成交節(jié)奏前弱后強 區(qū)域分化明顯

受到“新七條”強力推動，上海新建商品房成交迎來爆發(fā)式反彈，據上海中原地產數據顯示，3月上海新建商品住宅成交面積56.3萬平方米，環(huán)比激增251.6%，反彈力度空前。

2月底“新七條”出爐，雖打了開發(fā)商措手不及、推盤節(jié)奏未能及時跟上，上半月單周成交未突破10萬平方米，但下旬推盤集中爆發(fā)，直接帶動成交翻倍上漲。

從區(qū)域表現來看，受臨港集中推盤帶動，大浦東成交釋放極為顯著，成交面積達22.96萬平方米，幾乎占據全市總量一半；此外，寶山、嘉定等剛需和首次改善聚焦區(qū)域，成交面積均超5萬平方米，成為支撐新房成交爆發(fā)的核心力量。

剛需是成交主力 豪宅活躍度回落

從成交前十榜單可以清晰看出，中低價位房源成交全面爆發(fā)，剛需產品成為絕對主力、表現亮眼。

臨港的金港·星海灣項目表現最為突出，網簽總量超1400套，包攬成交榜單前兩名；

寶山顧村、青浦重固板塊的新房也收獲不俗成交，這些板塊產品價格親民，精準契合剛需及首次置業(yè)買家需求，成為市場熱門選擇。

上海豪宅市場雖保持穩(wěn)定，但活躍度相對剛需市場明顯偏低，榜單中10萬+樓盤排名靠后且網簽量未過百套。

受剛需房源集中成交帶動，新房均價降至63259元/平方米，環(huán)比下跌14.5%，這一變化是成交結構差異導致，并非市場降價，不影響整體市場向好的態(tài)勢。

新房供應回歸常態(tài) 4月熱度可期

據上海中原地產數據，3月上海新房供應環(huán)比激增927.1%，主要以剛需、剛改房源為主，代表項目金港·星海灣二期投放1296套，豪宅供應偏少且多不足百套，供應節(jié)奏相對謹慎。

盡管3月新房成交未超去年同期，但來客來訪等前端指標表現優(yōu)異，市場熱度持續(xù)高位。供應節(jié)奏偏慢、單次投放量不足，是目前制約成交進一步突破的主要因素，而“新七條”對剛需及首次改善群體的提振效果顯著，尤其外環(huán)周邊樓盤表現突出。

此外，3月二手房市場的火爆成交，培育了大量潛在新房買家，二手房賣家后續(xù)大概率入市購置新房，為4月成交提供強力支撐。隨著4月供應持續(xù)到位，市場成交將進一步突破，熱度必然超越3月。