dòng)搖了賣家信心。

有中介表示，多數(shù)突然“解禁”的房源雖然上架速度快，但對(duì)于行情走向持觀望狀態(tài)，大部分在市場掛牌均價(jià)上下徘徊；僅有少部分想要“搶跑”的業(yè)主，會(huì)以低于市場均價(jià)掛牌。

比如樹人雙學(xué)區(qū)的迎江園，5月掛牌均價(jià)為5.77萬/㎡，建面約58.36㎡戶型最新掛牌單價(jià)約5.12萬/㎡、總價(jià)為299萬。

而在2個(gè)月之前，同面積房源的掛牌單價(jià)為5.79萬/㎡，總價(jià)為338萬。新政前后掛牌價(jià)格差較為明顯。

掛牌量激增、掛牌價(jià)下調(diào)，也直接影響了買家的決策。

圖源小紅書

小紅書上，一位家長的遭遇引發(fā)了不少共鳴：

今年5月1日，她咬牙買下一套拉力瑯學(xué)區(qū)房，付了10萬元定金。沒想到8號(hào)新政突然出臺(tái)，隔天隨手刷了一下同小區(qū)的成交記錄——同戶型房源成交價(jià)比自己低了十幾萬，裝修還更好。

于是，她決定賠掉10萬定金也要違約“退房”，哪怕中介表示可以去跟賣家協(xié)商再降30萬。

理由很簡單：按照她們家的情況，完全可以晚兩年再買房，直接省下一年多貸款利息；而且現(xiàn)在學(xué)區(qū)房越掛越多，價(jià)格也不穩(wěn)定，她認(rèn)為未來幾年內(nèi)大漲的可能性不高，與其現(xiàn)在倉促上車，不如等等再看。

不少在新政前買房的家長在評(píng)論區(qū)留言，直呼“心塞”。

曾經(jīng)需要提前一年落戶，且要“淘”一套學(xué)籍沒占用的房子，家長們恨不得提前三四年就在樓市里奔波。

如今，“當(dāng)年報(bào)名前落戶即可”讓入學(xué)變得從容，學(xué)位不再鎖定房子，家長們從“學(xué)區(qū)房支配”變成了“靈活度更高的挑選”。

03

學(xué)區(qū)房成交只是南京樓市的一個(gè)縮影，從全市數(shù)據(jù)來看，5月南京二手房市場整體呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的健康態(tài)勢。

據(jù)冰山指數(shù)數(shù)據(jù)，5月全市二手房共成交9154套，日均305套；對(duì)比“銀四”期間的10599套雖有小幅下降，但仍處于相對(duì)高位。

可見，隨著一系列樓市利好政策的持續(xù)釋放，市場信心逐步修復(fù)，購房者的入市意愿明顯增強(qiáng)。

2024-2025年南京二手住宅議價(jià)空間情況

數(shù)據(jù)來源：我愛我家南京研究院

成交價(jià)上，據(jù)我愛我家南京研究院數(shù)據(jù)，5月南京二手房成交均價(jià)22401元/㎡，環(huán)比下滑4%；成交議價(jià)空間為9.2%，環(huán)比收窄0.3%，整體趨向理性。

當(dāng)下，房子真實(shí)居住需求還在繼續(xù)釋放。

比如，在招生政策調(diào)整后，家長們不再是為了一個(gè)學(xué)位而溢價(jià)買單，而是根據(jù)自己的真實(shí)需求和預(yù)算，從容選擇一套合適的房子。

這讓早些年學(xué)區(qū)房的高價(jià)泡沫進(jìn)一步被擠掉，房子居住功能正在重新回到市場中心。