上海別墅區的格局，是怎么煉成的？

上海房地產行業里有一個特殊現象：

因為別墅板塊的地緣封閉屬性，大部分媒體對于別墅板塊的分析都語焉不詳，甚至連一篇匯總性的分析都沒有。

因此，作為專業媒體，我們系統性地對別墅做一個匯總性的梳理。

今天是別墅專題的第一篇：

上海別墅的開發歷史，到底是怎么一個過程？

對于上海別墅的開發歷史進行綜述，最直接的辦法就是用時間軸進行分段。

整個上海的別墅開發歷史大概可以分為四個階段：

1、2000年之前，市區及市區外溢板塊別墅的啟動期。

2、2000-2003年，郊區別墅格局的奠定期。

3、2003-2020年，別墅格局發展和洗牌周期。

4、風貌別墅開發周期。

其中，第一二個時間周期，可以統稱為上海別墅的格局奠基期：

2003年限墅令出臺之前，上海的眾多別墅區地塊已經基本完成了土地出讓。

而進了2003年之后的第三周期，上海別墅區格局基本上框架已定，可以稱之為發展成熟期，這個階段各大別墅區逐漸開發成熟，并經歷了全市別墅格局的洗牌。

上海別墅開發的第一周期，就是市區核心區的別墅板塊，以及其外溢板塊的崛起周期。

上海核心區的別墅區崛起，其實和“洋人”的到來關系很大。

上海最早的別墅自然是100年前的老洋房，本身就是舶來品。

而改革開放后，現代別墅的起源，也是響應了時代需求：

上海第一個涉外經開區虹橋經開區成立后，大量外企大規模的進入上海。

為了迎合外籍友人的生活習慣、順便賺賺外匯，上海開始建設完全區別于本土老公房的高級公寓和別墅社區。

當然，買家中，也有部分因為外貿行業蓬勃發展而賺到大量外匯的本地富商群體，還有一部分就是歸國華僑。

像建成于1988代初期的永嘉路386弄的永嘉公館，只有甲、乙、丙、丁四幢聯排別墅，其買家就是愛國華僑，當年以40萬美金一套的價格買入。

當然梧桐區內部的外銷房別墅其實體量不大，真正成片、成規模開發的，還是90年代開發的古北國際社區，以及古北的“外溢”地段。

當然，古北一期的規劃和今天的規劃也類似，板塊核心區大面積開發建設的還是洋房類型產品。

而低密度別墅住區，自然還是逃不開“建在郊區”的命運，主要分布在古北外圍區域。

金虹橋板塊、金匯板塊、西郊板塊，在這一時期都出讓了別墅地塊，興起了別墅開發。

比較知名的有建成于1993年古北一期的西郊花園別墅，就是網上流傳很廣的古北國際社區照片里的那些別墅。

這個時期開發商主要還是港資開發商為主，或者披著港資外衣的一些早期本土開發商。

比如后續開發了湯臣一品、湯臣高爾夫的湯臣集團進入上海的第一個項目，就是位于金虹橋板塊建設于1998年的嘉年別墅（下圖源自網絡）。

當然，這個時期作為重磅的就是如今浦西第一別墅區——西郊，在這個周期整體規劃并啟動了開發建設。

像比較早期的西郊溫莎豪園、綠谷別墅就是90年代初期就建起來租賃給外籍人士的租賃別墅社區；

而后到了1997年左右開發文華別墅、2000年開發滿庭芳花園都是當年的外銷房別墅社區。

當然，這個外溢效應不僅僅只是古北周圍，因為當時受到外資影響的板塊不僅僅這一圈。

當時的外企總部主要位于長寧、部分位于徐匯，而大量的外企工廠分布于下游的閔行、青浦、松江，這也直接帶動了對應區域的別墅開發。

徐匯，也在康健板塊開發了玫瑰園、牡丹園等純獨棟外銷房社區，只不過規模比不了成片開發的長寧。

