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悉尼市長(zhǎng)曝30多處政府閑置地，吁改建1.4萬套住房解決危機(jī)

悉尼市議會(huì)近日鎖定了30多個(gè)州政府所有的地塊，其中包括位置優(yōu)越的海濱酒店，認(rèn)為這些地塊可轉(zhuǎn)化為數(shù)千套新住宅。

與此同時(shí)，悉尼市長(zhǎng)Clover Moore公開喊話新州政府，呼吁其在解決住房危機(jī)方面“做得更多”。

在一項(xiàng)大膽的規(guī)劃干預(yù)行動(dòng)中，悉尼市議會(huì)正推動(dòng)放寬Darling Harbour的規(guī)劃限制，建議將 Novotel和Ibis酒店所在地改建為高密度公寓。

Wolter Peeters 此舉直接將壓力回傳給了Minns政府。

市議會(huì)此舉意在發(fā)起挑戰(zhàn)：政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先解鎖自有土地用于建房，而非僅僅向地方議會(huì)下達(dá)強(qiáng)制性的住房指標(biāo)。

據(jù)悉，市議會(huì)確定的這32個(gè)州政府地塊預(yù)計(jì)可提供約14,300套新住宅。其中最受矚目的提案是對(duì)目前由Placemaking NSW持有并租給雅高（Accor）酒店集團(tuán)的海濱土地進(jìn)行重新分區(qū)。

市議會(huì)認(rèn)為，若允許在這些地塊上建造塔樓，將能容納1,000套 公寓。

這一提議的背景是，新州各級(jí)議會(huì)目前面臨著完成激進(jìn)住房目標(biāo)的巨大壓力，否則將面臨失去規(guī)劃?rùn)?quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

隨著新州政府示意可能介入住房供應(yīng)滯后地區(qū)的土地重新分區(qū)，Moore辯稱，相比于將開發(fā)項(xiàng)目推向悉尼邊遠(yuǎn)地區(qū)，利用政府控制的地塊是一種更快捷的方式，能夠?qū)崿F(xiàn)在現(xiàn)有交通、就業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施周邊的住宅高密度化。

Moore指出，像Redfern和North Eveleigh周邊的一些長(zhǎng)期荒廢地塊，多年前就被指定用于住房，但至今仍處于閑置狀態(tài)，令人遺憾。

此外，市議會(huì)還點(diǎn)名了Macdonaldtown火車站周邊土地，認(rèn)為其具備建設(shè)多達(dá)2,500 套住宅的潛力。

盡管該區(qū)域目前主要由陳舊的鐵路棚屋占據(jù)，但市議會(huì)建議搬遷交通運(yùn)營(yíng)設(shè)施，在 CBD 門口騰出寶貴的住房空間。

市議會(huì)的名單中還包括Alexandria Erskineville Bowling Club以及多處公屋物業(yè) 等較小地塊。

市議會(huì)認(rèn)為，通過“翻新更新”，可以在不驅(qū)逐現(xiàn)有住戶的前提下，實(shí)現(xiàn)公屋和可負(fù)擔(dān)住房?jī)魯?shù)量的增長(zhǎng)。

目前，悉尼的住房負(fù)擔(dān)能力正不斷惡化。

自2020年以來，悉尼住宅價(jià)格已飆升約 29%，一個(gè)中等收入家庭平均需要16.7年才能存夠首付款。

Brendan Esposito 然而，受建筑成本上漲、勞動(dòng)力短缺及融資條件收緊等多重因素影響，悉尼的住房供應(yīng)步伐已經(jīng)明顯放緩。

針對(duì)市議會(huì)的動(dòng)議，新州政府表現(xiàn)得十分審慎。政府發(fā)言人指出，部分被點(diǎn)名的地塊（特別是 Macdonaldtown）對(duì)當(dāng)前的交通運(yùn)營(yíng)至關(guān)重要。

他表示，政府支持在適 當(dāng)情況下利用剩余土地建房，但也必須確?；净A(chǔ)設(shè)施的正常維持。

根據(jù)規(guī)定，悉尼市議會(huì)必須在2029年前交付18,900套住宅，這一目標(biāo)位居新州所有議會(huì)之首。

Moore強(qiáng)調(diào)，解決住房危機(jī)迫在眉睫，需要各級(jí)政府通力合作。她認(rèn)可新州政府迄今做的努力，但堅(jiān)信政府手中仍有潛力可挖，完全可以“做得更多”。

除州政府土地外，市議會(huì)還列出了其他未充分利用的潛在開發(fā)場(chǎng)地，包括悉尼大學(xué)附近的Parramatta Road沿線、Cleveland Street的前澳洲郵政設(shè)施，以及Moore Park的Supa Centre 等。

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澳洲建筑成本飆升40%！華裔專家警告：房屋保險(xiǎn)不足或讓你損失慘重

