近日，北京國樽律師事務(wù)所代理的中國籍委托人李女士與受托方陸女士的西班牙馬德里房產(chǎn)委托租賃糾紛案件圓滿辦結(jié)。國樽律所涉外團(tuán)隊(duì)?wèi){借對跨境民商事糾紛領(lǐng)域法律法規(guī)的深刻理解與豐富的涉外案件處置經(jīng)驗(yàn)，僅用 4 個(gè)工作日便通過非訴方式幫助委托人完成房產(chǎn)授權(quán)終止手續(xù)，并全額追回被隱匿的租金收益，高效實(shí)現(xiàn)委托人全部核心訴求。

案件梳理

委托人李女士為中國籍公民，在西班牙馬德里擁有合法產(chǎn)權(quán)的住宅房產(chǎn)，委托其朋友陸女士代為辦理該房產(chǎn)的出租運(yùn)營、租金收取及日常管理事宜。受托履職期間，陸女士嚴(yán)重違反受托人法定忠實(shí)義務(wù)，就案涉房產(chǎn)與承租方簽訂租金標(biāo)準(zhǔn)更高的實(shí)際履行合同，同時(shí)向委托人李女士出具租金標(biāo)準(zhǔn)大幅降低的備案合同，通過 “陰陽合同” 的方式惡意隱匿、截留差額租金收益，非法侵占委托人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。委托人發(fā)現(xiàn)相關(guān)事實(shí)后，為維護(hù)自身合法權(quán)益，正式委托國樽律師事務(wù)所介入處置，核心訴求為終止案涉房產(chǎn)的委托授權(quán)、要求陸女士全額返還非法侵占的租金所得。

案件時(shí)間線

1、2024 年 12 月 2 日：委托人李女士與北京國樽律師事務(wù)所完成委托手續(xù)，正式委托律所涉外團(tuán)隊(duì)就其西班牙馬德里房產(chǎn)委托租賃糾紛提供全流程法律服務(wù)；

2、2024 年 12 月 3 日：承辦律師完成全案事實(shí)梳理、證據(jù)材料固定與法律適用論證，向受托方陸女士正式發(fā)送律師函，明確告知其違約行為的法律后果，提出終止委托授權(quán)、返還非法所得租金的核心主張；

3、2024 年 12 月 4 日 - 12 月 5 日：國樽律所承辦律師與陸女士開展多輪專業(yè)溝通與談判，厘清案件法律責(zé)任邊界，固定其通過陰陽合同隱匿租金的核心違法事實(shí)，督促其立即履行租金返還義務(wù)，并配合完成委托授權(quán)終止的相關(guān)手續(xù)；

4、2024 年 12 月 6 日：受托方陸女士全額返還非法截留的租金收益，配合委托人完成案涉房產(chǎn)出租管理委托授權(quán)的全部終止手續(xù)，案件正式辦結(jié)，委托人對案件辦理效率與結(jié)果均表示高度滿意。

辦案律師解讀

本案中主要爭議焦點(diǎn)為：

1、跨境委托代理關(guān)系的法律適用與受托人忠實(shí)義務(wù)的認(rèn)定

本案委托人系中國籍公民，委托代理行為發(fā)生在西班牙境內(nèi)，需先明確案涉委托合同關(guān)系的法律適用規(guī)則；同時(shí)需界定受托人陸女士簽訂陰陽合同、隱匿租金的行為，是否違反了委托合同項(xiàng)下的法定忠實(shí)勤勉義務(wù)，是否構(gòu)成根本違約。

2、“陰陽合同” 的違法性認(rèn)定與非法所得的核算標(biāo)準(zhǔn)

陸女士就同一租賃事項(xiàng)出具兩份租金標(biāo)準(zhǔn)存在顯著差額的合同，以低價(jià)合同向委托人報(bào)備、高價(jià)合同實(shí)際履行，需明確該行為的違法性，以及其應(yīng)向委托人返還的非法侵占租金收益的核算范圍與標(biāo)準(zhǔn)。

3、委托授權(quán)的單方終止條件與跨境手續(xù)辦理

委托人作為委托方，在受托人存在嚴(yán)重違約、損害委托人核心財(cái)產(chǎn)權(quán)益的情況下，是否有權(quán)單方解除委托合同、終止授權(quán)委托，以及如何在跨境場景下完成授權(quán)終止的合規(guī)手續(xù)，保障委托人對案涉房產(chǎn)的完整處分權(quán)。

4、跨境民商事糾紛的高效非訴解決路徑

本案涉及中、西兩國跨境法律事項(xiàng)，相較于周期長、成本高的跨國訴訟程序，如何通過非訴談判的方式快速固定證據(jù)、厘清法律責(zé)任，在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)委托人終止授權(quán)、追回租金的核心訴求，避免委托人財(cái)產(chǎn)權(quán)益遭受持續(xù)損害。

法律依據(jù)

