環(huán)二很少用這樣的標題，太極端了。

　　環(huán)二之前也經(jīng)常說，房子沒有好不好，只有適合不適合。

　　今天要分享的這些房子，即使你覺得適合，環(huán)二也不建議買。

　　真的是時代在拋棄它們。

　　在降到100萬/套之前，環(huán)二不會推薦。

　　這類房子就是孤盤。

　　樓盤方圓幾公里沒有小區(qū)，或者沒有同類小區(qū)，我們稱之為孤盤。

　　比如奉賢柘林的佳源夢想廣場，附近都是農(nóng)田、工廠、大學，規(guī)模化的居住區(qū)都在2公里以外。

　　其實這種房子上海本來不多，上海人多地少，哪哪都是人，不至于開發(fā)一個小區(qū)就結(jié)束。

　　壞就壞在2012-2017年房地產(chǎn)最后的黃金時代，我們野心空前膨脹。

　　20年的高速增長，最后一個空軍被迫投降，京滬永遠漲成了全民共識。

　　房地產(chǎn)這場游戲終于迎來高潮，烈火烹油鮮花著錦。

　　2016年房價暴漲兩倍，到處都在宣傳“再不買就永遠買不起了”。

　　大量剛需被激活，手里連50萬都沒有的也要高杠桿買房。

　　開發(fā)商也沖昏頭腦，到處亂拿地，2016年8月融信激動到拿了中興路地王。

　　樓板價10.03萬，可售部分樓板價超過14萬。

　　全國再次出現(xiàn)超過10萬的土拍是8年后，超過14萬的土拍在大陸房地產(chǎn)開發(fā)史上樓板價可以擠進前三。

　　實際上綠城潮鳴東方地塊、新天地聯(lián)發(fā)&豐隆地塊都沒打破融信記錄，可見當時房地產(chǎn)市場有多沖動，有多自信。

　　連14萬的地都敢拿，沒任何居住氛圍的遠郊火起來就能理解了。

　　除了上面提到的佳源夢想廣場，還有松江恒大帝景、嘉定首創(chuàng)旭輝城、寶山金地藝境、萬科·西郊都會、保利艾廬、保利云上拾光等等，數(shù)不清。

　　甚至大量的郊區(qū)小鎮(zhèn)樓盤都可以認為是孤盤，松江小昆山、車墩，嘉定華亭、外岡，寶山羅涇、羅店，浦東泥城、新場等等，都短期開發(fā)過樓盤，后面戛然而止。

　　這些樓盤的缺點都知道，沒地鐵、沒配套、沒居住氛圍，生活相當不便。

　　比如嘉定首創(chuàng)旭輝城，規(guī)模化商場、地鐵直線距離都要4.5公里，跟上海便利的生活完全脫節(jié)。

　　要去好的醫(yī)院更可怕，最近的是瑞金醫(yī)院北院，坐公交得50多分鐘，開車也要20多分鐘。

　　周邊環(huán)境幾乎都是城鄉(xiāng)結(jié)合部，廠房、農(nóng)民房、農(nóng)田夾雜。

　　更令人絕望的是沒規(guī)劃，上面的這些問題將長期存在。

　　不過環(huán)二不推薦這些小區(qū)，不是因為上面這些。

　　一分錢一分貨，有上面這些缺點，那肯定便宜。

　　嘉定北地鐵口的房子好，配套全生活方便，但是單價得4萬，動不動三四百萬一套。

　　往北走5公里，便宜一半，155萬就能買三房。

　　環(huán)二不推薦的原因是，擔心以后根本賣不掉。

　　這些房子是房地產(chǎn)最高潮時期誕生，物極必反，后來市場下行。

　　那些業(yè)主成了接最后一棒的。

　　經(jīng)過這幾年的調(diào)整，現(xiàn)在的買房人心態(tài)跟2016年天壤之別。

　　2016年所有人都野心勃勃，再遠郊大家也敢買，之前見過太多傳奇。

　　莘莊、九亭、南翔、顧村原來也一無所有，2016年生活配套也全配齊。

　　那我現(xiàn)在買的遠郊，也不會出問題。

　　2026年了，這些故事大家不信了。

　　預期調(diào)整，價格體系就要調(diào)整。

　　這背后的本質(zhì)變化是，人口周期結(jié)束。

　　2016年大漲，是剛需集中釋放，遠郊樓盤分分鐘清盤。

　　現(xiàn)在已經(jīng)沒太多剛需了。

　　更可怕的是，那一批買入的業(yè)主到了置換時間。

　　大部分人一生要買2-3次房子，20多歲一次、40多歲一次、60多歲一次。

　　分別是剛需、改善、養(yǎng)老。

　　買入遠郊的剛需們，開始改善。

　　要么是為了孩子讀書，要么是人到中年經(jīng)濟條件好了置換，要么是體力跟不上接受不了遠郊通勤。

　　這些孤盤拋售的越來越多，買入的卻越來越少。

　　上海外地人口流入速度大大放緩，本地居民也進入生育谷底期。

　　遠郊剛需賣給誰去？

　　供需失衡之下，房子流通性越來越差。

　　上海樓市進入改善周期，這些孤盤卻幾乎沒有改善客群。

　　改善一般向上游置換，或者本地置換。

　　這些孤盤沒有下游客戶，也沒有本地置換客戶。

　　就孤零零一兩個小區(qū)，沒多少居民。

　　當時賣新房時，沒有本地居民不是問題，開發(fā)商通過幾千萬的營銷費用，可以收割全市剛需。

　　2017年環(huán)二親眼見過市區(qū)客戶買佳源夢想廣場，女方上班在靜安，男方在張江。

　　訂房后客戶還發(fā)了個朋友圈：終于在上海安家了。

　　滿是對未來美好生活的憧憬。

　　后來他們要換出來，通勤實在接受不了。

　　每天早上男方開車送老婆去5號線坐地鐵，然后再開車去張江。

　　人生最好的年華浪費在了地鐵上。

　　這些客戶能去遠郊買新房，靠的就是開發(fā)商營銷體系、渠道體系。

　　如果你是個人房東，想把奉賢柘林的房子賣給張江男，概率幾乎是0。

　　有些孤盤體量不大，方圓1公里連個像樣的中介門店都沒有，怎么賣房？

　　你只能賣給當?shù)厝耍瑔栴}是，當?shù)貨]人啊。

　　隨著2016年買房那代人進入中年，這些孤盤會陷入徹底的流動性危機。

　　人口周期結(jié)束，誰也沒辦法。

　　現(xiàn)在上海最珍貴的資源是人，沒人的地方不會有未來。

　　本地客戶占比，將會成為小區(qū)保值性的重要因素。

　　如果你發(fā)現(xiàn)一個樓盤客戶都是外地人、外區(qū)人，盡量不要買。

　　開發(fā)商有能力賣給外地人、外區(qū)人，你沒有。

　　本地人占比高的樓盤，未來流動性更強。

　　跟同事交流上面這些內(nèi)容時，同事問了一句：如果附近產(chǎn)業(yè)發(fā)達，是不是孤盤也有人接盤？

　　如果有人接盤，孤盤附近還會出現(xiàn)新的樓盤。

　　孤盤的另一個問題是，地段沒有任何稀缺性。

　　有關(guān)部門幾乎沒有投入太多資源，復制一個能級差不多的項目，分分鐘。

　　這些項目可能還要降，降到100萬一套。

　　低于這個價格就安全一些，低于100萬，附近就不會出現(xiàn)新房了。