你知道自己的房屋保險(xiǎn)保額究竟是多少嗎？

在澳洲，因保額評(píng)估過時(shí)而面臨巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的房主正不在少數(shù)。

悉尼（Sydney/Gadigal）新州大學(xué)（University of NSW）商學(xué)院風(fēng)險(xiǎn)與精算研究學(xué)院副教授 Fei Huang 指出，許多房主并未意識(shí)到自己的保額已經(jīng)嚴(yán)重“縮水”。

她強(qiáng)調(diào)，房屋通常是個(gè)人最大的財(cái)務(wù)資產(chǎn)，一旦發(fā)生意外且保額不足，很可能將投保人推入嚴(yán)重的財(cái)務(wù)困境。

澳洲研究所（Australia Institute）去年的一項(xiàng)民調(diào)也證實(shí)了這一擔(dān)憂：約15%的受訪房主承認(rèn)其房屋保險(xiǎn)保額不足。然而，消費(fèi)者組織Choice的保險(xiǎn)專家Daniel Graham提醒道，由于缺乏準(zhǔn)確的判斷標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際處于保額不足狀態(tài)的人數(shù)可能遠(yuǎn)超預(yù)期。

根據(jù)政府MoneySmart網(wǎng)站的定義，保額不足意味著你的保險(xiǎn)單無法完全覆蓋重建、修理或更換房屋的實(shí)際費(fèi)用。

一般來說，房屋保險(xiǎn)旨在涵蓋自然災(zāi)害、盜竊和意外造成的損害。 所謂“保險(xiǎn)金額（sum insured）”，即保險(xiǎn)公司支付的最高賠付限額。

澳洲保險(xiǎn)理事會(huì)（Insurance Council of Australia）指出，當(dāng)這一數(shù)字低于修理和重建房產(chǎn) 的實(shí)際成本時(shí)，即視為保額不足。

值得注意的是，如果你處于保額不足狀態(tài)，保單中的“共同保險(xiǎn) （coinsurance）”或“比例理賠（averaging）”條款將進(jìn)一步限制賠付金額。例如，若你僅投保了房屋價(jià)值的 67%，一旦房屋全毀，保險(xiǎn)公司可能僅按比例支付保險(xiǎn)金額的 67%，剩下的缺口只能由投保人自掏腰包。

澳洲保險(xiǎn)理事會(huì)表示，近年來建筑成本的激增正加劇保額不足的問題。

自2020年以來，建筑成本上漲已超過40%，這意味著許多舊保單的保額已無法反映當(dāng)前的重建行情。

MoneySmart坦言，在澳洲，房屋及室內(nèi)財(cái)物保額不足的情況“非常普遍”且具有隱蔽性。

專家 Graham解釋稱，這主要是因?yàn)楸畏从车氖恰斑^時(shí)價(jià)值”，而非按今日價(jià)格購(gòu)買替代品的“重置成本”。此外，漏保室內(nèi)財(cái)物或特定的洪水、火災(zāi)情景，也是導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)敞口擴(kuò)大的主因。

Huang博士補(bǔ)充道，隨著通貨膨脹和保費(fèi)上漲，更多人為了省錢而削減保額。

她建 議在購(gòu)房階段就應(yīng)提前評(píng)估高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)的保險(xiǎn)成本，以免日后負(fù)擔(dān)過重。

為了確保保障到位，澳洲保險(xiǎn)理事會(huì)建議房主每年以及在裝修后重新評(píng)估保險(xiǎn)金額。

建議利用保險(xiǎn)公司的在線重建計(jì)算器，確保保單涵蓋了拆除費(fèi)、專業(yè)咨詢費(fèi)以及符合最新建筑規(guī)范的費(fèi)用。

針對(duì)室內(nèi)財(cái)物險(xiǎn)，Graham建議采取“逐屋清點(diǎn)法”，將家具、家電以及衣物等細(xì)碎物品悉數(shù)列入清單。

他表示，最理想的重新評(píng)估時(shí)機(jī)是每年的續(xù)保階段，尤其是家里新裝了空調(diào)或進(jìn)行了任何增改建后。

Graham警告稱，最大的風(fēng)險(xiǎn)在于全損后的重建。

一旦保額不足，保險(xiǎn)公司往往會(huì)采取“現(xiàn)金結(jié)算”而非負(fù)責(zé)重建。

這意味著你不僅要獨(dú)自承擔(dān)組織施工的壓力，還將面臨巨額的資金缺口，最終可能被迫縮小房屋規(guī)模、降低建筑標(biāo)準(zhǔn)，甚至變賣土地遷 往更廉價(jià)的地段。

