文/廣州進深 嚴明會

在廣州，從地鐵南村萬博站出口一抬頭，香江1號的藝術中心，便映入眼簾。佇立于繁華的萬博CBD，融匯藝術、科技、體育的香江1號，近期可謂是話題度拉滿。

香江集團董事長翟美卿，對這一項目很是重視，將其作為探索系統融合的創新試驗場，以科技、藝術重構價值閉環，樓盤被定位為“未來生活藝術全球坐標”。

樓盤的交付標準，對標的是廣州鵬瑞1號，可見檔次很高。

這個頂豪項目，前身是錦繡香江項目的大草坪，后歷經爭議，香江集團最終才動工建設。未來，它或許能成為該集團重要的利潤來源。

豪宅敘事

揭開香江1號項目的神秘面紗，項目地塊面積約15.8萬㎡，容積率僅1.88，售價為8-12萬/㎡。

樓盤規劃6棟樓，394戶。其中，T2棟和T3棟為兩梯兩戶，被定義為樓王，T1棟、T5棟、T6棟、T7棟則為是三梯三戶。在數字排列中，它頗為講究，沒有T4。

這個項目，將配建5200㎡商業街、幼兒園及4800㎡戶外健身場所，環顧3公里內，覆蓋萬達、山姆等成熟商圈，三甲醫院等。

眼下，香江1號最先推售的，為T3棟及T5棟。

T3棟中，有一層兩戶的303㎡戶型，大三房或大四房可選；也有定制的605㎡，一層一戶；更有兩套1200㎡的頂樓復式。

T5棟的戶型為197㎡，三梯三戶，也做到了南北對流，北向望萬博中心景，南向看花園。

該樓盤的賣點，除了地段之外，還有它的科技賦能，項目以“8恒+森林環境系統”為核心，這是以森林生態為藍本的室內智能調控系統，可以簡單理解為給房屋裝上了個全屋空調。

而且，它將藝術從展廳引入生活日常，全球頂尖設計大師操刀，打造約2萬平方米的莫奈花園園林。同時，設立藝術中心、藝術廣場等八大藝術場域。

依托萬博CBD“千億級產業平臺”與“一小時灣區生活圈”，香江1號匹配了新生代高凈值人群“工作與生活無界”的需求。

在一系列宣傳文案中，“共鳴”一詞被屢屢提及。

高凈值人群的購買邏輯，正從“占有當下”轉向“認購未來”。萬博CBD作為廣州CBD3.0的核心，其“價值洼地”屬性與產業發展潛力，吸引了投資者提前布局。

他們不僅看重資產的保值增值，更認同該板塊所能承載的未來城市生活場景。

報道中，提到了“00后1小時敲定”、“90后20分鐘入手”，這種迭代客群的極速決策，在豪宅市場，通常不是基于對居住品質的深思熟慮，更像是資本在尋找避險標的時的“搶籌”行為。

草坪演變史

這個備受關注的頂豪，其前身是錦繡香江大草坪。

根據過往報道，2001年，錦繡香江首期開售，開發商就將大草坪作為小區的綠化配套，打造為滑草場以及森林公園。此后，大草坪一直是項目的賣點之一。

對于業主來說，這片草坪承載著難忘的回憶，他們一度在這里晨練遛狗，放松自我。

但到了2012年，情況發生了變化。錦繡香江開發商開始“啟用”大草坪地塊，稱地塊將按歷史批復，把遠景發展用地改為建設用地，此舉遭到了業主反對，雙方就此進行了拉鋸式討論。

擺在面前的事實是，根據建設用地規劃許可證，從2000年拿地之初，錦繡香江整個小區均為商業居住用地R1（B）。

2012年公示地塊性質時，由于之前電子數據庫錄入有誤，被誤認為是園地（E3）。隨后規自局糾正為二類居住用地。

時間來到2024年3月，廣州規自局公示了錦繡香江花園新建地塊一二三四的建筑設計方案受理公告。

4月，建筑工程設計方案進行批前公示，并在6月份正式獲批。其中，錦繡香江花園新建地塊四，即為錦繡香江大草坪所在地。

至此，現實已無法扭轉，香江1號迅速動工開建。

搶占窗口

香江1號項目公司為廣州番禺錦江房地產有限公司（簡稱“番禺錦江”），該公司成立于2000年6月，由深圳香江控股股份有限公司、廣州市盈泰房地產有限公司分別持股51%、49%。

番禺錦江的董事長、經理為翟棟梁，他同時也是香江控股副總裁。

在公開場合里，鮮有翟棟梁的身影，倒是香江集團董事長翟美卿，不久前剛在發言中，提及香江1號。

今年1月，翟美卿表示，香江1號是探索系統融合的創新試驗場。該項目是一個完整的價值閉環——以智能科技重構生活品質，以生態科技守護生命健康，以文體藝術滋養人文精神。

2024年，香江控股（600162）的歸母凈利潤為6180萬元；其預計2025年的歸母凈利潤為-8000萬元到-9800萬元。

在房地產行業傳統業務利潤變薄的背景下，該公司急需一個高利潤率的“爆款”項目，來提振財報，修復信心。

香江1號的推出，也正是它在搶占“萬博CBD”紅利窗口的體現。

若早幾年開發，配套未熟，賣不上價；如果晚幾年，市場風向可能生變。立足于眼下是較為明智的選擇，目前萬博CBD已進入成熟期，出貨時機正好。

廣州進深查閱獲悉，香江目前在出售的樓盤，除了超高端豪宅廣州香江1號之外，還有天津錦繡香江、南京南京灣·錦繡香江等。

但香江1號是重中之重，它不僅僅是“一個樓盤”，而很可能是香江控股未來幾年最核心的利潤來源。