我們普通人聊起房價(jià)，心態(tài)多少都有點(diǎn)復(fù)雜。買了房的怕跌，沒買房的怕漲，觀望的又怕踏空。可有這么一個(gè)人，他十年前說的話，今天翻出來看，簡直像開了天眼。這人就是王石。

2018年9月，深圳大梅沙萬科總部開秋季例會，會場上拉了一條橫幅，白底紅字，就仨字——＂活下去＂。

當(dāng)時(shí)圈內(nèi)反應(yīng)特別有意思，有位千億房企的副總裁私下說，萬科就像考了高分還喊題難的學(xué)生。誰信啊？那會兒恒大在瘋狂擴(kuò)張，碧桂園勢頭猛得很，融創(chuàng)滿世界并購。整個(gè)行業(yè)都在拼命加杠桿，誰會把＂活下去＂這種話放心上？

結(jié)果呢？恒大爆了，融創(chuàng)也爆了。排在萬科前面后面的大佬，一個(gè)個(gè)全倒下了。

我們回過頭想想，王石當(dāng)年到底說了什么。他判斷中國房地產(chǎn)存在巨大泡沫，房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了老百姓的實(shí)際購買力。他的原話很直白：如果房價(jià)沒有過高，房地產(chǎn)市場沒有泡沫，那宏觀調(diào)控到底調(diào)的是什么？這邏輯，沒法反駁。

他后來又拋出一個(gè)更具體的判斷——房價(jià)會＂漸進(jìn)式下降＂。不是一夜崩盤，而是用三到五年慢慢消化泡沫，最終回落到居民收入能承受的范圍。

他還專門研究過上世紀(jì)90年代日本樓市的崩盤史。日本當(dāng)年是主動刺破泡沫，連續(xù)四次加息，短時(shí)間內(nèi)市場直接崩了。王石認(rèn)為中國走的是另一條路，不斷出臺利好政策，給市場留出調(diào)整空間，更可能實(shí)現(xiàn)＂軟著陸＂。

這些話擱在幾年前，很多人不以為然。擱到今天再看，每一條都在兌現(xiàn)。

我們翻翻最新數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計(jì)局2026年3月16日公布的數(shù)字：2026年1至2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9612億元，同比下降11.1%。新建商品房銷售面積9293萬平方米，同比降了13.5%。銷售額8186億元，降幅更大，20.2%。

要知道，2025年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)同比下降了17.2%，這個(gè)趨勢還在延續(xù)。中歐商學(xué)院年初發(fā)布的分析更扎眼：二手房價(jià)格較最高點(diǎn)已經(jīng)回撤約39%，新開工面積較巔峰期下降了74%，直接回到2004年的水平。

74%，各位品品這個(gè)數(shù)字。

再拿萬科來說。王石一手創(chuàng)辦的企業(yè)，2025年預(yù)虧820億元，刷新了A股房企虧損紀(jì)錄。什么概念？平均每天虧2.2億。820億的虧損額，遠(yuǎn)超它582億元的總市值。加上2024年虧的495億，兩年累計(jì)凈虧超過1300億。這基本相當(dāng)于萬科過去十年賺的利潤，全吐出去了。

萬科自己也反思過這事。管理層承認(rèn)，2019年到2021年連續(xù)三年拿地規(guī)模超過千億，恰恰趕上土地成本最高的階段。說白了，公司在行業(yè)高點(diǎn)出現(xiàn)了＂戰(zhàn)略誤判＂。

諷刺的是，＂活下去＂這個(gè)口號是萬科喊出來的，但萬科自己也沒完全做到。該激進(jìn)的時(shí)候還是激進(jìn)了。這說明一件事：周期碾過來的時(shí)候，沒有誰能全身而退。

那其他房企呢？更慘。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近八成A股房企2025年度業(yè)績預(yù)虧。頭部央企資產(chǎn)負(fù)債率勉強(qiáng)控制在60%以內(nèi)，中小房企早已在生死線上苦苦掙扎。＂三條紅線＂的監(jiān)管機(jī)制，等于把高負(fù)債擴(kuò)張的老路給徹底堵死了。行業(yè)大洗牌，正在王石的預(yù)判軌道上加速推進(jìn)。

還有一個(gè)繞不開的外部變量——中美關(guān)系。關(guān)稅博弈持續(xù)升級，這對樓市的影響看似間接，實(shí)際上牽一發(fā)動全身。出口一旦受阻，廣東、浙江、江蘇這些外貿(mào)大省首當(dāng)其沖，企業(yè)效益下滑，居民收入增長放緩，購房意愿自然跟著降。

財(cái)新網(wǎng)上吳曉波的一篇博客寫得很直白：如果中美遲遲無法達(dá)成協(xié)議，國內(nèi)又沒有足夠力度的刺激內(nèi)需政策跟上，多數(shù)城市的樓市可能面臨再次降溫。這個(gè)判斷我們覺得不算悲觀，而是務(wù)實(shí)。

不過，王石也不是只唱衰。他一直強(qiáng)調(diào)對中國房地產(chǎn)的長期發(fā)展有信心。這話矛盾嗎？其實(shí)不矛盾。

全國樓市同漲同跌的時(shí)代已經(jīng)過去了。市場在分化，＂核心資產(chǎn)＂與＂非核心資產(chǎn)＂之間的鴻溝越來越大。上海陸家嘴的房子跟鶴崗的房子，往后就是兩個(gè)世界。

中金公司的樂觀派判斷2026年將確認(rèn)行業(yè)底部。摩根士丹利則更謹(jǐn)慎，預(yù)測新房價(jià)格仍有2%到3%的慣性下跌，核心城市全面復(fù)蘇得等到2027年下半年。兩種聲音都有道理，關(guān)鍵看政策落地的節(jié)奏與力度。

政策層面確實(shí)在發(fā)力。中央經(jīng)濟(jì)工作會議把＂著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場＂放在了重要位置，頭一次把＂控增量、去庫存、優(yōu)供給＂放到一起部署。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)值得關(guān)注：2025年全國新建商品住宅中，現(xiàn)房銷售占比已經(jīng)到了35.5%。

2026年住建部更是明確要求，新供地項(xiàng)目原則上實(shí)行現(xiàn)房銷售。過去交了錢兩三年拿不到房的預(yù)售亂象，正在被制度性地終結(jié)。這對購房者來說，是實(shí)打?qū)嵉睦谩?/p>

有人會說，王石都退休了，他的話還能當(dāng)參考？我們覺得，恰恰因?yàn)樗辉诰种辛耍磫栴}反而更清醒。在局中的郁亮，喊著＂活下去＂還是在2019到2021年高價(jià)拿了幾千億的地，結(jié)果被周期一巴掌扇回來。

2025年1月，郁亮辭任萬科董事會主席，結(jié)束了35年的萬科生涯。而王石呢？他跑去研究氣候變化與可持續(xù)發(fā)展了，2025年在迪拜氣候大會上說＂房企不應(yīng)困守項(xiàng)目圍墻之內(nèi)做碳中和＂。一個(gè)已經(jīng)跳出棋盤的人，看到的東西，跟棋盤里搏殺的人就是不一樣。

對我們普通人來說，最該記住的可能就一句話：別再拿二十年前的經(jīng)驗(yàn)去賭未來的房價(jià)了。樓市的天，真的變了。