（一）委托代理關(guān)系的法定權(quán)利與義務(wù)

1、《中華人民共和國民法典》第九百一十九條：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。

2、《中華人民共和國民法典》第九百二十二條：受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意；因情況緊急，難以和委托人取得聯(lián)系的，受托人應(yīng)當(dāng)妥善處理委托事務(wù)，但是事后應(yīng)當(dāng)將該情況及時(shí)報(bào)告委托人。

3、《中華人民共和國民法典》第九百二十四條：受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求，報(bào)告委托事務(wù)的處理情況。委托合同終止時(shí)，受托人應(yīng)當(dāng)報(bào)告委托事務(wù)的結(jié)果。

4、《中華人民共和國民法典》第九百二十七條：受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人。

（二）委托合同解除與違約責(zé)任認(rèn)定

1、《中華人民共和國民法典》第五百六十三條：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。

2、《中華人民共和國民法典》第九百三十三條：委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同造成對方損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由外，無償委托合同的解除方應(yīng)當(dāng)賠償因解除時(shí)間不當(dāng)造成的直接損失，有償委托合同的解除方應(yīng)當(dāng)賠償對方的直接損失和合同履行后可以獲得的利益。

3、《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

（三）涉外民事關(guān)系的法律適用規(guī)則

1、《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第十六條：代理適用代理行為地法律，但被代理人與代理人的民事關(guān)系，適用代理關(guān)系發(fā)生地法律。當(dāng)事人可以協(xié)議選擇委托代理適用的法律。

2、《中華人民共和國涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十七條：當(dāng)事人可以協(xié)議選擇動(dòng)產(chǎn)物權(quán)適用的法律。當(dāng)事人沒有選擇的，適用法律事實(shí)發(fā)生時(shí)動(dòng)產(chǎn)所在地法律。

3、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百七十二條：因合同糾紛或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，對在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)沒有住所的被告提起的訴訟，如果合同在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)簽訂或者履行，或者訴訟標(biāo)的物在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)，或者被告在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)有可供扣押的財(cái)產(chǎn)，或者被告在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)設(shè)有代表機(jī)構(gòu)，可以由合同簽訂地、合同履行地、訴訟標(biāo)的物所在地、可供扣押財(cái)產(chǎn)所在地、侵權(quán)行為地或者代表機(jī)構(gòu)住所地人民法院管轄。

封躍平

國樽律師事務(wù)所-全球管委會(huì)主席

福布斯出海全球化領(lǐng)軍人物TOP30

職業(yè)領(lǐng)域：跨國企業(yè)并購、涉外法律服務(wù)、公司治理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、涉外企業(yè)注冊、跨境投資等

國樽律師事務(wù)所是深耕涉外法律服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)律所，以 “立足中國，服務(wù)全球” 為宗旨，構(gòu)建起覆蓋 106 個(gè)國家及地區(qū)的全球服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在美國、香港、新加坡、歐洲等多地?fù)碛兄痹O(shè)分支機(jī)構(gòu)與本土執(zhí)業(yè)團(tuán)隊(duì)，匯聚 2000 余名具備海外教育背景、精通多國語言及不同法域法律的精英律師團(tuán)隊(duì)。

國樽律所涉外企業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，精通美國、新加坡、歐洲等多個(gè)國家及地區(qū)的企業(yè)注冊規(guī)則，依托各地分所本地資源，可為客戶提供“資料整理、合規(guī)審核、材料提交、流程跟進(jìn)、后續(xù)配套”一站式涉外企業(yè)注冊服務(wù)，尤其擅長美國各州企業(yè)注冊代辦，熟悉特拉華州、加州等熱門注冊州的規(guī)則與流程，能夠精準(zhǔn)適配客戶需求，高效完成注冊事宜。多位律師入選北京市律師協(xié)會(huì)涉外律師人才庫，斬獲錢伯斯、ALB、LEGALBAND 等國際權(quán)威獎(jiǎng)項(xiàng)認(rèn)可，服務(wù)客戶涵蓋騰訊、海爾、波音、樂高等世界知名企業(yè)，以及各類跨境創(chuàng)業(yè)個(gè)人、中小企業(yè)。

作為 “一帶一路” 十周年企業(yè)家大會(huì)唯一簽約中方律所，國樽聚焦跨境投資并購、涉外企業(yè)注冊、國際貿(mào)易合規(guī)、國際商事爭議解決等核心涉外業(yè)務(wù)，深度適配不同法域監(jiān)管要求，憑借熟悉各國企業(yè)注冊規(guī)則、跨境服務(wù)網(wǎng)絡(luò)完善的優(yōu)勢，為中國公民、企業(yè)“走出去”提供全鏈條、定制化法律支持，成功助力多起涉外企業(yè)注冊、跨境創(chuàng)業(yè)布局高效落地，是跨境經(jīng)營、投資的可靠法律伙伴。