對(duì)于那些試圖通過減減保額來省錢的人，Huang博士直言這不值得冒險(xiǎn)。除非財(cái)力 極其雄厚，否則普通家庭無法承受失去家園的損失。

正如Graham所言：“這完全違背了保險(xiǎn)的初衷?！?/p>

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澳洲老房竟拍出$149.5萬高價(jià)！只因房東做對(duì)了這件事

墨爾本北部的房主們最近發(fā)現(xiàn)了一種意想不到的賣房“財(cái)富密碼”。

中介認(rèn)為，這種通過提升景觀溢價(jià)的方法，在任何地區(qū)都具有推廣價(jià)值。

在Thornbury，一位房主憑借出色的園藝技術(shù)，成功將一套未經(jīng)翻新的兩居室住宅變成了拍賣場(chǎng)上的焦點(diǎn)。

在今年迄今為止規(guī)模最大的拍賣日中，這套位于105 Harold St的房產(chǎn)吸引了五名競(jìng)標(biāo)者激烈角逐。

Nelson Alexander的中介 Paul Rodighiero 指出，這棟兩居室房屋本身平淡無奇且尚未裝修，但房主在花園上做的“出色工作”成為了核心賣點(diǎn)。

他認(rèn)為，正是由于花園的存在，才讓“房子”真正升華為“家”，其帶來的心理溢價(jià)簡(jiǎn)直令人難以置信。

據(jù)悉，這棟住宅的前院、后院及側(cè)花園均被打造得如同郁郁蔥蔥的避風(fēng)港，并在整個(gè)銷售期間始終保持著完美的修剪狀態(tài)。

值得注意的是，149.5萬澳元的成交價(jià)甚至“完勝”了同街58號(hào)在圣誕節(jié)前的成交紀(jì)錄。

即便后者的房屋條件更好、更靠近商業(yè)街，也未能撼動(dòng)這套“花園房”的表現(xiàn)。

Paul Rodighiero 表示，雖然花園對(duì)銷額的影響力讓他感到驚訝，但這一策略值得其他賣家借鑒。

與之形成對(duì)比的是，在鄰近的Northcote區(qū)，位于75 Roberts St的一處房產(chǎn)則證明 了“地段為王”的真理。

負(fù)責(zé)該房產(chǎn)掛牌的 Woodards 中介 Mario Lionetti 介紹，這棟房子因其完美的地段和朝向備受矚目。

在營(yíng)銷期間，該房產(chǎn)共吸引了67次帶看，拍賣現(xiàn)場(chǎng)甚至有一名建筑商在頭一天路過看到房子后，第二天直接參與競(jìng)標(biāo)。

該房產(chǎn)最終以1,855,500澳元成交，溢價(jià)金額同樣高達(dá)六位數(shù)。

據(jù)了解，這棟房子位于Northcote的核心區(qū)域Westgarth，歷史上僅有過兩任主人。雖然最終由一個(gè)家庭購(gòu)得，但其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中不乏開發(fā)商的身影。

這些開發(fā)商原計(jì)劃拆舊建新，而改建后的新宅估值有望突破400萬澳元。

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5% 首付計(jì)劃惠及購(gòu)房者超 30 萬人

澳洲住房局（Housing Australia）證實(shí)，已有超 30 萬澳洲人通過澳洲政府 5% 首付計(jì)劃購(gòu)置或建成住房。

該計(jì)劃于 2020 年初推出，最初名額較少，如今已成為房貸市場(chǎng)的主流政策工具。

據(jù)澳洲住房局?jǐn)?shù)據(jù)，近 6 萬名關(guān)鍵崗位從業(yè)者 —— 包括教師、護(hù)士和應(yīng)急服務(wù)人員 —— 已通過該計(jì)劃購(gòu)得住房。

該計(jì)劃在偏遠(yuǎn)地區(qū)的覆蓋規(guī)模同樣可觀，超 9.9 萬名參與者居住在偏遠(yuǎn)地區(qū)，該機(jī)構(gòu)稱這一數(shù)據(jù)證明，相關(guān)擔(dān)保政策正在為小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)提供支持。

數(shù)據(jù)顯示，近 6000 名有子女的單身母親通過該計(jì)劃購(gòu)房，約半數(shù)享受擔(dān)保的購(gòu)房者年齡在 30 歲以下。

女性參與者也占到總?cè)藬?shù)的近一半。

在住房供給方面，澳洲住房局表示，在該擔(dān)保計(jì)劃支持下，已建成近 3 萬套新房。

在當(dāng)前租房市場(chǎng)緊張、建筑項(xiàng)目積壓的樓市環(huán)境下，這批新增房源被視作一項(xiàng)重要政策成果。

但住房維權(quán)人士一直批評(píng)該計(jì)劃只刺激了額外需求，卻沒有解決供給問題。

2023 年年中實(shí)施的資格調(diào)整將永久居民納入支持范圍，規(guī)則同時(shí)放寬，向更廣泛的聯(lián)合借款人開放計(jì)劃，包括家人、朋友共同購(gòu)房。

