北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1839

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

2017年，我花800萬(wàn)在南四環(huán)公益西橋買了一套三居室，到現(xiàn)在已經(jīng)跌破700萬(wàn)了，中介說掛牌價(jià)可以700萬(wàn)，但成交價(jià)最多680萬(wàn)。我現(xiàn)在想出租，但租金只有不到一萬(wàn)，而且中介說不好租，除非我同意打隔斷分租。但如果打隔斷就只能租給底層打工的，那我的家具和裝修就全都完了，損失太大我承擔(dān)不起，請(qǐng)問您有什么建議？

Ps：中介是勸我賣掉的，但必須低價(jià)，然后勸我買****的，理由是租金高，800萬(wàn)的房能租2萬(wàn)一個(gè)月，請(qǐng)問是否合適？

A：

1、2017年800萬(wàn)買的，現(xiàn)在跌到700萬(wàn)，那您當(dāng)時(shí)應(yīng)該是年底買的吧？否則如果年初或春天買的，那或許就該900甚至千萬(wàn)的成本了。

2、現(xiàn)在價(jià)值700萬(wàn)租金不到1萬(wàn)，我覺得這行情正常。因?yàn)槭侨邮遥娣e也應(yīng)該超過120平，那租售比700，年化收益率1.5%左右很正常。雖然略低于北京平均1.8%的平均值，但這畢竟是大戶型，能找到愿意整租這么大面積的家庭不容易。

所以如果不考慮裝修成本，那我覺得這租金合理。但既然是您舍不得裝修，那要么就是自己住，要么就是索性賣掉唄，否則還有什么辦法？

3、當(dāng)然就算出售的話，我也不建議在現(xiàn)在這種時(shí)候，再等等看吧，反正也沒什么下跌空間了，不著急用錢的話等等政策和行情吧。

4、中介勸您買****的，怎么說呢？租金確實(shí)是高，這是這種老公寓的優(yōu)勢(shì)。但也考慮好，之所以租金收益高，背后的原因是其房?jī)r(jià)的走勢(shì)弱，漲的慢，所以才顯的租金收益高的。另外租這些公寓的很多都是辦公的，當(dāng)寫字樓來(lái)用。

否則如果以2萬(wàn)的租金，放在環(huán)境不錯(cuò)的普宅小區(qū)，那房?jī)r(jià)至少在1400萬(wàn)左右了。這跟800萬(wàn)中間的差價(jià)，就是這些年來(lái)走弱的部分，短時(shí)間看不出來(lái)也無(wú)所謂，20多年下來(lái)就明顯了唄。

所以這看自己的主要需求吧，如果注重租金收益就買，注重價(jià)格走勢(shì)的話再考慮。這種老公寓以后未必還持續(xù)走弱，但最好成績(jī)一般也就是拉平大盤而已，房齡越老就越難逆襲。

5、簡(jiǎn)單就是這情況吧，換做是我的話會(huì)先考慮自住，實(shí)在住不上的話就不持有了，但也不著急，等等市場(chǎng)回暖再買。至于是否換成老公寓看您重視哪方面了，甘蔗不能兩頭甜，適當(dāng)取舍吧。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問南三環(huán)有個(gè)元熙華府的2019年次新小區(qū)，現(xiàn)在報(bào)價(jià)6萬(wàn)，您覺得保值好嗎？126平三居室，南北通透，全屋地暖，裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝交付（直接拎包入住）（按照每平6000的裝修標(biāo)準(zhǔn)）①意大利的裝甲系統(tǒng)4防門②英國(guó)吾愛吾家門鎖③德國(guó)威能燃?xì)鉅t④西門子的煙機(jī)灶具⑤史丹利的上下櫥柜⑥卡薩帝的柜式鑲嵌冰箱⑦三菱的空調(diào)以及洗衣機(jī)。

A：

1、您這是從售樓處網(wǎng)站上復(fù)制粘貼來(lái)的吧？但這些內(nèi)容說的都是居住方面的，您問的不是保值情況嗎？

2、現(xiàn)在如果是6萬(wàn)塊錢的話真不算貴了，畢竟旁邊的政怡家園這種老小區(qū)還5萬(wàn)多呢。當(dāng)然這也因?yàn)檎覉@是市直機(jī)關(guān)的福利房，品質(zhì)和社區(qū)氛圍也都很不錯(cuò)。

簡(jiǎn)單說吧，元熙華府確實(shí)是沒幾年的次新小區(qū)，但保值到目前為止一般。畢竟前幾年開盤的時(shí)候8萬(wàn)多一平呢，現(xiàn)在就降到6萬(wàn)了，情何以堪啊？

3、按常理來(lái)說，次新房的保值是應(yīng)該超過老小區(qū)的。但這小區(qū)的地塊太小，還是邊角，導(dǎo)致樓棟規(guī)劃和戶型什么的都普通吧。再加上規(guī)模小，才幾百套房，這種小區(qū)的物業(yè)不太好維持高品質(zhì)，因?yàn)槭盏降奈飿I(yè)費(fèi)不多。

我不知道您具體看房了沒有，是不是只看了網(wǎng)上的信息啊？還是去現(xiàn)場(chǎng)看看吧，要不然沒有直接的感受。另外我剛看了看這里的掛牌數(shù)量有點(diǎn)兒多，400多套房的次新小區(qū)竟然有20多套掛牌的，掛牌率超過5%，遠(yuǎn)超北京2%的平均值。那這么多業(yè)主想買房，保值情況一般都不太好。

看看旁邊政怡家園的吧，700多套房16套掛牌的，正好2%的平均值，這種小區(qū)在價(jià)格走勢(shì)上一般才不吃虧。畢竟商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的。

4、總之我建議還是再多看看房吧，房子是用來(lái)住的，多考慮自住，其他的別期望值太高。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問：我家孩子現(xiàn)在在東城燈市口上學(xué)，租房，想在附近買套房自住，兩居就行。但周邊都是學(xué)區(qū)房，老破小都500多萬(wàn)起步，我們想買不帶學(xué)區(qū)屬性的，中介卻說只有公寓，是這種情況嗎？但都說公寓不能買，所以想問問您的建議。

A：

1、我也沒什么建議啊，中介說的都是現(xiàn)狀的實(shí)際情況，我要說的也是同一套磕兒。

2、簡(jiǎn)單說吧，所有西城帶學(xué)位的普宅都屬于學(xué)區(qū)房，價(jià)格中也就都包含學(xué)區(qū)溢價(jià)，只不過高低不同而已。

通常都是總價(jià)越高的溢價(jià)占比越低，因?yàn)橘I這種房當(dāng)學(xué)區(qū)房的家庭少，溢價(jià)也就沒被炒的太過分。而500多萬(wàn)在東城屬于總價(jià)不太高的，大多數(shù)家庭都買的起+考慮過，那也就推高了溢價(jià)唄，現(xiàn)在的平均占比在25%左右，500多萬(wàn)中大致包含100來(lái)萬(wàn)。

3、公寓因?yàn)槭遣荒苈鋺粢簿筒粠W(xué)位，所以才沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)。優(yōu)勢(shì)就是居住的性價(jià)比高，劣勢(shì)就是有隱形的政策風(fēng)險(xiǎn)。常規(guī)是不太建議的，除非是更關(guān)注居住體驗(yàn)。

4、簡(jiǎn)單就這情況吧，我沒有建議，只是列出這些供參考。

僅供參考。

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