比如今天的大虹橋別墅區，就是因為承建了外企工廠，而奠定了別墅區的開發基礎，像華漕別墅區早年更響亮的名字金豐國際社區。

當然，郊區的部分我們后面再聊，因為在2000年以前，大部分郊區別墅區板塊都只是啟動規劃，極少有別墅上市。

浦西市區的別墅奠基由古北開始，而浦東別墅的奠基則由金橋引領。

碧云、聯洋最初的定位就是為了迎接美國通用汽車等公司落戶金橋而規劃的國際社區，其中碧云以別墅為主，聯洋以高層為主。

碧云別墅區還有非常明顯的外銷別墅氣質，各社區建筑風格非常有外國風情，像出租的碧云別墅、后面開盤的維詩凱亞、云間綠大地等社區都是非常典型的外國風格別墅。

這個區域當年非常輝煌，1999-2000年，碧云別墅一期二期剛入市就引發了樓市轟動。

出租率100%不說，巔峰時期每月10萬/套的租金直接創下上海別墅租賃市場的紀錄，秒殺一眾老牌富人區。

相比于碧云的成片別墅開發，聯洋當時其實還是弱一檔次的地段，而且開發的也相對更晚，在這個周期內。

聯洋和花木的交界處的三大別墅區，李嘉誠開發四季雅苑、御翠園；以及證大的中式別墅九間堂在這個周期還是規劃期，2000年之后才開始真正建設銷售。

而當下浦東真正的第一梯隊別墅板塊東郊，在當年只不過是在碧云外溢區、借著東郊國賓館名號出道的外溢別墅區

——本質上在當年屬于郊區地段，要不然也不會出現主打高爾夫球場概念的別墅區湯臣高爾夫。

只不過在今天這個板塊可以視為市區別墅區，就歸類在了這個周期內，且開發的時間段確實也是90年代（湯臣一期98年竣工）。

綜合來看，上海市中心別墅區的奠基都在2000年前就已經完成，后續基本沒有誕生新的別墅區。

只不過，受限于時代條件，開發于這個時代的別墅社區大多都設計的農村自建房差不多，外立面是涂料或者馬賽克磚，小區內的公共配套破舊，路網很窄。

尤其是古北-西郊的別墅，大部分都非常老。

僅有部分社區類似于長寧的西郊名苑可以整體推掉翻新重建，大部分社區至今都顯得很破舊。

但是也還是有很多社區如今都已經十分陳舊，且設計理念過時，跟不上如今購買力的需求。

而真正至今還占領上海頂豪市場的別墅社區，比如檀宮、東郊壹號，華州君庭，大部分都是在這個周期拿地、建設于03年以后的蓬勃發展區，這個我們后續會講。

而進入2000年，上海郊區的別墅區就進入了主力的崛起周期。

郊區別墅區的崛起原因，大概有三類。

第一大類，就是第一部分提到的，外企工廠落地帶來的外溢需求，直接促成了郊區別墅區的誕生。

除了第一部分提到的徐涇華漕，像是松江近郊的九亭、閔行近郊的七寶、梅隴、顓橋等區域也有一些當年就啟動開發的別墅片區。

這其中，規模最為宏大的無疑就是新閔別墅區。

這個板塊也是因為當年徐匯外溢莘莊崛起，松江想借著靠近莘莊的區位優勢，主動規劃出來一整片地方，官方叫“新閔經濟區”，旨在打造亞洲最大的別墅區。

而早期這里吸引了一批韓國開發商集中囤地，也是意在賣給周邊工業區里的外籍高管。

只不過這個區域開發得太晚，主力產品都開發在2000年之后，大部分買家都已經是本地人。

第二大類崛起的郊區別墅區，主要源自于當時富人群體誕生的一個購房需求。

國內九十年代后本土富人逐漸崛起，對香港電影里的莊園別墅有了追求，對市區相對密度較高的外銷別墅逐漸嫌棄。

而彼時又有一批來自江浙的富商來滬買房，大家對是否距離市區很近不太在意，反而更加在意回江浙是否方便。

