文/廣州進深 嚴明會

在廣州，從地鐵南村萬博站出口一抬頭，香江1號的藝術(shù)中心，便映入眼簾。佇立于繁華的萬博CBD，融匯藝術(shù)、科技、體育的香江1號，近期可謂是話題度拉滿。

香江集團董事長翟美卿，對這一項目很是重視，將其作為探索系統(tǒng)融合的創(chuàng)新試驗場，以科技、藝術(shù)重構(gòu)價值閉環(huán)，樓盤被定位為“未來生活藝術(shù)全球坐標(biāo)”。

樓盤的交付標(biāo)準，對標(biāo)的是廣州鵬瑞1號，可見檔次很高。

這個頂豪項目，前身是錦繡香江項目的大草坪，后歷經(jīng)爭議，香江集團最終才動工建設(shè)。未來，它或許能成為該集團重要的利潤來源。

豪宅敘事

揭開香江1號項目的神秘面紗，項目地塊面積約15.8萬㎡，容積率僅1.88，售價為8-12萬/㎡。

樓盤規(guī)劃6棟樓，394戶。其中，T2棟和T3棟為兩梯兩戶，被定義為樓王，T1棟、T5棟、T6棟、T7棟則為是三梯三戶。在數(shù)字排列中，它頗為講究，沒有T4。

這個項目，將配建5200㎡商業(yè)街、幼兒園及4800㎡戶外健身場所，環(huán)顧3公里內(nèi)，覆蓋萬達、山姆等成熟商圈，三甲醫(yī)院等。

眼下，香江1號最先推售的，為T3棟及T5棟。

T3棟中，有一層兩戶的303㎡戶型，大三房或大四房可選；也有定制的605㎡，一層一戶；更有兩套1200㎡的頂樓復(fù)式。

T5棟的戶型為197㎡，三梯三戶，也做到了南北對流，北向望萬博中心景，南向看花園。

該樓盤的賣點，除了地段之外，還有它的科技賦能，項目以“8恒+森林環(huán)境系統(tǒng)”為核心，這是以森林生態(tài)為藍本的室內(nèi)智能調(diào)控系統(tǒng)，可以簡單理解為給房屋裝上了個全屋空調(diào)。

而且，它將藝術(shù)從展廳引入生活日常，全球頂尖設(shè)計大師操刀，打造約2萬平方米的莫奈花園園林。同時，設(shè)立藝術(shù)中心、藝術(shù)廣場等八大藝術(shù)場域。

依托萬博CBD“千億級產(chǎn)業(yè)平臺”與“一小時灣區(qū)生活圈”，香江1號匹配了新生代高凈值人群“工作與生活無界”的需求。

在一系列宣傳文案中，“共鳴”一詞被屢屢提及。

高凈值人群的購買邏輯，正從“占有當(dāng)下”轉(zhuǎn)向“認購未來”。萬博CBD作為廣州CBD3.0的核心，其“價值洼地”屬性與產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ送顿Y者提前布局。

他們不僅看重資產(chǎn)的保值增值，更認同該板塊所能承載的未來城市生活場景。

報道中，提到了“00后1小時敲定”、“90后20分鐘入手”，這種迭代客群的極速決策，在豪宅市場，通常不是基于對居住品質(zhì)的深思熟慮，更像是資本在尋找避險標(biāo)的時的“搶籌”行為。

草坪演變史

這個備受關(guān)注的頂豪，其前身是錦繡香江大草坪。

根據(jù)過往報道，2001年，錦繡香江首期開售，開發(fā)商就將大草坪作為小區(qū)的綠化配套，打造為滑草場以及森林公園。此后，大草坪一直是項目的賣點之一。

對于業(yè)主來說，這片草坪承載著難忘的回憶，他們一度在這里晨練遛狗，放松自我。

但到了2012年，情況發(fā)生了變化。錦繡香江開發(fā)商開始“啟用”大草坪地塊，稱地塊將按歷史批復(fù)，把遠景發(fā)展用地改為建設(shè)用地，此舉遭到了業(yè)主反對，雙方就此進行了拉鋸式討論。

擺在面前的事實是，根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，從2000年拿地之初，錦繡香江整個小區(qū)均為商業(yè)居住用地R1（B）。

2012年公示地塊性質(zhì)時，由于之前電子數(shù)據(jù)庫錄入有誤，被誤認為是園地（E3）。隨后規(guī)自局糾正為二類居住用地。

時間來到2024年3月，廣州規(guī)自局公示了錦繡香江花園新建地塊一二三四的建筑設(shè)計方案受理公告。

4月，建筑工程設(shè)計方案進行批前公示，并在6月份正式獲批。其中，錦繡香江花園新建地塊四，即為錦繡香江大草坪所在地。

至此，現(xiàn)實已無法扭轉(zhuǎn)，香江1號迅速動工開建。

搶占窗口

香江1號項目公司為廣州番禺錦江房地產(chǎn)有限公司（簡稱“番禺錦江”），該公司成立于2000年6月，由深圳香江控股股份有限公司、廣州市盈泰房地產(chǎn)有限公司分別持股51%、49%。

番禺錦江的董事長、經(jīng)理為翟棟梁，他同時也是香江控股副總裁。

在公開場合里，鮮有翟棟梁的身影，倒是香江集團董事長翟美卿，不久前剛在發(fā)言中，提及香江1號。

今年1月，翟美卿表示，香江1號是探索系統(tǒng)融合的創(chuàng)新試驗場。該項目是一個完整的價值閉環(huán)——以智能科技重構(gòu)生活品質(zhì)，以生態(tài)科技守護生命健康，以文體藝術(shù)滋養(yǎng)人文精神。

2024年，香江控股（600162）的歸母凈利潤為6180萬元；其預(yù)計2025年的歸母凈利潤為-8000萬元到-9800萬元。

在房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)利潤變薄的背景下，該公司急需一個高利潤率的“爆款”項目，來提振財報，修復(fù)信心。

香江1號的推出，也正是它在搶占“萬博CBD”紅利窗口的體現(xiàn)。

若早幾年開發(fā)，配套未熟，賣不上價；如果晚幾年，市場風(fēng)向可能生變。立足于眼下是較為明智的選擇，目前萬博CBD已進入成熟期，出貨時機正好。

廣州進深查閱獲悉，香江目前在出售的樓盤，除了超高端豪宅廣州香江1號之外，還有天津錦繡香江、南京南京灣·錦繡香江等。

但香江1號是重中之重，它不僅僅是“一個樓盤”，而很可能是香江控股未來幾年最核心的利潤來源。