作者 | 騎豬英雄

　　文章來源 | 格隆匯樓市

　　三月，上海樓市太火了。

　　火到市場成交量似乎夢回2021年的高點。

　　單日峰值，創(chuàng)紀(jì)錄

　　上海樓市的風(fēng)向，似乎變了。

　　二手房單日成交的數(shù)據(jù)量，再次上了討論熱搜——

　　根據(jù)安居客上海監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月28日，上海二手房（含商業(yè)）單日網(wǎng)簽成交量達(dá)1585套，不僅刷新今年年內(nèi)單日成交紀(jì)錄，還打破上海樓市近5年來二手房單日網(wǎng)簽成交歷史紀(jì)錄，單月成交總量直奔3萬+套。

　　這已經(jīng)是持續(xù)兩三周，上海樓市因為二手房網(wǎng)簽量登上新聞的詞條。

　　就在這個月的14日，上海樓市同樣因為二手房單日成交達(dá)到1472套，創(chuàng)下近5年單日成交歷史的新高，甚至連網(wǎng)簽系統(tǒng)都因為流量過大而導(dǎo)致卡頓崩潰，出現(xiàn)在新聞熱搜。

　　這才剛過去沒多久。

　　而從@格隆匯樓市監(jiān)測的上海掛盤數(shù)據(jù)顯示，也確實有所收縮。

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，今年2月3日，上海二手房有效掛盤量達(dá)到126867套，到了3月30日平臺顯示上海二手房有效掛盤量縮減到124438套。

　　成交量以及掛盤量，作為衡量市場變化的重要指標(biāo)，成交數(shù)據(jù)量這么大，自然值得留意。

　　市場也因此討論，香港的市場反應(yīng)已經(jīng)熱起來了，是否北上廣深等一、二線城市也要跟上節(jié)奏，而這次先由上海鋪開？

　　上海樓市火熱的背后

　　上海樓市是否率先鋪開回暖，需要看其背后的推動因素。

　　上海樓市這把火的背后是上海樓市連續(xù)激活措施的落地。

　　一個是上海樓市著手收購存量二手房用作保障性住房，尤其是針對一些“老破小”，一個是上海樓市松綁限購，還有一個是降低含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例。

　　一套組合拳下來，實質(zhì)上是打通上海樓市的交易循環(huán)，激活存量市場，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。

　　收購存量二手房（老破小）作保障房，打通的是“賣舊買新” 置換鏈條，同時也進(jìn)一步穩(wěn)定二手房價格預(yù)期，改善需求被激活了，一二手房聯(lián)動性增強，去庫存也就提速了。

　　所以可以看到，除了二手房3月月度新高達(dá)到29175（截至3月29日），新房住宅的成交套數(shù)也向萬套逼近，截至3月29日上海住宅新房成交9738套。

　　同時也可以看到，中介平臺上實際成交情況，主要以“老、破、小”或者一些總價在300萬以內(nèi)的房源成交。

　　但上海樓市這把火，需要理性看待。

　　根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，基本上每年3月都是上海樓市的小陽春的表現(xiàn)。

　　去年3月也有2.9W+套成交，接近3萬套的數(shù)據(jù)，并且去年3月的成交量是在沒有政策加持的背景下的表現(xiàn)。

　　而今年3月，預(yù)計全月能夠突破3W+套。

　　但這樣的成交表現(xiàn)是建立在上海短時間內(nèi)連續(xù)三次的刺激措施的背景下。

　　其實，樓市走到如今的關(guān)口，剩下的只是信心問題。

　　畢竟上海樓市的整體價格已經(jīng)調(diào)整不少。

　　參考中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月，上海新房均價約62977元/㎡，二手房均價約55028元/㎡。其中二手房均價幾乎回調(diào)接近2017年上半年。

　　具體到典型的小區(qū)成交，比如位于閔行的巨無霸社區(qū)上海康城，今年3月8日成交一套130.62平戶型，掛盤報價500萬，實際成交總價約485萬，折合單價約3.71萬/平。

　　而同戶型在2021年6月13日成交總價約653萬，折合單價約5.03萬/平，調(diào)整幅度約25.73%。

　　比如位于徐匯的徐匯世家花園，今年3月7日成交一套94.68平戶型，成交總價約695萬，折合單價約7.34萬/平。

　　而2021年12月31日同戶型成交總價約890萬，折合單價約9.38萬/平，調(diào)整幅度約21.91%。

　　比如位于普陀內(nèi)環(huán)的流量小區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城，今年3月6日成交一套約105.37平戶型，成交總價約735萬，折合單價約6.98萬/平。

　　而2022年10月13日成交的一套同戶型，總價約960萬，折合單價約9.19萬/平，調(diào)整幅度23.44%。

　　再比如位于寶山的美蘭湖中華園，今年3月13日成交一套89.85平米戶型，成交總價約256萬，折合單價約2.85萬/平。

　　而去年1月1日成交的同戶型，成交總價約328萬元，折合單價約3.66萬/平，一年左右的時間，調(diào)整21.95%。

　　市場的價格相較于過去，對購房群體明顯友好很多。但成交量的背后依舊是以價換量。

　　所以，市場的本質(zhì)未變，只是稍作喘息。

　　成交的趨勢是否能夠延續(xù)，還要邊走邊看。

　　起碼需要持續(xù)三個月到半年，像香港市場那樣回暖具備一定的持續(xù)性，才能真正談企穩(wěn)。

　　又或者能夠再次看到，市場一些微妙的變化——上海主流中介平臺不再隱藏歷史交易價格。

　　否則，只是市場短暫的火花，判斷上海樓市回暖還為時尚早。