因此，在郊區買個莊園別墅成了當年的一個富豪圈潮流，開發商也是在有意迎合這個需求。

因此，一批上海郊區遠郊、有自然景觀或者旅游、休閑資源的板塊開始逐漸開發崛起。

最典型的就是佘山別墅區，作為上海唯一一個99米高山，天生就是打造別墅區的材料。

這里規劃的都是莊園級別的別墅，上海紫園2003年就已經有了上億豪宅，幾乎是全國獨一份。

另一個就是馬橋的旗忠別墅區，也是類似的情況，只不過基于高爾夫球和網球場館出圈；

1999年旗忠高爾夫俱樂部開業后，讓區域有了富人區的氣質，后續就基于此規劃開發了綠城玫瑰園等超級大的莊園別墅，也成為了當時的亞洲十大豪宅。

這一類型的別墅很長一段時間都是上海改善鏈條的天花板，在2015年之前相當長的一段時間里，樓市地位并不遜色于市區別墅。

直到2020年之后，才隨著全市豪宅格局的重塑以及富人共識的改變，逐漸成為樓市的非主流產品。

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而真正讓郊區別墅區大批量建設的原因，是來自于上海當時一個重大的城市規劃，也就是2000年代初期提出的一城九鎮。

這個規劃很宏大、很重要，因此我單獨開了一段來聊聊。

2001年，上海提出了“一城九鎮”的規劃，對上海郊區開始大力發展。

這一城九鎮分別是：松江新城、朱家角、安亭、高橋、浦江鎮、羅店、楓涇、周浦、奉城、堡鎮（2003年陳家鎮）

這個規劃則奠定了上海郊區別墅區的另外半壁江山。

客觀來講，一城九鎮這個規劃如今看是有時代局限性的：

當時的規劃者認為上海市區很難繼續擴大到把這些地方融入市區，因此直接把這些遠郊板塊獨立按照特色小鎮規劃，本質上還是明顯低估了上海市區的攤大餅能力。

但是這也讓上海因此多了一批有低密度住宅存在的近郊別墅社區，豐富了上海樓市別墅市場的供應結構。

最典型的就是松江新城的泰晤士小鎮。

很多朋友都以為是拍婚紗照的地方，但實際上這個別墅區里部分別墅組團定位很高。

松江本地很多大佬都住在溫莎半島里面，在本地認可度和知名度相當不錯。

像朱家角別墅區的中式別墅，也是結合了古鎮的定位，后續開發了綠洲江南園這種莊園型的類中式風格別墅。

安亭半島自然不用多說，相信很多朋友都看過那個非常有海外風情的安亭新鎮，安亭周圍也開發了一些以高爾夫為主打的別墅項目。

浦江，本身規劃了意大利風格，后續在逐步建設過程中也建成了成片開發的低密度住區。

包括鵬欣一品漫城系列、萬科翡翠別墅、華僑城十號院等品質別墅社區，都在后續逐漸開發入市。

而羅店新鎮就是后續美蘭湖別墅區的原型——只是很可惜后續沒有實現當年“國際社區”的規劃愿望。

當然這類別墅區，實際別墅的建設都比較晚。

大部分是規劃、土地出讓在2000-2003年，實際別墅的入市時間都在2005年之后。

比如美蘭湖2005年才推動大規劃啟動，實際上主力開發起集中在2005-2015。

當然，除了以上提到的三類主流郊區別墅區，還有一些開發了別墅的板塊，也是在這個周期啟動了規劃，而原因其實只有一個：

郊區地價便宜，被開發商批量拿地，規劃成了別墅區。

比如康橋半島別墅、南翔的金地別墅區、唐鎮的四大別墅，基本都是如此。

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而2003年發布了限墅令之后，上海幾乎就不再有新增的別墅區。