新規(guī)實(shí)施以來，已有超 4.8 萬名永久居民獲得計(jì)劃支持，另有 2700 多名親友組合的聯(lián)名購(gòu)房者受益。

澳洲住房局表示，這一趨勢(shì)反映出，在高房?jī)r(jià)和借貸限制下，家庭結(jié)構(gòu)與購(gòu)房模式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

最重大的政策調(diào)整出現(xiàn)在 2025 年 10 月，政府取消收入上限、上調(diào)房產(chǎn)價(jià)格上限，并廢除此前的擔(dān)保名額限制。

這意味著，符合條件的借款人如今可長(zhǎng)期享受該計(jì)劃支持，為更大規(guī)模、更穩(wěn)定的房貸發(fā)放打開了通道。

澳洲住房局首席執(zhí)行官 Scott Langford 表示，這一數(shù)字既體現(xiàn)了購(gòu)房者的需求，也反映出貸款機(jī)構(gòu)已將該擔(dān)保計(jì)劃納入自身產(chǎn)品體系。

“這對(duì)澳洲住房局和澳洲政府 5% 首付計(jì)劃而言都是一個(gè)重要里程碑。”

“通過與合作貸款機(jī)構(gòu)緊密協(xié)作，澳洲住房局團(tuán)隊(duì)已將計(jì)劃規(guī)模從 2020 年首年的 1 萬個(gè)名額，擴(kuò)大到如今惠及超 30 萬澳洲人?！?/p>

3 月初，澳新銀行集團(tuán)（ANZ）成為最后一家加入該計(jì)劃貸款機(jī)構(gòu)名單的大型銀行。

澳洲住房局該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 Emma Jarman 表示，這一成就標(biāo)志著計(jì)劃已從零星個(gè)案，發(fā)展為覆蓋全澳的廣泛置業(yè)群體。

“2020 年我們的首位參與者是一名在新州偏遠(yuǎn)地區(qū)購(gòu)置首套房的教師。此后，數(shù)以萬計(jì)的人得以更早進(jìn)入樓市 —— 包括第 30 萬名和第 30.1 萬名參與者，一對(duì)在悉尼購(gòu)置首套房的年輕夫婦?！?/p>

Jarman 補(bǔ)充稱，該機(jī)構(gòu)將繼續(xù)深化與貸款機(jī)構(gòu)的合作，包括中介渠道，以保持政策推進(jìn)勢(shì)頭。

信用機(jī)構(gòu) Equifax 最新房貸研究顯示，2026 年 2 月首套房購(gòu)房者意向再度走強(qiáng)，打破了現(xiàn)金利率上調(diào)通常會(huì)冷卻入門級(jí)市場(chǎng)需求的常規(guī)走勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，盡管當(dāng)月澳洲儲(chǔ)備銀行將現(xiàn)金利率上調(diào)至 3.85%，18–25 歲潛在首套房購(gòu)房者咨詢量同比增長(zhǎng) 9.87%，26–35 歲群體咨詢量同比上升 3%。

與此同時(shí)，澳洲審慎監(jiān)管局（APRA）最新四季度房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口數(shù)據(jù)顯示，銀行批準(zhǔn)的首付比例 5% 及以下的房貸規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。

截至去年 12 月的三個(gè)月內(nèi)，銀行發(fā)放了 54 億澳元首付 5% 及以下的自住類新增房貸，較上一季度增加 21 億澳元，漲幅 63%，為 2019 年 APRA 開始發(fā)布該數(shù)據(jù)以來的最大單季漲幅。

地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò) PRD 發(fā)布的《澳洲首套房置業(yè)援助報(bào)告》進(jìn)一步指出，這項(xiàng)全國(guó)性核心支持計(jì)劃已成一把雙刃劍 —— 在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)提振首套房購(gòu)房量目標(biāo)的同時(shí)，也埋下了長(zhǎng)期住房可負(fù)擔(dān)性風(fēng)險(xiǎn)。

基于澳洲統(tǒng)計(jì)局（ABS）住房金融數(shù)據(jù)，PRD 指出，2016 年 9 月至 2025 年 9 月期間，首套房房貸獲批數(shù)量躍升 34%。

但同期首套房平均貸款額從約 32 萬澳元飆升至約 56 萬澳元，漲幅達(dá) 75%。

澳洲房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（REIA）2025 年 12 月住房可負(fù)擔(dān)性報(bào)告也顯示，該計(jì)劃擴(kuò)容在讓更多首套房購(gòu)房者入市的同時(shí)，也推高了家庭用于償還常規(guī)房貸的收入占比。

REIA 將此歸因于 2025 年末計(jì)劃大幅擴(kuò)容后首套房購(gòu)房參與度提升，導(dǎo)致平均貸款規(guī)模與還款壓力同步走高。

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