這年頭，在上海買(mǎi)房，居然也要準(zhǔn)備好“服從調(diào)劑”了。

上周末，位于長(zhǎng)寧天山板塊的和樾長(zhǎng)寧迎來(lái)第三次開(kāi)盤(pán)。由于認(rèn)籌率沒(méi)過(guò)半，48套小高層最終只等來(lái)了20組有效客戶(hù)。

原定的公證搖號(hào)自然沒(méi)了用武之地，但開(kāi)發(fā)商卻現(xiàn)場(chǎng)搞了一場(chǎng)極具“創(chuàng)意”的選房?jī)x式：

填意向志愿、抽乒乓球選房。

這場(chǎng)面，像極了高考志愿填報(bào)。客戶(hù)在認(rèn)籌時(shí)要填一份意向協(xié)議書(shū)，設(shè)置第一志愿和第二志愿。

開(kāi)盤(pán)時(shí)，第一志愿優(yōu)先；如果多人撞了“第一志愿”，那就全憑運(yùn)氣：

現(xiàn)場(chǎng)抽乒乓球，號(hào)碼小的先選。

原本平淡的開(kāi)盤(pán)，瞬間有了競(jìng)技感。開(kāi)發(fā)商費(fèi)盡心思把心理緩沖期拉長(zhǎng)，給客戶(hù)一個(gè)“調(diào)劑”的機(jī)會(huì)，本質(zhì)上就是為了那兩個(gè)字：

回款。

有些數(shù)據(jù)是經(jīng)不起細(xì)看的。在和樾長(zhǎng)寧前兩次的宣傳海報(bào)里，“首開(kāi)售罄”、“二開(kāi)認(rèn)購(gòu)近150%”的字眼格外耀眼。

但在真實(shí)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)面前，濾鏡碎了一地：二開(kāi)之后的實(shí)際網(wǎng)簽，只有31套。

和樾長(zhǎng)寧的尷尬，是上海核心區(qū)新房“地段迷信”破裂的一個(gè)縮影。

這個(gè)項(xiàng)目地處天山板塊，雖是內(nèi)環(huán)，卻 和中環(huán)只有一路之隔。單價(jià)高達(dá)13萬(wàn)，產(chǎn)品力還顯得有些捉襟見(jiàn)肘：緊鄰高架，城市界面一般，社區(qū)體量小到公區(qū)配套也缺斤少兩。

更被詬病的是戶(hù)型，為了強(qiáng)行增加陽(yáng)臺(tái)亮點(diǎn)，臥室面積被擠壓得連改善客戶(hù)都直搖頭。

看看周邊，仁恒河濱花園這類(lèi)成熟的次新房均價(jià)在10萬(wàn)左右，天山河畔花園則在9萬(wàn)上下。近3萬(wàn)的價(jià)差，買(mǎi)一個(gè)靠高架、配套缺位的樓盤(pán)，長(zhǎng)寧的改善客群并不傻。

原本，和樾長(zhǎng)寧的底氣來(lái)自于它是長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)近十年來(lái)極少數(shù)的供應(yīng)。但這個(gè)唯一性的保質(zhì)期，也快到頭了。

下周一，上海土拍將迎來(lái)長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)的“地王”，保利已經(jīng)帶了100億資金入場(chǎng)準(zhǔn)備摩拳擦掌。那個(gè)巨無(wú)霸項(xiàng)目預(yù)計(jì)供應(yīng)500套房，是和樾長(zhǎng)寧的三倍多。

面對(duì)即將到來(lái)的巨輪，和樾長(zhǎng)寧急了。這次開(kāi)盤(pán)，123平的戶(hù)型單價(jià)悄悄下調(diào)了5000多。降價(jià)換認(rèn)籌，卻依然沒(méi)能換來(lái)爆滿(mǎn)，這本身就是一種信號(hào)。

現(xiàn)在的上海樓市，正處于一種極度的分化與撕裂中。

“滬九條”之后，二手房市場(chǎng)確實(shí)熱了起來(lái)，日均成交頻繁破千，新房里的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如中環(huán)麓島、保利珺園依然能做到高認(rèn)購(gòu)甚至日光。

但那些地段略顯尷尬、產(chǎn)品存在硬傷、價(jià)格透支未來(lái)的項(xiàng)目，即便在東風(fēng)之下，依然感受的是陣陣寒意。

比如桃浦板塊的金隅公園東序。在全上海新房規(guī)模開(kāi)盤(pán)潮中，它成了那個(gè)被遺忘的角落：

開(kāi)盤(pán)五個(gè)月，銷(xiāo)售額只有區(qū)區(qū)4套。

桃浦不缺新房，但缺的是“非你不可”的理由。五個(gè)樓盤(pán)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品、價(jià)格、面積段幾乎是復(fù)刻出來(lái)的。

為了求生，寶華紫薇花園直接打出了85折的旗號(hào)，中環(huán)隨晉甚至在邊做邊改規(guī)劃。

金隅也打算在月底推出二批次，試圖再搏一把。

曾經(jīng)，上海新房是買(mǎi)到即賺到的理財(cái)產(chǎn)品，大家拼的是積分，求的是入場(chǎng)券。

而現(xiàn)在，單價(jià)13萬(wàn)的項(xiàng)目也要靠下調(diào)價(jià)格來(lái)獲客，上海樓市正回歸一個(gè)冷酷的真理：

沒(méi)有賣(mài)不出的地段，只有配不上的價(jià)格。

開(kāi)發(fā)商們正急著收回款項(xiàng)，為過(guò)去幾年的高價(jià)拿地填坑。而購(gòu)房者們，在看過(guò)了太多的調(diào)劑和降價(jià)后，變得前所未有地冷靜。

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