這一時期，上海的別墅區基本框架就確定了，后面十幾年基本就進入蓬勃的開發周期。

隨著各大別墅區蓬勃發展，也逐漸誕生出了一些在今天比較主流甚至可以說封頂的產品。

比如西郊的檀宮就是這個時代誕生的產品，2003-2005年銷售，每棟都是莊園級別的產品，至今仍是全國頂級豪宅一梯隊。

而東郊區域后續也誕生華州君庭、東郊壹號這種莊園型產品，站在泉溝豪宅圈的頂峰。

設計風格上，這一周期的別墅也是百花齊放。

檀宮就是多種國家的設計風格，每戶幾乎都不一樣；

像是聯洋的三兄弟中，九間堂就是全國中式別墅的鼻祖級產品，四季雅苑和御翠園就是典型的港風別墅，各不相同。

當然，這個周期真正的主角還是浦東的東郊以及大部分的郊區別墅區，因為這些區域大部分都是2000年之后規劃的，相對開售開發的晚、產品更新、設計更漂亮；

而90年代率先崛起的別墅片區古北-西郊別墅區，在這個周期內其實可開發的空間已經比較有限。

因此真正看過一圈別墅的客戶，經常會吐槽西郊的別墅怎么都這么老，原因就在于開發的節奏不同。

只不過這也造成了一個新的問題，主力開發于2003年后的這些板塊，大多都有一個同樣的缺點：

板塊早年規劃并未完全完畢就趕上了限墅令，后續幾乎都沒有辦法持續進行別墅開發；

板塊內新出讓的地塊大多都是高層地塊，降低了板塊的圈層。

像徐涇、南翔、唐鎮這些地方由于離市區近，隨著市區擴大，在2010年之后，逐漸開發成了了近郊的剛需商品房片區；

而像佘山、美蘭湖等遠郊區域，由于市區攤大餅根本攤不過去，因此周邊不少土地甚至規劃成了動遷房，大大拉低了板塊的圈層。

唯有東郊因為板塊能級大幅度提升，后續張家浜的開發還是盡可能在能力范圍內保證了新地塊的密度盡量比較低。

除了中環外的浦開云璟搞成了高層，中環內的部分，基本都還是建成了洋房大平層、疊加別墅、聯排別墅類型的產品。

當然，如果直接說這個大周期完全沒有誕生別墅區也不客觀，實際上還是零星誕生了一些“含別墅”的片區。

比如新江灣，借著低密度規劃建設了一些疊墅產品和合院產品，相對來說比較成片勉強算半個別墅區。

此外，就是一些市區項目通過高低配規劃出來的聯排產品，比如中海紫御豪庭的聯排別墅、濱江凱旋門的濱江別墅，都是這個時代的特殊產品。

但是因為整體不成氣候，也就不單獨作為一個別墅區的分類了。

而后就是2020年之后的風貌別墅時代，這類產品和主流別墅區其實差別很大，我后面單獨寫一篇專題單獨分析。

綜述

如果按照今天的市場格局給上海別墅區排個序列：

大概可以分為四大梯隊。

最頂端的就是頂級豪宅梯隊，主力成交總價在5000萬以上，和都心豪宅競爭。

其定位可以兼顧自住和保值增值，甚至可以作為家族傳世資產進行傳承。

主要的板塊其實就三個，是長寧西郊，大花木（聯洋+碧云），以及東郊。

三者之間的區別在于，西郊更加有煙火氣但是房子特別老，很多老別墅到今天有些過時了；

聯洋和碧云板塊成熟，別墅區想對新也能一定程度兼顧煙火氣。

而東郊就是房子新、品質好，有不少莊園類型產品，但是周圍郊區感很重，步行基本沒什么配套。

實際上，一般到了5000萬以上預算。基本東郊西郊都會去看看，最后結合自己的實際喜好做選擇。

第二梯隊獨一檔是大虹橋別墅區，包括徐涇、華漕在內。

作為西郊的外溢板塊，本身就有豐富的客源基礎，很多家庭因為西郊房子太老而出來選擇徐涇。

且由于離虹橋很近，非常適合江浙家庭通勤，成交量是斷崖式領先的第二檔，2000-4000萬總價中最主流的選擇。

其中有不少近些年開發的別墅產品，在全上海都是比較優秀的產品。

這個區域也因為幾個標桿社區如西郊安瀾、金臣別墅、西郊莊園，板塊也能承受部分5000-1.5億的購買力。

第三梯隊是其他地緣性質的別墅區。

包括滿足浦東人民改善需求的浦錦別墅區、康橋別墅區、唐鎮別墅區，滿足嘉定人民居住需求的南翔別墅區，這種整體的市場認可度比較局限于區域內。

包括市區的一些聯排別墅，其實也是這個體系——整體受眾有限，價格太高還會錯配。

第四梯隊，就是遠郊度假型別墅，包括馬橋、佘山等區域別墅，曾經也是頂級富豪的選擇；

如今在高總價回歸核心區的共識下，基本淪為了度假住宅，很難作為第一居所，市場上的價格甚至比不過10年前的水平。

后續我會基于板塊特點，繼續推文分析別墅板塊內部的情況，大家可以保持關注。

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